Договоры аренды. 
Правовое регулирование предпринимательской деятельности

Договоры аренды регулируются нормами гл. 34 «Аренда» ГК РФ, состоящей из шести параграфов: первый называется «Общие положения об аренде», в остальных пяти описаны наиболее традиционные виды арендных обязательств в российском гражданско-правовом обороте. Арендные обязательства — также одни из самых древних в мире. Потому порядок регулирования этих отношений хорошо отработан практически во всех мировых правовых системах. И ясно почему: у аренды (имущественного найма) много, прежде всего, экономических преимуществ, например, в сравнении с куплей-продажей имущества.

Во-первых, любое имущество субъектом приобретается с целью его использования в полезных целях. Но для приобретения имущества в собственность нужны большие финансовые средства, которых в достаточном объеме для этого у покупателя может не быть. Аренда позволяет арендатору временно полезно пользоваться чужим имуществом, уплачивая за это пользование значительно меньшую сумму денежных средств.

Во-вторых, собственник при невозможности эффективного использования своего имущества может сдать его во временное владение и пользование за плату другому лицу. Его выгоды: 1) получает деньги в форме арендной платы; 2) переданное в аренду имущество арендатором сохраняется в натуре за вычетом нормального износа в результате использования.

В-третьих, благодаря арендным отношениям в общественном хозяйстве значительно экономятся основные средства, поскольку каждый предприниматель-производитель товаров, работ и услуг заинтересован в снижении своей себестоимости путем экономии любых факторов производства и особенно такого дорогого, каким является основное средство.

Общие правовые характеристики аренды описаны в § 1 гл. 34 (ст. 606—625 ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объекты аренды — земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

Существенное условие договора аренды — в его тексте нужно указывать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель — правомочное сдавать имущества в аренду лицо — его собственник. По нормам представительства ими могут быть и лица, правомочные по закону или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на имущество к арендатору (аренда с правом выкупа имущества), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор может заключаться на срок, определенный договором (срочный договор), а когда срок аренды в нем не определен, считается заключенным на неопределенный срок. В первом случае стороны исполняют договор до истечения срока. Во втором — каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Временной разрыв между предупреждением об окончании обязательства и самим окончанием нужен, чтобы стороны за это время без лишних убытков нашли себе новых контрагентов.

При передаче имущества арендодатель обязан предоставить его в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором, оно сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.). Если они не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора и возмещения убытков.

Если имущество не предоставлено арендатору в указанный в договоре срок (а если он в договоре не указан — в разумный срок), арендатор может истребовать это имущество (вчинить виндикационный иск) и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Или расторгнуть договор с требованием возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает и за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:

• — потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• — удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• — потребовать досрочного расторжения договора.

Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества, проверки его исправности или передачи имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (права собственности, залога, сервитут). Однако при заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В ст. 614 ГК РФ описаны формы и способы внесения арендатором арендной платы.

• 1. Плата должна вноситься своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. Когда они договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
• 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
• 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• 3) предоставления арендатором определенных услуг;
• 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Когда законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. И если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения в установленный им срок. Но он не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

Итак, имущество передано в аренду. Что дальше?

Арендатор обязан пользоваться этим имуществом в соответствии с условиями договора, а если они в договоре не определены, в соответствии с его назначением. Он вправе, если иное не установлено НПА, с согласия арендодателя: 1) сдавать это имущество в субаренду (поднаем); 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); 3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; 4) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или паевого взноса в ПК. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не заключается на срок, свыше срока договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено НПА.

Но если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Часто во взаимоотношениях сторон договора встает вопрос о том, кто из них делает текущий и капитальный ремонты арендованного имущества? В ГК РФ эти отношения отрегулированы императивно-диспозитивной нормой.

Во-первых, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого имущества, если иное не предусмотрено НПА или договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Во-вторых, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• — произвести ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• — потребовать соответственно уменьшить арендную плату;
• — потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В-третьих, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Часто при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу новый арендодатель пытается прекратить заключенный предыдущим собственником имущества договор аренды, делая юридическую ошибку. Такой переход права собственности — не основание изменения или расторжения договора аренды: условия его исполнения сохраняются при смене сторон договора.

Что касается договора субаренды, то если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При существенном нарушения условий договора любой из сторон по решению суда он может быть досрочно прекращен в следующих случаях.

По требованию арендодателя — в случаях, когда арендатор:

• 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• 2) существенно ухудшает имущество;
• 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с НПА или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В договоре можно установить и иные основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, который может требовать этого только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора — в случаях, когда:

• 1) арендодатель не передает имущество арендатору или препятствует пользованию им в соответствии с договором или назначением имущества;
• 2) переданное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, не известные арендатору заранее, которые он не должен был обнаружить при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора;
• 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в разумные сроки;
• 4) имущество в силу обстоятельств (форс-мажор), за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

При прекращении срочного договора аренды арендодатель может нести потери из-за незнания правил ст. 621 «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» ГК РФ, не учтя императивно-диспозитивного характера данной нормы, начинающейся со слов: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды». Если это не предусмотрено, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если этот срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора на новый срок его условия сторонами могут быть изменены.

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня окончания договора заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом возобновить с ним договор аренды убытков; 2) только возмещения убытков. Но если арендатор пользуется имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

И, наконец, договор закончен! Как его прекратить?

Во-первых, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если он не возвратил имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. А если плата не покрывает причиненных ему убытков — потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

Во-вторых, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Но если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя такие улучшения, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

В-третьих, стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества и отделимые, и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Особенности осуществления отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда — лизинг), к которым положения § 1 гл. 34 применяются, если иное не установлено правилами специальных норм ГК РФ об этих договорах, читатель может рассмотреть самостоятельно, изучив § 2—6 названной главы ГК РФ.