Особенности пострегистрационных отношений

Публичные органы принимают непосредственное участие в регламентации пострегистрационных отношений, возникающих при исполнении обязательств ипотечного договора: 1) при переходе прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам; 2) при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; 3) при реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание.

Объект недвижимости, заложенный по ипотечному договору, может быть изъят или выкуплен у добросовестного лица в целях обеспечения публичных потребностей при введении особых административных режимов чрезвычайного, военного положения, а также в других случаях, установленных федеральным законом. Недвижимость может быть реквизирована с предоставлением имущественного возмещения участнику ипотечного договора. Безвозмездное изъятие имущества (например, в случае его национализации) осуществляется в случаях, непосредственно предусмотренных федеральным законом. Публичное изъятие имущества производится на основе акта уполномоченного государственного органа, например органа, обеспечивающего в соответствии с федеральным конституционным законом правовой режим военного или чрезвычайного положения. Обязательства сторон по ипотечному договору в этих случаях прекращаются. Участники договора вправе инициировать процедуру судебного возмещения имущественного ущерба или компенсации морального вреда только после прекращения особого административного режима. Реквизиция, национализация и иные методы принудительного изъятия имущества в публичных целях применяются только при возникновении вышеуказанных чрезвычайных обстоятельств.

Изъятие недвижимости, являющейся предметом ипотечного договора в ординарных условиях, допускается только на основе судебного решения:

• а) при установлении судом факта отсутствия прав залогодателя на недвижимость (виндикация). Залогодатель в этом случае является добросовестным лицом и не может предвидеть возникновения правовых предпосылок для виндикации заложенного имущества (т.е. принудительного изъятия у него объекта недвижимости, собственником которого является другое лицо)^[1];
• б) при отчуждении объекта недвижимости у залогодателя в связи с изъятием участка, на котором он находится. Правовой акт об отчуждении принимается органом исполнительной власти (муниципальным органом) и подлежит обязательной государственной регистрации. Если залогодатель оспаривает такой акт, осуществляется принудительный выкуп земельного участка по решению суда^[2];
• в) при совершении залогодателем правонарушения. Ненадлежащее использование земельного участка, например его нецелевое использование, влечет за собой его принудительное отчуждение в соответствии со ст. 284— 286 ГК РФ. При совершении залогодателем административных правонарушений, предусмотренных ч. 1—3 ст. 8.17, ч. 1 и 2 ст. 8.18, ст. 8.19—8.20 КоАП РФ, установлена конфискация специальных объектов недвижимости — судов внутреннего водного плавания, морских судов, а применительно к ст. 8.18—8.20 также и воздушных судов, относимых в этом случае к орудиям совершения административного правонарушения. Принудительное исполнение судебных актов и актов о конфискации указанных объектов недвижимости возложено на службу судебных приставов.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, является следствием цивилистического деликта или иного правонарушения и осуществляется по решению суда либо на бессудной основе — при отсутствии спора между сторонами ипотечного договора^[3]. Органы ФССП обеспечивают принудительное исполнение судебных актов, принимаемых в указанных случаях, а также осуществляют процессуальные действия при реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, организуют и проводят публичные торги, заключают договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги, при наличии надлежащих предпосылок объявляют публичные торги несостоявшимися и проводят повторные публичные торги, а также распределяют суммы, вырученные от продажи имущества^[4]. В отличие от общих правил договора купли-продажи недвижимости, установленных § 7 гл. 30 ГК РФ, органы ФССП реализуют денежные средства, вырученные при осуществлении указанного договора, в публичных целях: изымают из покупной цены суммы, необходимые для покрытия расходов в связи с реализацией имущества, а при обращении взыскания на государственное или муниципальное имущество перечисляют вырученные денежные средства в соответствующий бюджет^[5].

Таким образом, публичные органы принимают непосредственное участие в рассмотренных выше пострегистрационных стадиях ипотечного договора; осуществляют принудительные действия, ограничивающие имущественные правомочия его участников, и применяют меры властного принуждения к добросовестным лицам и к нарушителям, руководствуясь исключительно общегосударственными потребностями.

Контроль за исполнением обязательств ипотечного договора осуществляется залогодержателем, который вправе проводить выездные и камеральные проверки условий содержания заложенного имущества, истребовать в этих целях необходимую документированную информацию и т. д.

Контрольные полномочия залогодержателя ограничены только проверкой исполнения залогодателем или другими лицами принятых им на себя обязательств. Во всяком случае проведение проверок не может создавать препятствий для коммерческого использования заложенного имущества^[6]. Проведение мероприятий специализированного публичного контроля и надзора, осуществляемого налоговыми и лицензирующими органами, сопряжено с временным ограничением предпринимательской деятельности (например, на срок осуществления выездной проверки). В отличие от публичных органов залогодержатель при проведении контроля не наделен полномочиями властного принуждения.

• [1] Последствия виндикации заложенного имущества определены ст. 42 Федеральногозакона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• [2] Принудительное изъятие заложенного имущества в указанных случаях регламентируется предписаниями п. 1 ст. 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)"и правилами, установленными ст. 279—282 ГК РФ.
• [3] Правовые предпосылки обращения взыскания на заложенное имущество, а также особенности внесудебного имущественного взыскания установлены п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• [4] Об организационном обеспечении органами ФССП реализации заложенного имущества см. там же ст. 57, 58.
• [5] О распределении органами ФССП денежных сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, см. ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• [6] О контрольных полномочиях залогодержателя, обусловленных ипотечным договором, см. ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».