Девелопмент как инвестиционный проект. 
Основные этапы девелопмента

Девелопмент как процесс развития недвижимости может рассматриваться как особого рода инвестиционный проект, и к нему в полной мере могут быть применимы принципы и подходы, сформулированные в рамках управления проектами.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике, однако в понимании этого термина все же нет однозначности, что связано в том числе с многозначностью самого проекта как явления. Нередко под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Иное понимание термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего большое значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Учитывая многозначность термина «проект», целесообразно отметить отличительные характеристики, по которым «проект» как явление мог бы быть отделен от «непроекта». В числе этих характеристик выделяются такие, как одноразовость, неповторимость, ограниченность в ресурсах и во времени, направленность на строго определенный, ясно сформулированный и отличающийся от других результат.

Базируясь на этих определениях можно сформулировать следующее определение проекта: проект — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенно сформулированного неповторимого результата в заданный период времени с использованием ограниченного набора ресурсов.

Поскольку предметом девелопмента является создание реальных активов, функционирующих в течение длительного времени, то проекты девелопмента могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов.

Развивая сформулированное выше определение, перейдем к определению инвестиционного проекта, которое может быть сформулировано так. Инвестиционный проект — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий инвестиционного характера с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Конкретными вариантами инвестиционных проектов являются: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр., в том числе создание новых объектов недвижимости.

С учетом сказанного выше, проект девелопмента недвижимости —.

это инвестиционный проект, направленный на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Это не означает отрицания того, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но все это — в большей или меньшей степени исключения. Правилом же является то, что цель реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка состоит в создании новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью, большей, чем издержки по их созданию.

Выступая в качестве особой разновидности инвестиционных проектов, проекты девелопмента недвижимости отличаются рядом специфических характеристик, определяющих особые требования к управлению ими.

К наиболее значимым особенностям проектов девелопмента относятся следующие.

Масштабы проектов. Проекты развития недвижимости относятся к числу крупных и очень крупных проектов, объемы инвестиций в которые исчисляются десятками и сотнями миллионов, а зачастую и миллиардами рублей.

Объемы финансирования, нужные для реализации проектов девелопмента, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы за счет собственных средств девелопера. Необходимым условием их реализации является привлечение внешнего финансирования — средств прямых инвесторов, бюджетных ресурсов, банковских кредитов, средств, полученных от выпуска корпоративных ценных бумаг и пр., что делает проблему управления финансированием (привлечением финансовых ресурсов и их использованием) проектов одной из ключевых в процессе управления девелопментом.

Наиболее масштабными проектами девелопмента являются проекты освоения территорий. Одним из наиболее крупных таких проектов является проект создания города-спутника «Южный» на границе Петербурга и Ленинградской области. Город-спутник будет построен на территории площадью около 2 тыс. га, предполагается построить около 4,3 млн м² жилья. Общий объем инвестиций должен составить 176 млрд руб.

Высокая зависимость от внешней среды. Успешная реализация проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического и пространственного развития региона и города, соответствуют тенденциям спроса со стороны потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам.

Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окружения) можно лишь благодаря тщательному исследованию региональной экономики, ее актуального состояния и тенденций, планов социального и экономического развития, регионального и локальных рынков недвижимости.

Управление проектами девелопмента предполагает проведение комплексных исследований ситуации и перспектив развития рынка недвижимости страны, региона, конкретного города как в целом, так и по его отдельным сегментам. При этом внимание должно быть уделено не только техническому анализу рынка (анализ состояния и динамики показателей, отражающих активность рынка, динамику цен, арендной платы, доходность недвижимости, уровень конкуренции и т. д.), но и фундаментальному анализу рынка, под которым понимается изучение факторов, определяющих рыночную активность, динамику спроса и предложения на рынке. Для управления процессами девелопмента в силу длительности их реализации и периода окупаемости инвестиций фундаментальный анализ имеет особое значение. В процессе этого анализа должны быть рассмотрены такие факторы, как темпы роста региональной (городской) экономики, ее актуальное состояние, тенденции в изменении структуры экономики и занятости в городе, динамика образования и ликвидации фирм, объемы и структура розничного товарооборота и др.

Реализация проектов на несовершенном рынке. Рынок недвижимости, в рамках которого реализуются проекты девелопмента, по целому ряду параметров отличается от большинства иных рынков. К таким параметрам относятся закрытость или ограниченность рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, низкая ликвидность объектов недвижимости. При этом каждый проект развития недвижимости — это процесс создания уникального объекта, отличающегося от представленных на рынке, а потому проектам девелопмента присущ высокий уровень инновационности, даже в том случае, когда речь идет о реализации так называемых типовых проектов. Сочетание несовершенства рынка недвижимости и инновационной природы процессов развития недвижимости определяет высокий уровень рисков, характерный для проектов девелопмента.

Высокое значение местоположения. Для большинства инвестиционных проектов место реализации проекта имеет значение, преимущественно, с точки зрения влияния на издержки (затраты на поставки сырья, энергии, рабочей силы, транспортные издержки по доставке на рынок произведенной продукции). В проектах местоположение определяет не только издержки, но и ценность создаваемого объекта, а следовательно, и величину дохода от его реализации.

При реализации проектов девелопмента необходимо найти оптимальное соотношение между земельным участком и вариантом реализуемого проекта в зависимости как от местоположения земельного участка, так и от других его характеристик (площади, конфигурации, расположения относительно сторон света, рельефа и пр.). Это предполагает проведение детального анализа потенциала земельного участка во взаимосвязи с анализом рынка.

Высокий уровень внешних эффектов. Проекты девелопмента затрагивают интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что определяет высокий уровень государственного и общественного контроля над процессами развития недвижимости. Существенное значение имеет позиция «оппонентов» проекта, в качестве которых могут выступать самые разнообразные субъекты, начиная от населения, непосредственно проживающего в окружении проекта, до представителей экологических, градозащитных, архитектурных и других организаций. Все это требует от девелопера решения сложной, тонкой и подчас весьма длительной задачи согласования проекта с государственными органами, получения разрешений на инвестиционно-строительную деятельность, формирования положительного образа проекта в глазах общественности.

Длительность процесса реализации проектов. Проекты девелопмента имеют длительные сроки реализации и предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, при том, что результаты инвестирования — объекты недвижимости обладают относительно низкой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью. Сроки реализации проектов девелопмента исчисляются годами, а сроки их окупаемости в зависимости от характера объекта могут составлять 5—10 и более лет, а по отдельным проектам, таким, например, как строительство мостов, дорожных сооружений, могут достигать десятков лет. Все это требует длительного горизонта планирования, особого внимания к управлению временем, планированию сроков выполнения отдельных процессов и фаз проекта и управлению рисками проекта.

Техническая сложность проектов. Реализация девелоперского проекта невозможна без проведения изыскательских, проектных работ, множества экспертиз, экономических и технических оценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций. В реализации проектов девелопмента участвуют десятки специализированных организаций и отдельных специалистов, что ставит перед управляющим проектом сложную задачу координации их деятельности, обеспечения согласованности в их действиях, разрешения возникающих конфликтов и принятия компромиссных решений. Решение этой задачи требует формирования команды девелопера, включающей в себя высококвалифицированных специалистов, способных представить проект как единое целое, понимающих взаимосвязи между отдельными решениями и мероприятиями (техническими, градостроительными, организационными и пр.) в рамках общей системы проекта, способных понимать, оценивать и принимать эффективные управленческие решения.

Представленный выше комплекс особенностей проектов девелопмента определяет высокий уровень неопределенности и рисков, характерный для таких проектов, а потому одним из важнейших направлений управления проектами девелопмента становится управление рисками.

В процессе реализации проектов девелопмента осуществляется сложный комплекс взаимосвязанных технических, экономических и организационных мероприятий, что требует тщательного планирования проекта.

Основой планирования проектов девелопмента является его декомпозиция, разделение на подпроцессы на основании функциональных и временных критериев.

Одним из распространенных вариантов декомпозиции проектов девелопмента является выделение в его процессе пяти подпроцессов, отражающих основные комплексы задач, решаемых в ходе реализации проекта. Каждый из этих подпроцессов, в свою очередь, состоит из ряда составляющих. К указанным подпроцессам относятся следующие.

• 1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:
  • • постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;
  • • определение основной стратегии девелопмента;
  • • исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
• 2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:
  • • анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
  • • проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
  • • прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
  • • определение вероятности получения финансов.
• 3. Проектирование и оценка проекта:
  • • формирование команды девелопера;
  • • подготовка бизнес-плана проекта;
  • • проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
  • • получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
  • • внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
• 4.

  Заключение

  контрактов и строительство:

  • • выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
  • • создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
  • • создание системы контроля за ходом реализации проекта.
• 5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:
  • • определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
  • • обеспечение сохранности и безопасности объекта;
  • • анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;
  • • управление денежными потоками по проекту.

Указанные выше подпроцессы выделены на основе комбинирования функционального и временного критериев, поэтому их не следует рассматривать как последовательные этапы реализации проекта. Смысл представленного подхода состоит в том, что он позволяет очертить предметные области, входящие в понятие проекта девелопмента, и может быть положен в основу формирования организационной структуры команды девелопера.

Более точно последовательность реализации проектов развития недвижимости отражена в подходе, в соответствии с которым процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

Рассмотрим кратко содержание этих этапов девелопмента.

• 1. Инициирование девелопмента. Инициатива проекта — следствие определенной девелоперской идеи, возникающей на основе знания рынка, анализа наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д. Инициатором проекта девелопмента может быть и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности.
• 2. Оценка инициативы. Оценка инициативы основывается на анализе ННЭИ земельного участка по критериям физической осуществимости, наличию правовых возможностей для реализации проекта, его финансовой целесообразности и, с учетом этих возможностей и ограничений, возможной экономической эффективности проекта.

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей состоит в оценке состояния и прогнозирования спроса, предложения и конкурентной среды.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

3. Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования. Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего, по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретении права на застройку у государственных (муниципальных) органов.

Параллельно с созданием правовых возможностей для реализации проекта ведется работа по определению потенциальных источников финансирования (собственные средства, средства будущих приобретателей или арендаторов, кредитные ресурсы, средства инвесторов) и схем привлечения и возврата ресурсов (кредитные договора, договора с участниками долевого строительства, договора с инвесторами).

4. Проектирование и разработка технико-экономического обоснования проекта. Этот этап является одним из важнейших в процессе реализации проекта, определяя как параметры будущего объекта недвижимости (влияющие на величину доходов от реализации проекта), так и уровень затрат по проекту.

При организации работ по проектированию большое значение имеют следующие обстоятельства:

• а) при выдаче задания на проектирование проектной организации должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие в себя: концепцию проекта, задание на проектирование, согласование органами государственной власти места и условий размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;
• б) необходимым условием разработки проекта является подготовка развернутого технико-экономического обоснования проекта, в котором уточняются предварительная экономическая оценка проекта, производится предпроектная проработка инженерно-конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ и определяется план внедрения проекта;
• в) при формулировании задания на проектирование и проведение проектных работ важно, чтобы проектные решения отвечали ожиданиям потенциального потребителя (покупателя, арендатора) по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам и его финансовым возможностям;
• г) в ходе разработки рабочей проектной документации может возникнуть потребность в уточнении экономических расчетов в связи с необходимостью соблюдения градостроительных и иных норм и правил, внесением корректировок в условия обеспечения строящегося объекта энергией, водой и т. п.

Расходы по этапу оцениваются, как правило, в пределах 6—10% общих затрат по реализации проекта.

• 5. Согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования. Процедура согласования в российских условиях предусматривает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительного экспертного заключения (при его подготовке учитываются требования организаций, осуществляющие санитарный, пожарный, экологический, градостроительный и другие виды контроля) является основанием для утверждения проектной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.
• 6. Формирование системы договорных обязательств между участниками реализации проекта. Система договорных обязательств должна охватывать всех участников реализации проекта и, прежде всего, регулировать следующие сферы:
  • • финансирование проекта;
  • • выполнение подрядных работ;
  • • реализацию созданного объекта.

При формировании системы договорных отношений по реализации проекта заключаются договора по участию в финансировании проекта (с финансово-кредитными учреждениями, частными инвесторами, будущими потребителями (дольщиками)), проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости.

Формирование системы договоров, связывающих участников реализации проекта, — одно из важнейших условий для его успешного осуществления. Задача девелопера состоит в том, чтобы обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, обеспечить соответствие между притоком и оттоком денежных средств по проекту, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

7. Внедрение проекта развития (строительство). На этапе строительства главная задача девелопера заключается в том, чтобы обеспечить выполнение работ по внедрению проекта в соответствии с запланированными сроками, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привлечение компаний по управлению проектами либо отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т. п.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которой должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право (права) на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объекта составляет для большинства типовых проектов жилищного строительства 1,0—1,5 года, что равно примерно трети времени всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60—70%).

8. Распоряжение результатами проекта (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа). Результат развития — это реализованный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление использования торговый центр и т. д. Распорядиться результатом развития означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например, полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта.

Процесс продвижения объекта на рынок и его реализация должен начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдаче в аренду и пр.) оцениваются в 5—10% общей суммы затрат по проекту.

Необходимо отметить, что полноценное распоряжение вновь созданным объектом недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента.

Приведенная выше схема описывает общую логику реализации проектов девелопмента и отражает общую последовательность действий девелопера. В реальной хозяйственной практике она может существенно видоизменяться под влиянием особенностей национального и местного законодательства, правового статуса земли (государственная, частная), специфики принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр.

При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

Раскрытие проектов девелопмента через выделение указанных этапов дает возможность детально раскрыть содержание осуществляемых на каждом из них действий.