Роль девелопмента в развитии общественных пространств

Как показывает практика развития многих успешных городов мира, значительную роль в развитии общественных пространств оказывают девелоперы — специалисты, обеспечивающие повышение потребительских качеств земельного участка для их перепродажи. Девелопментом можно назвать особый вид предпринимательской деятельности, ориентированный на получение дохода от преобразования материальных процессов на территории, выражающегося в повышении инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, расположенных в ее границах. Реализация такого бизнеса включает в себя комплекс мер, но исследованию местного рынка, маркетингу, проектированию, строительству объектов различного функционального назначения, финансированию проектов, бухгалтерскому учету и управлению имуществом. Перепродавая земельные участки, девелопер заинтересован в комплексном обустройстве территории, поскольку цена на недвижимость включает также оценку качества среды, ее благоустроенность. Именно сбалансированная по своим потребительским качествам городская среда стимулирует спрос на построенные в ней объекты недвижимости, одновременно повышая благоустройство территории в ее общественных сегментах В России актуальность девелопмента стала проявляться в начале 2000;х гг. когда после экономического кризиса конца 1990;х и повышения темпов экономического развития в стране получила стремительное развитие строительная отрасль. В сферу ответственности девелоперов входили обязательства, но поиску участков земли, строительных организаций, проектированию, получению разрешительных документов, поиску покупателей и ир.

Девелопмент является реальным инструментом трансформации систем застройки, улучшения ее потребительских свойств. Его реальная цель — повышение рыночной стоимости участка и возможность выгодной перепродажи возведенных на нем объектов недвижимости. Экономическая ценность городского района привлекает коммерческие структуры, заинтересованные открывать в нем торговые точки, ведь получаемая предпринимателями прибыль напрямую зависит от плотности населения и его доходов. Механизм размещения торговых объектов раскрывает широко известный среди градостроителей закон розничной гравитации Уильяма Джона Рейли (1899—1970), в соответствии с которым у каждого города или района города имеется своя потребность в количестве торговых площадей: маленькому населенному пункту требуется меньше торговых площадей, чем большому. Притяжение города можно вычислить по формуле.

где Ду— притяжение города i в точке j (количество покупателей, готовых преодолевать расстояние до города или до крупного торгового центра); Р — численность населения города D — расстояние до точки j, К — постоянный коэффициент.

В зависимости от расстояния между торговыми точками и площадью торговых залов можно вычислить так называемую точку безразличия, означающую равную вероятность, с которой покупатель осуществит выбор торгового объекта для покупок. Измеряется эта точка с помощью модели Рейли — Конверсе по формуле.

где О_л — расстояния от магазина А до точки безразличия; D_AB — расстояние между магазинами А и В; Р_л — торговая площадь магазина А; Р_в — торговая площадь магазина В (рис. 8.3).

Рис. 8.3. Модель Рейли — Конверсе

Следовательно, более крупные города и районы содержат большее количество магазинов, чем небольшие, что позволяет им притягивать большее число покупателей с других территорий. В то же время чем большим будет расстояние от населенного пункта до крупного торгового центра, тем большую роль играют магазины шаговой доступности с узким ассортиментом и более высокими ценами. Таким образом, закон Рейли — Конверсе отображает процесс равномерного рассредоточения предприятий розничной торговли в пространстве населенных пунктов различных иерархических уровней соразмерно степени концентрации населения, доступности сферы обслуживания и состояния спроса.

Рассредоточение в пространстве предприятий торгового обслуживания выступает одним из направлений современного девелопмента, способствующего повышению качества жизни в городах и созданию благоприятных условий для привлечения на их территорию предприятий малого и среднего бизнеса. Девелопмент призван повысить качество общественного пространства, которое оказывает серьезное влияние на рынок недвижимости и содействует повышению стоимости жилья там, где общественная среда освоена объектами социальной и торговой инфраструктуры и обладает высокой эстетической и экологической ценностью. Однако стремление отдельного застройщика получить прибыль подчас заставляет его пренебречь интересами общества и застраивать общественное пространство уродливыми или избыточными строениями. Это обстоятельство вызывает серьезные конфликты в градостроительной сфере и провоцирует тенденции снижения качества общественной среды.