Операции на рынке недвижимости

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• • сущность и виды операций на рынке недвижимости;
• • понятия: «аренда», «лизинг», «мена», «рента»;
• • перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих операции на рынке недвижимости;
• • субъекты аренды и лизинга;
• • объекты аренды и лизинговых операций;
• • права и обязанности сторон по договору аренды и лизинга;
• • виды налогов на рынке недвижимости; уметь
• • дать характеристику основным операциям на рынке недвижимости;
• • различать аренду и лизинг;
• • охарактеризовать структуру договора аренды и лизинга;
• • определять задачи и функции всех участников сделок; владеть
• • специальной терминологией и лексикой данной темы;
• • навыками работы с законодательными и нормативными документами;
• • методикой расчета налога на имущество организации;
• • методиками расчетов лизинговых платежей.

Сущность и виды операций на рынке недвижимости

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости — это действия с объектами недвижимости и (или) денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

• • эмиссионные операции — это операции, суть которых заключается в создании новых или реконструкции старых объектов недвижимости;
• • инвестиционные операции — это операции, цель которых состоит в инвестировании (вложении) субъектом операций собственных и (или) привлеченных финансовых ресурсов в объекты недвижимости;
• • клиентские операции (посреднические) — обеспечение обязательств субъекта операций перед клиентами в отношении объектов недвижимости или обязательств клиента, связанных с недвижимостью, т. е. оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• • выпуск (строительство) объектов недвижимости;
• • размещение объектов недвижимости;
• • купля-продажа объектов недвижимости;
• • дарение и наследование объектов недвижимости;
• • сдача в аренду или наем;
• • лизинг;
• • залог (ипотека) недвижимости;
• • мена (операция по обмену объектов недвижимости);
• • рента;
• • траст (передача в доверительное управление объектов недвижимости);
• • страхование объектов недвижимости;
• • налогообложение;
• • регистрация и перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
• • оценка объектов недвижимости, ценообразование;
• • получение доходов по договорам ренты;
• • оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг;
• • маркетинг;
• • девелопмент;
• • бухгалтерский учет и аудит;
• • оценка инвестиционного риска;
• • инвестиционное проектирование;
• • консалтинг;
• • иные операции.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Операция (сделка) — это юридический факт, порождающий правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, например приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется обмен между участниками гражданского оборота. В связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• • законность содержания;
• • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна. Сделка считается ничтожной, если:

• • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);
• • волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170, 174, 178, 179 ГК РФ);
• • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165 ГК РФ);
• • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177 ГК РФ);
• • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделку можно охарактеризовать с нескольких сторон: с юридической, организационной, экономической и этической.

Под юридической стороной сделки понимается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников сделки.

Организационная сторона сделки предполагает определение вида сделки, установление участников сделок, а также порядок или очередность выполнения определенных действий к заключению сделок и их отражение в документах.

Экономическая сторона сделки определяет цель заключения сделки (удовлетворение потребностей, спекуляция, продажа и т. д.).

Этическая сторона сделки предполагает соблюдение традиций, норм и правил поведения, отражает общественное отношение к сделкам.

На основе анализа действующего российского законодательства операции с недвижимостью можно классифицировать по следующим признакам: по объекту, субъекту территории осуществления, количеству сторон, принимающих участие в сделке, форме совершения сделки и др. (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Классификация сделок.

Окончание табл. 3.1

По объекту сделки различают: операции с земельными участками, операции с жильем, операции с нежилыми зданиями и помещениями.

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купляпродажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

В зависимости от субъекта, осуществляющего сделку, различают операции:

• • физических лиц;
• • юридических лиц (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений);
• • национально-государственных, административно-территориальных и муниципальных образований;
• • Российской Федерации, иностранных государств и международных организаций.

Не могут выступать субъектами образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности, в частности трудовые и иные коллективы, различные общины и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно лишь предусмотренным законом способом: создав зарегистрированное юридическое лицо.

По числу режимов осуществления сделки бывают:

• • универсальные — операции, правовой режим осуществления которых не зависит от резидентного статуса субъекта операции;
• • индивидуализированные — операции, правовой режим осуществления которых зависит от резидентного статуса субъекта операции.

По территории осуществления выделяют сделки:

• • внутрироссийские;
• • трансграничные;
• • зарубежные.

По виду правоотношений, в рамках которых осуществляются операции с объектами недвижимости, сделки бывают:

• • финансово-правовые;
• • административно-правовые;
• • гражданско-правовые;
• • международные частноправовые;
• • международные публично-правовые.

Отметим, что на практике внутривидовое различие в правовом режиме совершаемых операций с недвижимостью чисто условное.

По требованию лицензии для осуществления определяют следующие операции:

• • лицензируемые — операции, осуществляемые только на основании разрешения (лицензии);
• • безлицензируемые — операции, в отношении которых установлен свободный (безлицензионный) режим осуществления;
• • подлицензируемые (кумулируемые) — операции, право на осуществление которых автоматически приобретается уполномоченным субъектом одновременно с получением разрешения (лицензии) на осуществление определенных операций с недвижимостью без специальных оговорок.

По необходимости регистрации сделки бывают:

• • подлежащие обязательной регистрации;
• • не подлежащие регистрации.

Регистрируются:

• • право собственности;
• • право хозяйственного ведения;
• • право оперативного управления;
• • право пожизненно наследуемого владения;
• • право постоянного пользования;
• • аренда;
• • ипотека;
• • доверительное управление;
• • сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав производится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию данного предприятия и полномочия его представителя).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

Выписки из реестра, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

• 1) описание объекта недвижимости;
• 2) зарегистрированные права на него;
• 3) ограничения (обременения) прав.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По форме совершения сделки бывают:

• • устные (ст. 159 ГК РФ);
• • письменные (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

• • если законом или соглашением не установлена письменная форма;
• • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
• • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме путем заключения и подписания договора, в котором отражено содержание сделки лицом, ее совершающим. Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

В зависимости от количества сторон, принимающих участие в сделке, сделки могут быть двуили многосторонними (договоры) и односторонними (ст. 154 ГК РФ):

• • односторонние сделки — это сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны (например, составление завещания, принятие наследства и др.). Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами;
• • двуили многосторонние сделки (договоры) — это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ст. 154 ГК РФ).

По необходимости оплаты сделки могут быть (ст. 423 ГК РФ):

• • безвозмездными;
• • возмездными.

Безвозмездной признается сделка, по которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Сделка, по которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездной. Сделка считается возмездной, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа ее не вытекает иное.

Различают действительные и недействительные сделки. Недействительные сделки в свою очередь делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки — это сделки, признанные недействительными по решению суда. Ничтожные сделки — это сделки, недействительные с самого начала их совершения. Основные условия действительной и недействительной сделок нами были уже рассмотрены ранее (в начале главы). Отметим только, что сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов (участников сделки), субъективной стороны (единства их воли и волеизъявления) формы и содержания. Отсутствие любого из этих элементов приводит к недействительности сделки.

В зависимости от сроков выполнения сделки бывают:

• • срочные;
• • бессрочные.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения. Основными видами сделок с изменением собственника являются: купля-продажа (гл. 30, § 7 ГК РФ), мена (гл. 31 ГК РФ), дарение (гл. 32 ГК РФ), рента (гл. 33 ГК РФ), приватизация, продажа предприятия как имущественного комплекса. К операциям с изменением права пользования и владения относят: аренду (гл. 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ), сервитут (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), безвозмездное срочное пользование (ст. 24 ЗК РФ), вклад в уставный капитал, реорганизация юридических лиц, совместная деятельность, ипотека, лизинг.

Самое важное в заключении сделки — фиксация перехода прав собственности на объект недвижимости. Согласно российскому законодательству объекты недвижимости могут находиться:

• 1) на праве оперативного управления;
• 2) на праве хозяйственного ведения.

В первом случае (при имущественных отношениях на праве оперативного управления) собственник может владеть и пользоваться объектами недвижимости в соответствии со своими целями и задачами, но не имеет права распоряжаться недвижимостью. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Согласно ст. 209 ГК РФ право собственности предполагает право владения, использования и распоряжения объектами недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Право владения — это основанная на законе возможность обладать объектом недвижимости, т. е. иметь его у себя на балансе, содержать его.

Право пользования — это возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Право пользования возникает только с возникновением права владения (пользоваться имуществом можно, только владея им).

Право распоряжения — это возможность осуществления различных операций с объектом недвижимости, влекущих за собой изменения его принадлежности, состояния или назначения (передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости сосредоточиваются все три названных правомочия — права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом. Он вправе передавать другим лицам свои права на объект недвижимости, оставаясь при этом его собственником (например, при сдаче имущества в аренду, при передаче имущества в доверительное управление и др.).

Различные объекты недвижимости имеют некоторые особенности в осуществлении сделок с ними. Так, сделки с земельными участками регулируются как ГК РФ, так и ЗК РФ.

Земля как объект недвижимости имеет особый режим использования. В частности, государственной собственностью считается вся земля, прямо не переданная в частную и муниципальную собственность, что исключает возможность бесхозного ее существования. Рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Особенности в обращении имеют и такие объекты недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована.

Как уже отмечалось, с объектами недвижимости могут осуществляться различные операции, приводящие как к смене собственника, так и к изменению прав пользования и владения. При заключении сделки необходимо следовать общим принципам договорного права: добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения. Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

В последующих параграфах главы рассмотрим наиболее значимые операции па рынке недвижимости.