Инвестиционный пай. 
Экономика недвижимости

Еще одним (кроме облигаций и жилищных сертификатов) действенным и эффективным инструментом, позволяющим аккумулировать средства инвесторов (юридических и физических лиц) и обеспечить развитие рынка недвижимости в Российской Федерации, является инвестиционный пай закрытых паевых инвестиционных фондов.

Паевой инвестиционный фонд — это институт коллективного инвестирования, который отличается солидной законодательной базой, жестким государственным регулированием. Деятельность ПИФов регулируется Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон об инвестиционных фондах).

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имущсством иных учредителен доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Закона об инвестиционных фондах).

Инвесторами не могут быть государственные органы и органы местного самоуправления.

Паевой инвестиционный фонд становится субъектом рынка через управляющую компанию, которая устанавливает правила фонда, осуществляет эмиссию инвестиционных наев, доверительное управление фондом и инвестирует его имущество в ценные бумаги, недвижимость, банковские депозиты и др. Управляющая компания осуществляет операции ПИФа с помощью специализированного депозитария, ведущего учет имущества и прав инвесторов.

Специализированным депозитарием ПИФа может быть банк или другая коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление этого вида деятельности.

Управляющей компанией ПИФа может быть коммерческая организация, имеющая лицензию на право осуществления деятельности по доверительному управлению имуществом паевого инвестиционного фонда. Она получает компенсацию расходов, понесенных ею при управлении имуществом фонда, и вознаграждение, предусмотренное правилами фонда. Управляющая компания может заниматься управлением имуществом одного или нескольких фондов. Однако она не является собственником имущества паевого инвестиционного фонда и поэтому не имеет нрава использовать это имущество для обеспечения собственных обязательств. Управляющая компания несет ответственность собственным имуществом перед третьими лицами по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом фонда в случае утраты этого имущества или его части.

Инвестор, приобретая инвестиционные паи, выпускаемые управляющей компанией, заключает с ней договор доверительного управления имуществом, срок действия которого не должен превышать 15 лет у открытых ПИФов, не может быть менее года — у закрытых ПИФов.

В зависимости от сроков, в которые управляющая компания обязана выкупить инвестиционный пай, паевые инвестиционные фонды бывают открытыми, закрытыми и интервальными. Открытый паевой инвестиционный фонд — это фонд, в котором управляющая компания принимает на себя обязательство выкупить выпущенные ею инвестиционные паи по требованию инвестора в любой рабочий день, установленный правилами паевого фонда. Интервальный паевой инвестиционный фонд — это фонд, в котором управляющая компания принимает на себя обязательство выкупать выпущенные ею инвестиционные паи по требованию инвестора в срок, установленный правилами паевого фонда, но не реже одного раза в год. В интервальном фонде купить или продать пай можно только в период интервала открытия. Закрытый паевой инвестиционный фонд — это фонд, в котором управляющая компания не принимает на себя обязательство выкупить выпущенные ею инвестиционные паи по требованию инвестора до истечения срока действия договора доверительного управления. В закрытом паевом фонде погасить пай можно только после окончания срока действия договора доверительного управления фондом.

К открытым и интервальным ПИФам относят: ПИФы акций, ПИФы облигаций, ПИФы смешанных инвестиций, ПИФы денежного рынка, индексные ПИФы. К закрытым ПИФам относятся: ПИФы прямых инвестиций, ПИФы недвижимости, ПИФы венчурных инвестиций, ипотечные ПИФы.

Разновидностью закрытых ПИФов являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФИ). Первые фонды недвижимости были созданы в США в 1960 г., а подлинное развитие началось лишь с середины 1990;х гг. Отличие ЗПИФИ заключается в том, что средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании, вкладываются в наиболее надежные и ликвидные инструменты (ценных бумаги, валюта), а также в финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости). Это институт, который осуществляет инвестиции на долгосрочной основе (но не более 15 лет), стремясь при этом к обеспечению максимально возможной доходности. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода в расчете на один пай.

Инвестиционный пай — именная ценная бумага, удостоверяющая право его собственника на долю в имуществе паевого фонда. Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой, не имеет номинальной стоимости и выпускается в бездокументарной форме. Инвестиционный пай дает право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления ПИФом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления (деятельности ПИФа) (Закон об инвестиционных фондах).

Владелец паев получает доход не в виде фиксированного процента или дивиденда, а в виде разницы между ценой покупки и ценой продажи пая в результате прироста стоимости имущества фонда. Управляющая компания должна выкупать инвестиционные паи по цене, определяемой путем деления стоимости чистых активов фонда на количество находящихся в обращении инвестиционных паев.

Стоимость одного пая (С_п) определяется формулой как.

где, А — активы ПИФа, руб.); II — пассивы ПИФа, руб.); п — количество паев.

Пример 6.

Определите доход пайщика (прирост стоимости пая вкладчика паевого инвестиционного фонда) за год. Паевой инвестиционный фонд имел на начало года активы в сумме 210 млн руб., пассивы — 60 млн руб., количество наев — 1700 ед. На конец года соответственно 270 млн и 80 млн руб.

Стоимость одного пая определяется по формуле (5.6). На начало года:

На конец года:

Прирост составит: 111 764,71 — 88 235,29 = 23 529,42 (руб.).

Показатели работы фондов (стоимость чистых активов и стоимость пая) управляющие ПИФов обязаны публиковать в средствах массовой информации и в компьютерной сети Интернет ежедневно — для открытых ПИФов и ежеквартально и перед каждым периодом открытия — для интервальных ПИФов.

ПИФы активно функционируют на российском рынке ценных бумаг с ноября 1996 года. Число ПИФов в последнее время растет. ЗПИФН интересны не только застройщикам, но и инвесторам. Они позволяют получить застройщикам дополнительные средства для развития своего бизнеса. Для инвесторов на рынке жилой недвижимости ЗПИФН является альтернативой ипотечного кредитования. Доход фонда формируется за счет общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки дома.

Сейчас на рынке существуют несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Данные фонды участвуют в строительстве и продаже объектов коммерческой недвижимости; покупке и строительстве объектов недвижимости с целью их последующей сдачи в аренду; покупке у банков ипотечных закладных с целью получения дохода за счет выплаченных заемщиком процентов. Формирование ЗПИФН является одним из наиболее перспективных направлений финансирования рынка недвижимости в России.