Земельный рынок г. Пенза

ВВЕДЕНИЕ

Земля — основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества. Преобразования, проводимые в Российской Федерации, в значительной степени направлены на превращение земли в экономический ресурс, который благодаря действию рыночных механизмов способен преумножать богатства общества.

При изучении формировании системы государственного регулирования земельных отношений важно понимать, что проблема эффективных земельных преобразований с точки зрении вовлечение земли и недвижимости в гражданский оборот находится, прежде всего, в сфере создания соответствующий инфраструктуры, обеспечивающей формирование и функционирование цивилизованного оборота земли.

«Рынок земли» на современном этапе представляет собой сферу товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать для земледелия и строительства объектов недвижимости, также это оборот земли, включающий как непосредственную куплю-продажу земли, так и иные сделки с ней (аренда, залог, дарение).

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Формирование цивилизованного рынка земли — одна из ключевых задач, стоящих перед Россией в настоящее время. От её успешного решения зависит успех реализации крупных национальных проектов. Рынок земли одна из основ экономики страны.

Цель дипломной работы является анализ инфраструктуры земельного рынка г. Пензы и составление прогноза развития земельного рынка г. Пенза на краткосрочную перспективу.

Основные задачи дипломной работы:

— изучить структуру земельного рынка, его проблемы, и составить прогноз развития земельного рынка г. Пенза на краткосрочную перспективу;

— проанализировать спрос и предложение на рынке земли;

— провести исследование земельного рынка г. Пенза, изучить объект и предмет исследования;

— выбрать методику проведения анализа земельного рынка;

— изучить первичный рынок государственных и муниципальных земель Пензенской области и г. Пенза;

— изучить вторичного рынка земельных участков г. Пенза под индивидуальное строительство жилых домов и коммерческого строительства.

Основой написания дипломной работы явились федеральное законодательство, региональные нормативно-правовые акты Пензенской области и г. Пенза, периодическая литература, статистические сайты государственных учреждений, официальные данные сайта правительства Пензенской области и г. Пенза, ежегодные доклады Росреестра о состоянии и использовании земель (2009;2010гг.), публикации в средствах массовой информации (таких как журнал «Рынок недвижимости», газеты «Из первых рук» и «Из рук в руки», информационный городской сайт «bazarpnz.ru») и результаты экспертного опроса.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

1.1 Рынок земли. Характеристика и особенности его функционирования Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля — важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в неё труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако, оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.

Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он него функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на государственном кадастре недвижимости — это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, активно участвует в хозяйственном обороте.

Особенности земли как фактора производства.

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практики недвижимости.

Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи — части природы, и только с развитием человеческого общества, она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.

Земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельные участки и связанные с ними объекты, перемещение которых без прямого ущерба их назначению невозможно, является недвижимым имуществом.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми считаются земельные участки, которые без изменения их целевого назначения, нарушения противопожарных, санитарных, экологических, агротехнических и градостроительных норм могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В случаях, когда земельный участок «невозможно разделить на таких условиях», он признается неделимым.

Объектом отношений является также земельные доли в земельном участке, находящемся в совместном пользовании. Земельные доли имеют количественные выражение и описание, содержащие указание на назначение и виды угодий. Земельные доли в натуре не ограничиваются.

Разрешённое использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения установленных органами власти ограничений, обременений по:

— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

— размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

— способам использования земельного участка и запрещению приёмов, ведущих их снижению плодородия почв или ухудшения окружающей среды;

— предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

— видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер — числовой код позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по позициям:

58:29:2 006 002:28

где:

58 — номер кадастрового округа;

29 — номер кадастрового района;

2 006 002 — номер кадастрового квартала;

28 — номер земельного участка.

Кадастровый номер устанавливается соответствующим Государственным кадастровым предприятием.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Всё, что нужно человеку для выживания, он получает, в конечном счете, от земли: пищу, кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровень потребностей — психологических и социальных. Земля кормилица одновременно является и матерью богатства. Обладание землёй психологически привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего и элитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёх уровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. Землевладелец уже не может жить без добрых дел — он должен творить, выращивать урожай, возделывать землю.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создаёт и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств (табл.1).

Таблица 1 Специфические свойства земли как товара

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременно использование как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Обязательным условием оценки земельных участков является учет специфики функционирования рынка земли, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенно влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации незастроенного земельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого входит земельный участок.

Рынок земли — это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.

Рынок земли можно разделить на сегменты.

Сегментирование рынка — это один из важнейших инструментов маркетинга. Существует ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли (рис.1).

Рисунок 1 — Схема объектов сегментирования земельного рынка Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:

— местоположению;

— способу свершения сделок;

— составу прав собственности;

— субъектам собственности;

— объёму передаваемых прав;

— функциональному назначению;

— цели использования;

— степени обустройства.

Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.

На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный (рис.2).

Рисунок 2 — Схема видов земельного рынка, взависимости от вида совершения сделок Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельными участками, находящимися в государственной собственности. Он обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.

Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на землю.

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.

Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право собственности, владения, а также пользования.

На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный набор прав, включающий только право пользования.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования, распоряжения.

1.2 Факторы спроса и предложения на рынке земли Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов или рынок покупателей.

Спрос — количество земельных участков, которые покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данный период времени.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных и демографических и частных.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижению платежеспособности спроса введет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Предложение — это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.

Цена — количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

Состояние спроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяется понятием эластичности. Эластичность спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на один процент. Эластичность предложения показывает, как увеличится предложение, если цены на земельные участки увеличатся на один процент.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность её предложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т. д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Риккардо сделал весьма важные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Количественный анализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализе рынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.

Коэффициент ёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будет продано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициент определяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельных участков, подлежащих сдаче в аренду.

Коэффициент ёмкости рынка определяется по формуле:

(1)

Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли, существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке.

Высокий коэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельные участки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе.

Коэффициент проникновения на рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду и определяется по формуле:

(2)

Увеличение коэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночной привлекательности сдаваемого в аренду земельного участка.

Спрос и предложение земли.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. «Мобильный фактор производства — ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое».

Труд и капитал являются мобильными факторами производства, земля специфический. Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных особенностей. Прежде всего. Они связанны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен.

Основными факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограниченно вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (рис.3):

Рисунок 3 — Предложение земли В долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S`), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связанно с предложением труда и участия в улучшении качества участков (то есть, фактически расширение земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Спрос на землю неоднороден. Он включает 2 элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот нужно переходить от лучших по плодородию земель к средним и худшим. Закон уменьшающегося плодородия земель был выведен в XIX веке Д. Рикардо.

D = Dсх + Dнесх где D — совокупный спрос;

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх — несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим (рис.4).

Рисунок 4 — Совокупный спрос на землю Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А. Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве закона — у А. Тюрго (1727 — 1781) в 1766 — 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 — 1808) в 1775 — 1777 гг.

Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д. Рикардо (1772 — 1823).

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.

Понятие ренты и рентных отношений.

На рынке складываются еще и рентные отношения. Первоначально проблема рентных отношений возникла в земледелии и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Сейчас понятие «экономическая рента» наиболее употребляемо в западной экономической литературе и шире понятия «земельная рента».

Большой вклад в развитие теории рентных отношений внесли английские и французские экономисты XVIII века, марксистская школа, неоклассическая экономическая школа XIX—XX вв.

Классик английской политической экономии Адам Смит обосновал сущность и роль земельной ренты в капиталистическом хозяйстве. Он рассматривал земельную ренту как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. По словам А. Смита, «этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли.

Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека".

Экономическую природу ренты охарактеризовал и другой английский классик XVIII века Давид Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, — цена земли едина. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты «.

Неоклассиками выделяется понятие экономической ренты как разницы между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. Другими словами, экономическая рента — это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

Экономическая рента — это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыш производителя» на рынке продукции. Например, экономическая рента, которую работник получает за час работы, есть разница между зарплатой за час работы и предельной ценностью досуга, пожертвованного ради работы. Предельная ценность досуга (свободного времени) равна предельным издержкам рабочего времени. В этой связи экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам ресурса, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурсов. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично с точки зрения общества, является земля. Доход, получаемый от использования, называют чистой экономической рентой.

Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой — ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100% (3)

Проще говоря, цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк собственник земли получил бы аналогичный процент на вложенный капитал. Предположим, что рента составляет 1000 р., ставка ссудного процента 10%, то цена земли равна 1000/10% х 100% = 10 000 р., или 1000 руб./0,1= 10 000 р.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия — на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат. Это зависит от удельного веса продукции.

Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера.

В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет абсолютно вертикальной линией (рис.5).

Рисунок 5 — Спрос и предложение земли

Видно, что при ставке арендной платы R спрос на землю равен Q3, собственник земли извлекает ренту OREQ*. Повышение (понижение) спроса на продукты сельского хозяйства вызывает рост (снижение) спроса на землю при любой данной арендной ставке. Поскольку предложение земли фиксировано, то с целью установления равенства спроса и предложения нужно, чтобы арендная плата или возросла до R2, или понизилась до R1. Тогда и рента или возрастает до OR2E2Q3*, или понизится до OR1E1Q3*.

Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. (равновесная цена — это цена, при которой величина спроса на товар равняется величине предложения этого товара). Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние.

Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот.

Итак, рассмотрели взаимосвязь цены на землю с земельной рентой, а также формирование цены под влиянием основных факторов. Хочу отметить, что земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, но рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах — абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Также земельная рента выступает в виде монопольной, строительной и лесной ренты. Рассмотрим подробно все эти виды земельной ренты.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

— природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

— плодородия почвы;

— местоположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

— абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;

— дифференциальная рента — это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие — условное деление участков).

Земельная рента Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Земельная рента — это определенная сумма, которую земельный собственник получает от арендатора — предпринимателя, взявшего земельный участок во временное пользование за арендную плату.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки ее недр. Земельная рента выступает в двух основных формах — абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования.

Абсолютная рента Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем — для сельскохозяйственного и промышленного производства, — заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово «рента» означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т. д.); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства.

Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

Дифференциальная рента Анализируя такое понятие, как чистая экономическая рента, мы сознательно рассматривали землю и земельные угодья, полностью абстрагируясь от способов их использования в практической хозяйственной жизни. Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. Земля в Краснодарском крае имеет массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области — для строительства лыжных курортов. По этой причине (здесь наблюдалось поразительное единодушие абсолютно всех экономистов начиная с Давида Рикардо) не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты на рынках конкурирующих продавцов.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Это разница между общественной и индивидуальной стоимостью сельскохозяйственной продукции.

Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием, а плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю. Дифференциальная рента — это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными в каждом их классе. Так, адвокаты в среднем зарабатывают больше, чем водители грузового автотранспорта, что сопрягается с соответствующими в этих случаях вложениями в человеческий капитал. Конечно, в каждом конкретном случае существуют свои тонкости. Например, адвокат, обладающий особым даром убеждать присяжных заседателей и смягчать судейские сердца, получает дифференциальную ренту, намного превосходящую альтернативную стоимость полученного им образования.

Монопольная рента В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты — монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов — особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т. д. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Итак, монопольная рента — эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Экономическая рента Экономическая рента определяется как любой доход, отнесенный к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Классическая теория экономической ренты восходит к трудам экономистов XVIII века. Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли. Они считали, что предложение земли в этом смысле совершенно неэластично. Однако нельзя не согласиться со следующим тезисом: как бы ни была высока цена земельной ренты, количество земли строго определено. С другой стороны, даже наинизшая рента не способна изменить физическое количество земли, находящейся в распоряжении общества.

В общеэкономическом смысле экономическая рента есть разница между реальной ценой ресурса и той минимальной ценой, которую необходимо уплатить, чтобы побудить владельца этого ресурса его продавать. Минимальную цену предложения, какого — либо ресурса на данном отраслевом рынке определяют альтернативные издержки продавцов ресурса. Если цена падает ниже минимальной цены, то владельцы ресурса предпочтут, либо предлагать его на других рынках, либо вообще воздержаться от продажи. Таким образом, превышение получаемого дохода над альтернативными доходами образует экономическую ренту владельцев ресурсов.

Экономическую ренту можно рассмотреть на примере заработной платы работников. Квалифицированные работники могут получать устойчивый избыточный доход, то есть экономическую ренту, которая аналогична понятию избытка производителя на рынке продукта.

Строительная рента Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и с других неземлевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется, во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т. д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт суть совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой — земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

Лесная рента Земельная рента в лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а коммерческими ресурсами — древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной — чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием — лесной фонд. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях:

1) на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов;

2) помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается равным ренте, если:

1) воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств;

2) часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

1.3 Цена земли Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что участок земли приносит ежегодно ренту в N долл. Какова может быть стоимость участка земли? Ответить на этот вопрос — это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

(4)

Цена земли — это бессрочное вложение капитала. Поэтому если то (5)

Тогда

(6)

Где R — годовая рента;

i — рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл (д.ед.), ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл (д.ед.).

На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, — необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

Ценообразующие факторы стоимости земли.

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можно подразделить на категории (рис.6).

Рисунок 6 — Схема категорий факторов, влияющих на стоимость оцениваемого участка

Экономические факторы.

Эти факторы зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане, регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:

Все ли факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы.

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими (табл.2).

Таблица 2 Социальные факторы и их характеристики