Дарение и наследование объекта недвижимости

Дарение. Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Однако существуют определенные ограничения на такого рода сделки, в ст. 575 ГК РФ имеются специальные оговорки относительно сделки дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 руб.:

• 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
• 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (исключения составляют дарения в связи с протокольными мероприятиями);
• 4) в отношениях между коммерческими организациями.

Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право (требование), либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Статьей 576 ГК РФ установлены ограничения сделки дарения:

• • дарение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности, возможно только с согласия всех его участников;
• • дарение объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу на праве хозяйственного владения или оперативного управления, возможно только с согласия собственника объекта.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ)^[1].

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). Отказ от дара объекта недвижимости должен быть совершен в письменной форме. Так как договор дарения недвижимого имущества зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ). В этом случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Даритель также может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ). Но в этом случае одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

В ст. 578 ГК РФ предусмотрены следующие случаи отмены уже исполненного договора дарения по следующим основаниям:

• • если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• • если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• • если дарение совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
• • если в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В таких случаях отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (ст. 572 ГК РФ). К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Наследование. С 1 марта 2002 г. вступила в силу часть третья ГК РФ (разд. V), которая регулирует отношения в области наследственного права. Наследование объектов недвижимости помимо ГК РФ регулируется и другими правовыми актами.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении его умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Но если последнее место жительства наследодателя неизвестно или находится за пределами Российской Федерации, то местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества (ст. 1115 ГК РФ). Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества — место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. V Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанной в Минске 22 января 1993 г. государствами — членами Содружества независимых государств, граждане каждой из договаривающихся сторон могут наследовать на территориях других договаривающихся сторон имущество или права по закону или по завещанию на равных условиях и в том же объеме, как и граждане данной договаривающейся стороны. При этом право наследования недвижимого имущества определяется по законодательству договаривающейся стороны, на территории которой находится это имущество.

Каждый человек имеет право распоряжаться принадлежащим ему по закону имуществом как при жизни, так и после смерти. Завещатель определяет завещанием, кому именно он оставляет свое имущество или часть его (родственникам или любым другим лицам, а также государству или юридическим лицам), не учитывая ни очередность призвания наследников по закону к принятию наследства, ни то, что указанные им в завещании лица вообще не входят в круг наследников по закону. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения. Лица, которые могут призываться к наследованию, перечислены в ст. 1116 ГК РФ. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Завещание должно быть совершено лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства (ст. 1118 ГК РФ). Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом, на нем должны быть указаны место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Согласно ст. 1126 ГК РФ законным считается не только нотариально удостоверенное, но и закрытое завещание, содержание которого может быть известно только завещателю, в этом случае нотариально заверяется сам факт передачи его нотариусу. Законным признается и завещание, составленное в простой письменной форме, но только в том случае, если завещатель не имел возможности составить его по общим правилам, например находился в положении, угрожающем его жизни (ст. 1129 ГК РФ). Такое завещание подлежит исполнению только при условии подтверждения судом по требованию заинтересованных лиц факта совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах.

Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону. Стать наследниками могут не только дети, супруг, родители, братья, сестры, дедушка и бабушка с обеих сторон, дяди и тети и т. п., но и пасынки и падчерицы, а при отсутствии других наследников — иждивенцы, проживавшие вместе с человеком, оставившим наследство.

Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142 ГК РФ). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления, т. е. лишь в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.

Наследниками второй очереди по закону являются полнородные и иеполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 1143 ГК РФ). Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя) (ст. 1144 ГК РФ). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

В качестве наследников четвертой очереди выступают родственники третьей степени родства — прадедушки и прабабушки наследодателя (ст. 1145 ГК РФ).

Наследниками пятой очереди являются родственники четвертой степени родства — дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

В качестве наследников шестой очереди призываются родственники пятой степени родства — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя (ст. 1145 ГК РФ).

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства (ст. 1141 ГК РФ). Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа.

Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости. Па полученное наследство наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, по месту открытия наследства выдается свидетельство о праве на наследство, и о факте его принятия нотариус обязан сообщить в налоговый орган для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.

• [1] Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта2013 г. (Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).