Рента и пожизненное содержание с иждивением

В результате изучения главы студент или заинтересованный читатель должен:

знать

• • понятие, характерные признаки, содержание договора ренты, отличия договора ренты от иных гражданско-правовых договоров, а также последствия ненадлежащего исполнения рентного обязательства;
• • современное законодательство, методические, нормативные и другие правовые документы, устанавливающие особенности заключения, исполнения и прекращения договора ренты;
• • правоприменительную практику и рекомендации судебных органов относительно совершения договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением;

уметь

• эффективно применять правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении различных видов договора ренты;

владеть

• навыками составления и оформления договоров постоянной и пожизненной ренты, составления акта приема-передачи предмета сделки и других документов.

Понятие договора ренты

Договор рейты — это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (и. 1 ст. 583 ГК РФ).

Рентные отношения регулируются исключительно ГК РФ, хотя ряд федеральных законов и содержит упоминания о ренте, не всегда отражая ее специфику применительно к регулируемым общественным отношениям.

ГК РФ выделяет две разновидности ренты, постоянная рента (бессрочная) и рента на срок жизни получателя (пожизненная рента).

Разновидностью последней является пожизненное содержание с иждивением. Договор ренты занимает самостоятельное место в системе гражданско-правовых договоров, что было убедительно показано в юридической литературе. Так, отмечалось, что «от договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения»^[1].

Существует и ряд принципиальных отличий договора ренты от договора займа, поскольку характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется «в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в „проценты“, уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность — пожизненное содержание с иждивением)»^[2].

Договор ренты является двусторонним, возмездным, реальным.

Нельзя согласиться с высказанной в научной литературе точкой зрения о том, что договор ренты — это «односторонний договор»^[3]. Такая позиция представляется неточной хотя бы в силу ст. 154 ГК РФ, проводящей разграничение односторонних сделок, для совершения которых в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, и договоров, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу и. 1 ст. 583 ГК РФ, упоминающей «договор ренты», данная сделка не относится к числу односторонних.

Договор ренты относится к группе рисковых (алеаторных) обязанностей. Под последними понимаются обязанности, предмет которых содержит элементы риска, случайности, неизвестности. Обязанность признается рисковой, когда содержание действия, которое должно совершить обязанное лицо, зависит от события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Применительно к обязанностям плательщика ренты выплачивать пожизненную ренту получателю ренты означает, что неизвестны общая сумма, подлежащая уплате, и момент, когда действие должно закончиться^[4].

Наряду с нормами гл. 33 ГК РФ к договору ренты могут субсидиарно применяться правила о договоре купли-продажи и договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу ренты. Среди норм о купле-продаже можно выделить регулирующие момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и т. д. Субсидиарное применение правил о дарении может быть в части последствий причинения вреда, вызванных недостатками подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ); ст. 576 ГК РФ о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности, и т. д.

Сторонами договора ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

Получатель ренты — физическое лицо либо некоммерческая организация, передавшая свое имущество в собственность другого лица с целью получения от него в течение длительного времени дохода (ренты). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, поскольку договор ренты может быть заключен в пользу третьего лица.

Плательщик ренты — физическое либо юридическое лицо, взявшее на себя обязательство по несению в течение длительного периода времени денежных или иных расходов в обмен на передачу в собственность имущества. В отличие от получателя ренты, каковым может выступать только некоммерческое юридическое лицо, плательщиком ренты является как коммерческое, так и некоммерческое юридическое лицо.

Предметом договора ренты являются действия сторон по предоставлению ренты в денежной или натуральной форме в счет передаваемого другой стороне имущества. Понятие «имущество» более точно сформулировано применительно к предмету договора пожизненного содержания с иждивением как «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Передаваемое плательщику ренты имущество представляет собой индивидуальноопределенную вещь, в связи с чем не могут выступать в качестве предмета договора работы, услуги, информация, нематериальные блага, бездокументарные ценные бумаги и т. д.

В отличие от предмета цена является существенным условием договора не во всех случаях. Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК РФ для денежной ренты требуется ее «определенность». В случае постоянной ренты (ст. 590 ГК РФ) она выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, здесь цена является существенным условием договора. Напротив, в случае натуральной ренты и передаваемого в счет ренты имущества их цена к числу существенных условий договора не относится. Довольно четко в качестве существенного условия названа обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты^[5].

Такие гарантии могут быть нескольких видов. Так, когда под выплату ренты передан земельный участок или иное недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таковым, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную ответственность по таким требованиям вместе с основным должником — новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости. Если по договору ренты передано движимое имущество, то гарантией может выступать поручительство, неустойка, банковская гарантия, страхование риска ответственности и т. д. В качестве меры ответственности за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором.

Характерной особенностью договора ренты является обязательность его письменной формы и нотариального удостоверения, а в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты — и государственной регистрации. Отсутствие нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации договора позволяет признать его недействительной сделкой. Поэтому вполне понятно разъяснение, сделанное в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г., о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в специально уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным.

• [1] Гражданское право: учебник: в 2 т. / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2000. Т. II. Полутом 1. С. 355.
• [2] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2001. С. 629.
• [3] Гражданское право России: учебник. Волгоград, 2001. С. 40; Гражданское право: учебник / под общ. ред. А. Г. Калпина. М., 2001. Ч. 2. С. 89.
• [4] Фогельсон 10. Б. Избранные вопросы общей теории обязательств: курс лекций. М., 2001. С. 96.
• [5] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2001. С. 635—636.