Земельное право. 
Правоведение

После изучения главы 15 бакалавр должен: знать

• • понятие и принципы земельного права;
• • виды земельных правоотношений;
• • основания и порядок приобретения и прекращения прав на земельные участки;
• • основы правового регулирования сделок с земельными участками; уметь
• • определять основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений;
• • характеризировать правовые последствия сделок с земельными участками; владеть
• • навыками устного консультирования, но земельно-правовым вопросам.

Понятие, предмет и принципы земельного права

Земля в Российской Федерации это не только важный элемент государственного суверенитета, но и особый ценный природный ресурс, часть природы и одновременно с этим богатство российского народа. В соответствии с официальной государственной статистической отчетностью площадь земельного фонда РФ составляет 1709,8 млн га без учета внутренних морских вод и территориального моря.

Земля в России используется в различных целях: часть земель, на которых располагаются важные экологические комплексы или стратегические государственные объекты — в научных, эстетических, оборонных и других целях, иная часть может использоваться как товар и приобретается для строительства и использования в экономических, личных целях, например, для строительства жилья, ведения сельского хозяйства, развития предпринимательства, другие рассматривают земельные участки как объект инвестиций наряду с другими недвижимыми вещами. Особенности использования и охраны земель в Российской Федерации устанавливаются земельным законодательством, а отрасль российского права, регулирующая отношения в сфере использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости в целях обеспечения устойчивого развития России и оптимального сочетания интересов общества, граждан и правообладателей земельных участков называется земельным правом. Предметом земельного права являются две группы отношений:

• • по использованию земель (включают предоставление земельных участков на различных правах и прекращение прав на них; ответственности за земельные правонарушения; особенности правовых режимов отдельных категорий земель и т. д.);
• • охране земель (связаны со специальными экологическими требованиями ко всем правообладателям земельных участков, соблюдение и исполнение которых позволяет обеспечить рациональное использование земель).

Таким образом, этот дуализм предмета показывает, что земельное право относится к группе природоресурсовых отраслей права (наряду с такими отраслями, как водное право, горное право, лесное право) и тесно взаимосвязано с экологическим правом. С первыми ее объединяет «однородность» предмета, в части регулирования отношений по рациональному использованию соответствующего природного ресурса, что проявляется в сходстве целей, задач и принципов отраслей. Нормы экологического права регулируют отношения по охране всех природных объектов, включая и землю.

Конституция РФ определяет основы земельного законодательства. Конституционные основы земельного права строятся на том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности пародов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ). Данное положение конкретизируется в ст. 36 Конституции РФ, которая закрепляет право граждан и их объединениям иметь в частной собственности землю, владеть, пользоваться и распоряжаться землей и другими природными ресурсами свободно, если это не нарушает права и законных интересов других лиц и не наносит ущерб окружающей среде.

Современное земельное законодательство состоит из комплекса федеральных законов.

Центральное место среди них занимает ЗК РФ. Данный нормативный акт предусматривает, что земля как объект права существует в трех качествах:

• • природный ресурс — компонент природной среды, который может быть использован при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-территориального базиса для размещения различных объектов;
• • природный объект — часть естественной экологической системы, сохраняющий свои природные свойства. Признание за участком таких качеств и позволяет создавать особо охраняемые природные территории;
• • недвижимое имущество, т. е. объект гражданских прав, который может принадлежать субъектам на различных вещных и обязательственных правах и находиться в гражданском обороте.

К принципам земельного законодательства относятся следующие:

• • учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
• • приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
• • приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
• • участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
• • единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• • приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
• • платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ;
• • деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Говоря об этом принципе земельного права, который был сформулирован в советском земельном праве и действует около сотни лет, следует отметить, что намечается тенденция отказа от принципа категориальное™ земель и переход к более активному использованию института зонирования территорий. Это отражено в Основах государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012—2017 гг. (утв. распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р).

• • разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
• • дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
• • сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Система земельного права складывается из земельно-правовых институтов и норм в зависимости от их значимости, роли и содержания, обусловленная характером регулируемых общественных отношений.

Институты, содержащие общие положения, действие которых распространяется на все или большинство регулируемых земельных отношений, составляют Общую часть земельного права, куда входят следующие институты: собственности на земельные участки; ограниченных вещных прав на земельные участки; оборота земельных участков; управления земельным фондом; охраны земель; ответственности за земельные правонарушения.

Особенная часть земельного права складывается из институтов, которые определяют правовой режим отдельных категорий земель, выделяемых по основному целевому назначению, а именно: земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности и иного специального назначения (энергетики, транспорта, связи, телевидения, информатики, обороны и иного специального назначения); земель особо охраняемых территорий и объектов (заказников, заповедников, национальных парков и т. д.); земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.