ВВЕДЕНИЕ
На сегодня объективно существует огромная потребность в новом жилье, в удовлетворении потребностей населения в смене мест проживания, в улучшении жилищных условий. Решение жилищной проблемы немыслимо без создания прозрачных рыночных отношений в каждом сегменте рынка недвижимости и сопряженных с ним рынков. Государство, дополняя рынок, должно способствовать созданию оптимальной структуры жилищного фонда.
Развитие арендных отношений в жилищной сфере может и должно стать одним из основных направлений в обеспечении адекватных жилищных условий и оказать огромное влияние на ускорение экономического роста. Именно арендные жилищные платежи на рынках развитых стран являются одним из существенных источников финансирования нового строительства.
Арендный рынок жилья позволяет увеличить объем внутренней миграции населения, что является необходимым условием эффективного распределения трудовых ресурсов, усиливает аллокативную функцию рынка труда. Эксперты Всемирного банка в недавнем обзоре российской экономики также указывают на то, что территориальное распределение собственных трудовых ресурсов в России неэффективно. А значит, и внешняя, и внутренняя миграция будут иметь все большее значение для развития экономики.
В настоящее время около 65% жилищного фонда находится в частной собственности, около 30% - в социальном найме и менее 5% в коммерческом найме. Такая структура, на наш взгляд, является неэффективной, так как снижает деловую и жизненную активность большой части населения. Причиной тому служит тот факт, что значительная часть жилья, находящаяся в частной собственности, была получена в результате бесплатной приватизации.
Сдача жилья в наём в экономически развитых странах является одним из действенных способов обеспечения населения жильем и ускорения темпов экономического развития. Так, в США структура рынка жилья, в котором проживает население, распределяется следующим образом: в собственности находится около 40% жилья и примерно 44% арендуется, ставшаяся часть относится к социальному и кооперативному жилью.
Целью данной курсовой работы — это определить, что представляет собой наем и аренда жилого помещения, рассмотреть правовые основы аренды и найма жилого помещения и рассчитать все необходимое для строительства объекта недвижимости.
Для осуществления данной цели необходимо выполнить следующие задачи: определить сущность аренды и найма жилого помещения, дать разграничения между терминами «аренда» и «найм», рассмотреть существующие виды передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование, определить основные источники гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости. Для строительства нового объекта недвижимости необходимо выполнить следующие задачи: определить сметную стоимость строительства объекта недвижимости, проиндексировать сметную стоимость объекта недвижимости, рассчитать выручки от реализации объекта недвижимости и дать экономическую оценку эффективности недвижимости.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1 Понятие найма и аренды жилого помещения В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользо-вателя имущества. В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом авторы исходят из того, что аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы.
В ходе анализа различных источников литературы была выявлена терминологическая путаница, существующая в юридической, экономической, публицистической литературе, а также в обыденном общении между людьми. Сложилось различное понимание терминов «аренда» и «наем» жилой недвижимости. Разграничить существующие разночтения можно с помощью таблицы 1.
Таблица 1 — Сравнительный анализ содержания терминов «аренда» и
«наём» с точки зрения предоставления жилья для проживания Способ предоставления жилищных услуг Содержание
Юридическое Экономическое Публицистическое (обыденное) Аренда жилой недвижимости Отсутствует. Аналогом является «Коммерческий наем». Понятие «аренда» применяется только в отношении использования за плату нежилых помещений «Аренда» и «Коммерческий наем» являются полными синонимами «Аренда» и «Коммерческий наем» совпадают, чаще используется понятие «аренда квартир»
Наем жилой недвижимости Является единственно правильным термином в отношении жилья Различают коммерческий и социальный наем жилья Встречается редко, чаще используется термин «аренда»
Предоставление жилья Применяется в отношении военнослужащих срочной службы, малоимущих и людей, не способных состоятельно удовлетворить свои потребности в жилье Совпадает с юридическим содержанием, так как имеет бесплатный характер предоставления жилищных услуг Совмещает в себе юридическое и экономическое содержание
