Зачем нужны классификации недвижимости?

В этом плане полезен прикладной пример с классификацией, например, офисных зданий. Присвоенный зданию класс (например, «А») означает, что в этом здании возможен конкретный набор удобств и услуг определенного качества; по нему можно составить представление о соседних пользователях недвижимости, о внутренней и окружающей среде объекта; можно понять, из чего складывается стоимость квадратного метра или арендной ставки.

Почему бы и в научно-исследовательских трудах не начинать с объяснения, зачем приводится тот или иной вид классификации? В рамках нашего курса классификация может служить следующим целям:

1) определение типа потребителя и его запросов; 2) выделение и разделение функций, которые выполняет объект недвижимости; 3) выявление факторов формирования стоимости и, как следствие, цены объекта. Таким образом, появляется смысл внедрять классификацию объектов, только когда автор обосновал, для каких целей эта классификация необходима.

Мотивация пользователя (арендатора, нанимателя, посетителя и т. д.) в связи с конкретным объектом недвижимости незаслуженно мало исследуется в работах по экономике недвижимости. В них лишь косвенно признается значимость этого направления. Авторы посвящают множество страниц вопросам классификации недвижимости^[1], часто попадая в ловушк}^ ранее описанной проблемы «писать что-то» или «о чем-то». Каждый автор, который пишет об экономике недвижимости, считает своим долгом привести собственный вариант классификации, зачастую сразу приступая к видам объектов и признакам классификации, при этом уделяя недостаточно внимания обоснованию целей и способа классификации.

По нашему мнению, один из исходных принципов классификации недвижимости — это четкое выделение двух направлений: 1) пользователь удовлетворяет свои потребности посредством использования объекта недвижимости, однако при этом недвижимость не является его профильным видом деятельности, непосредственно приносящим ему доход (операционная недвижимость); 2) субъект удовлетворяет свои потребности посредством извлечения дохода от коммерческого использования самой недвижимости (сдача в аренду, перепродажа с целью получения выгоды, как цель изначального приобретения) — инвестиционная недвижимость.

• [1] См., например: Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник длявузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. СПб.: Питер, 2013, где вопросам классификации посвящена целая глава (с. 66—100).