Улучшения и варианты использования земельного участка

Вопрос признания улучшений земельного участка недвижимыми вещами, вне всякого сомнения, является одним из приоритетных, так как именно понятие улучшений и обоснование их связи с земельным участком дают нам представление, что в той или иной стране считается недвижимостью и как определяется правовой режим земельного участка и связанных с ним вещей.

Первый момент — это собственно признание объекта неотделимым улучшением. Подчеркнем, что никаких раз и навсегда выработанных критериев признания объекта неотделимым улучшением или принадлежностью (движимым объектом) не существует. В неочевидных случаях суды разных стран рассматривают дело по существу, проводя объективное исследование, суть которого заключается в исследовании предназначения объекта, целей при его создании или причины проявления интереса в нем.

Признание объекта недвижимым имуществом в России

Несмотря на относительно короткий период правоприменительной практики в области признания вещей недвижимыми, в России формируется богатый и интересный опыт, который позволяет судить об определенных тенденциях в данной сфере. Отметим лишь некоторые из них.

Во-первых, можно считать позитивной тенденцией признание объекта недвижимостью, если он изначально создавался как недвижимость (см., например, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.10.2012). В этом аспекте мы фактически подошли к необходимости исследовать еще не намерения субъекта создать объект недвижимости, но документально подтвержденные факты, что объект действительно изначально создавался как самостоятельная недвижимая вещь. Это снимает много вопросов, когда отвечающие признакам недвижимости вещи пытались признать недвижимыми (например, ограждение на фундаменте). Суды же классифицируют их как, например, вспомогательные сооружения (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу N° А76−1598/2012).

Во-вторых, законодатель уходит от практики включения в закон всех возможных примеров недвижимых вещей, отдавая приоритет работе судов на основании признаков недвижимых вещей и исследования их функционального назначения (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11 052/09 по делу №А53- 3598/2008;С2−11). Суды могут опираться на заключения экспертов, исследующих фактическое состояние объекта, и принимать решение о признании объекта недвижимой вещью (постановление Президиума ВАС от 26.01.2010 № 11 052/09). Например, Пленум Верховного Суда РФ отметил: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью… необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы…» (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В-третьих, содержанию явления (безусловно, наряду с формой) придается большое значение. Так, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15−5520). Кроме того, в России теперь существует возможность признания земельного участка недвижимостью, даже если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке (определение Верховного Суда от 11.12.2007 № 4-В07−126).

Следующим интересным аспектом является обоснование и признание связи земельного участка и улучшений (объектов, расположенных на земельном участке).