Про неотделимые улучшения в российском законодательстве

В Гражданском кодексе РФ заложен ряд принципов и общих правил, касающихся понятия «неотделимые улучшения». В частности, в п. 3 ст. 245 указано, что участник долевой собственности, который осуществил неотделимые улучшения общего имущества, «имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество».

Проблема улучшений объектов недвижимого имущества приобретает особую актуальность во взаимоотношениях собственника и арендатора недвижимости. Пункт 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ закрепил ряд общих правил, в частности тот факт, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае создания арендатором неотделимых улучшений действует норма п. 2 ст. 623, согласно которой если «арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды». Отметим здесь принципиальную роль согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений. Очевидно, что, как и в случае с признанием вещи недвижимой, целый пласт проблем открывается при необходимости признавать отдельные улучшения неотделимыми.

Теперь обратимся к тому, что может располагаться под земельным участком. Это либо полезные ископаемые, либо какие-то объекты, на которые могут предъявить права третьи лица. В аспекте последнего можно привести^[1]

пример дела Elwes v Brigg Gasco [1886]^[2], в котором арендатор земельного участка нашел на глубине около двух метров под землей доисторическую лодку, а суд пришел к выводу, что все найденное под землей принадлежит собственнику земельного участка. Как мотивировал судья:

…он [собственник] владеет землей, а не только поверхностью, всем, что находится под землей до центра планеты, и, соответственно, этой лодкой. Истец [собственник], таким образом, наделяется правом на движимую вещь… По моему мнению, не имеет никакого значения, что истец не знал о существовании этой лодки… (перевод наш. — М.К.).

Что касается полезных ископаемых, то по общему правилу собственник земли имеет права на них, однако есть особенности. В Великобритании часть полезных ископаемых зарезервирована за Короной и не может извлекаться и принадлежать собственнику земельного участка.

• [1] D’Eyncourt v Gregory (1866) LR 3 Eq 382.
• [2] 2 Elwes v Brigg Gas со [1886] 33 ChD.