Права сервитутного типа (сервитуты)

Сервитуты (иначе, вещные, земельные, предиальные или реальные сервитуты) представляют собой права ограниченного (целевого) пользования чужим земельным участком^[1], которые устанавливаются по требованию собственника, землевладельца или постоянного пользователя, как правило^[2], соседнего земельного участка либо собственника неразрывно связанной с участком недвижимой вещи — здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (ст. 274—276 ГК и ст. 23 ЗК).

Объектом сервитутного обременения могут быть земельные участки как таковые (в собственном смысле слова), а также земельные участки, на которых находятся обособленные водные объекты и лесонасаждения, обременяемые сервитутами ради эксплуатации полезных свойств именно этих объектов и насаждений. Кроме того, согласно ст. 277 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. В зависимости от того объекта, право эксплуатации которого доставлял сервитут, римляне разделяли все сервитуты на земельные, водные и лесные (сельские), которым противопоставлялись сервитуты городские. В середине 1990;х гг. российский законодатель попытался воплотить эту классификацию в наше позитивное право; в результате мы получили институты водных, лесных и градостроительных сервитутов — особого рода юридических возможностей, объектом которых стали не земельные участки, а непосредственно водные объекты, лесные массивы и элементы городской инфраструктуры. К собственно сервитутам, урегулированным ГК — ограниченным вещным нравам на земельные участки — они имели лишь чисто номинальное отношение^[3]. Нужно помнить, что всякий сервитут имеет своим объектом земельный участок и только его; все то, что бы еще ни находилось на нем (водные объекты, растительность, постройки), в нем (полезные ископаемые) или над ним (воздушный столб и космическое пространство), рассматривается (в целях сервитутного права) как принадлежность, или, лучше сказать, элемент земельного участка.

Собственно земельные сервитуты устанавливаются для обеспечения нужд собственника недвижимости, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, в частности, для прохода или проезда к объекту недвижимости через соседний участок, для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, для водоснабжения и мелиорации^[4] (п. 1,4 ст. 274 ГК). Вот далеко не полный перечень земельных сервитутов, известных римскому праву: право (1) ходьбы по чужому участку; (2) прогона скота (в том числе к водопою); (3) пастьбы скота; (4) провода воды; (5) отведения дождевой воды на чужой участок; (6) получения воды, стекающей с чужого участка; (7) отведения отбросов или пропуск их стока через чужой участок; (8) добывать мел, известь, песок, камень; (9) гнать на чужой участок пар из бани, дым или чад.

Сервитуты в отношении таких земельных участков, на которых находятся обособленные водные объекты, устанавливаются в целях (1) забора воды (без применения сооружений, технических средств и устройств); (2) водопоя и прогона скота; (3) их использования в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Сервитуты в отношении земельных участков с лесами представляют собой права (1) заготовки дров, (2) сбора растительности и лесной подстилки, а также (3) охоты (так называемое право въезда).

Наконец, к числу городских сервитутов относятся права (1) вывести окно на чужой двор; (2) прорубить окно или проход в общей или чужой стене (заборе); (3) возвести или надстроить строение с ограничением доступа света на чужой участок; (4) пристроить собственное строение к чужой стене или (5) опереть (встроить) балки на (в) чужую стену; (6) обратить скат крыши на соседний участок; (7) соорудить балкон, нависающий над чужим участком.

Установление любого сервитута не лишает собственника земельного участка, им обремененного, прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК). Но сервитут, будучи установленным, с одной стороны, обременяет земельный участок, являющийся его объектом, всегда впредь до своего прекращения, независимо от того, кому принадлежит участок, т. е. следует судьбе обремененного участка. С другой стороны, сервитут увеличивает стоимость недвижимой вещи, нуждам собственника которой он служит. Смена ее собственника также не прекращает сервитута. Сервитут неразрывно связан как со своим объектом, так и с недвижимой вещью, нужды собственника которой он предназначен обеспечивать. Отчуждение сервитута отдельно от обременяемого им участка или участка, ради которого он установлен, невозможно (ст. 275).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка, являющегося объектом сервитута. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута; при положительном разрешении такого иска основанием установления сервитута будет служить вступивший в законную силу судебный акт (п. 3 ст. 274 ГК).

Сервитут подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения (судебного акта) об установлении сервитута и (если сервитут относится к части земельного участка) плана, па котором отмечена сфера действия сервитута. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сервитут может быть прекращен по соглашению сторон, а также судебным актом, принятым по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, заявленному ввиду: (1) отпадения оснований, но которым сервитут был установлен; (2) невозможности использования обремененного сервитутом земельного участка, наступившей именно в результате обременения его сервитутом (ст. 276 ГК).

• [1] В специальной отечественной литературе еще с дореволюционных времен дискутируется вопрос о юридической природе сервитутов: являются ли таковые субъективными правами (ограниченными вещными нравами (правами на чужие вещи), или, по прежней терминологии, правами участия частного) или же они представляютсобой ограничения права собственности (см. об этом, например: Копылов А. В. Указ, соч. С. 44—46). Думается, что подобное противопоставление (или права, или ограничения) является, во-первых, неправильным (некорректным), а во-вторых, неосновательным. Оно неправильно потому, что те юридические возможности, которыемогут быть признаны субъективными правами (эффекты прямого действия правапо отношению к конкретным лицам), ни при каких условиях не могут быть признаныправовыми ограничениями (эффектами рефлексивного действия права по отношению к неопределенному кругу лиц). Если субъективные права чему-то и противопоставлять, то уж конечно не ограничениям, а обременениям. Но и в таком своем видепротивопоставление останется неосновательным, потому что квалификация той илииной юридической возможности в качестве субъективного права не исключает возможности ее одновременной квалификации и в качестве обременения права другоголица.
• [2] Допускается установление сервитута и над другим земельным участком — соседствующим с соседним.
• [3] Весьма отрадно, конечно, что с принятием новых Водного кодекса и ЛК, а также с изменением Градостроительного кодекса исчезли такие мало уместные с точки зрениячастного права понятия, как водные, лесные и градостроительные сервитуты. Заоднобыли уничтожены и совсем уж странные сервитуты в области племенного животноводства.
• [4] Подробно о римских земельных сервитутах см.: Горонович И. Указ. соч. С. 38—40;Копылов А. В. Указ. соч. С. 22—27; о сервитутах в дореволюционной России (оченьлюбопытный материал!) см.: Горонович И. Указ. соч. С. 60—81; Копылов А. В. Указ, соч. С. 47−49.