Реконструкция зданий и сооружений

Реконструкция зданий, особенно жилых и общественных, позволяет значительно продлить сроки их службы, удлинить жизненный цикл. В ряде стран Западной Европы затраты на реконструкцию превышают затраты на новое строительство. Напротив, в нашей стране затраты на модернизацию и реконструкцию в несколько раз меньше затрат на новое строительство (см. табл. 39.2), при том, что степень износа основных фондов составляет около 48%.

Таблица 39.2

Структура инвестиций в основной капитал, млрд руб.

* Без субъектов малого предпринимательства; ** включая инвестиции в объекты интеллектуальной собственности.

В городской застройке реконструкция, как правило, выгоднее сноса и нового строительства, хотя в конкретных случаях необходимо проведение технико-экономического анализа. Так, в Москве по ряду причин было признано целесообразным снести пятиэтажные дома серий К-7, 11−32, 1−464, 1МГ-300 и др., а 9- и 12-этажные здания серий П-49, П-57, 1605-АМ и др. подлежат реконструкции.

Реконструкция может проводиться с изменением объемно-планировочного решения (пролетов цехов, структуры квартир) или без такового, с заменой крыш, перекрытий, других конструкций, улучшением и утеплением фасадов. Первый вариант обычно дороже, но существенно увеличивает цену объекта недвижимости.

Между тем само понятие реконструкции определено в законодательстве недостаточно четко. В соответствии со ст. 1 ГрК РФ реконструкция включает изменение параметров, надстройку, перестройку, расширение объекта, а также замену или восстановление несущих конструкций. При этом замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций является капитальным ремонтом. Как отличить элемент конструкции от конструкции, нс совсем ясно. Кроме того, в ГрК РФ отсутствуют термины «модернизация оборудования» и «техническое перевооружение», поэтому неясно, являются ли эти процессы реконструкцией или ремонтом. Далее, термины «перепланировка» и «переустройство» введены в ЖК РФ. Поскольку в ГрК РФ их нет, то так же неясно, относятся ли они к капитальному ремонту или к реконструкции.

Между тем разница здесь существенная, особенно при финансировании стройки за собственный счет предприятий. Затраты на капитальные и текущие ремонты производятся за счет ремонтного фонда предприятия, т. е. за счет себестоимости. Затраты на реконструкцию являются инвестициями, т. е. производятся за счет прибыли; финансирование реконструкции за счет себестоимости является грубой экономической ошибкой.

При капитальном ремонте значительно сокращены требования к проектной документации, в частности состав документации определяется заказчиком, экспертиза ее не является обязательной. Не обязательно также получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Обратите внимание, что с 2011 г. расширение объекта (т.е. строительство дополнительных цехов, секций на той же площадке) в ГрК РФ относится к реконструкции, тогда как до этого обычно приравнивалось к новому строительству. С того же года выделено отдельное понятие «реконструкция линейных объектов», которое характеризуется изменением класса, категории, производительности линии, изменением границ полосы отвода или охранных зон.

Реконструкция жилой застройки должна быть направлена на повышение комфортности и уровня жизни населения, улучшение эксплуатационной надежности инженерных сетей, сохранение озеленения, улучшение планировочной структуры. Поэтому в городах целесообразно проводить реконструкцию не отдельных зданий, а кварталов или микрорайонов в целом^[1].

Изыскательские работы при реконструкции, впрочем, как и при капитальном ремонте, в значительной части состоят из процедур обследования состояния основания и несущих конструкций здания, сооружения (см. гл. 38). В случае отсутствия проектной и рабочей документации приходится восстанавливать чертежи здания по фактическим размерам, наносить условную сетку осей, проводить обмеры и проверку характеристик инженерных систем.

Проектные работы при реконструкции выполняют в полном объеме. В необходимых случаях проводят государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Нужно также оформлять градостроительный план земельного участка. При получении технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения следует определить, превышает ли потребность объекта в воде, газе, энергии после реконструкции соответствующие величины до реконструкции. Разрешение на строительство следует получать на общих основаниях, как и при новом строительстве.

Организация реконструкции, так же, как и при капитальном ремонте может быть проведена с остановкой предприятия или без остановки (в жилищном строительстве — с выселением жителей или без выселения).

Крайним вариантом реконструкции здания можно считать замену перекрытий (например, деревянных на железобетонные). В этом случае разбирают крышу, демонтируют инженерные системы, сносят перегородки, внутренние двери и перекрытия; часто меняют также наружные двери и окна. Остаются лишь несущие стены, лестницы и фундаменты. В том случае, если несущая способность стен недостаточна для новых нагрузок, производят их усиление известными в технологии строительства методами.

В проектах производства работ по реконструкции промышленных объектов должен быть дополнительно к обычным требованиям определен порядок совмещения строительно-монтажных работ и промышленного производства. На стройгенплане показывают расположение реконструируемых и сохраняемых зданий и сооружений, сохраняемых, разбираемых и перекладываемых коммуникаций, путей безопасного прохода строительных работников и работников основного производства. Отмечают зоны повышенной опасности, требующие оформления нарядов-допусков.

На технологических картах показывают условия работы машин вблизи зданий и сооружений, средства защиты конструкций, оборудования и коммуникаций от повреждений в ходе строительно-монтажных работ. Указывают мероприятия по сохранению элементов благоустройства и озеленения, ограничения по передвижению строительных и транспортных машин^[2].

Строительно-монтажными работами, выполняемыми при реконструкции промышленных зданий и сооружений, могут являться:

• • демонтаж вентиляционных и сантехнических систем, технологического оборудования и трубопроводов;
• • отрывка котлованов и траншей, вывоз грунта и строительного мусора;
• • разборка перегородок, заполнения проемов, разборка или усиление строительных конструкций;
• • усиление фундаментов, в необходимых случаях — усиление оснований;
• • разборка или усиление фундаментов под технологическое оборудование;
• • обратная засыпка и уплотнение грунта;
• • возведение новых строительных конструкций;
• • замена или усиление конструкций крыши, замена кровли;
• • устройство перегородок, заполнение проемов;
• • устройство полов, потолков, отделочные работы;
• • монтаж технологического оборудования и трубопроводов;
• • сантехнические и электромонтажные работы;
• • монтаж приборов и средств автоматизации.

Все сказанное выше о пусконаладочных работах, гарантийных испытаниях, комплексном опробовании и приемке объекта может быть повторено и для случая реконструкции. После окончания реконструкции в установленных ГрК РФ случаях необходимо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, так же, как и после окончания нового строительства.

• [1] Афанасьев А. А., Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий. М., 2008.
• [2] Олейник П. П. Основы организации и управления в строительстве. М.: АСВ, 2014.