Инвестиции в недвижимость Недвижимость в ряду других объектов инвестирования

Обратимся первоначально к определению инвестирования как вида предпринимательской деятельности. В этом контексте инвестирование трактуют как вложение финансовых средств (инвестиций) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Примечание

Закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 определяет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений как вложение инвестиций в основной капитал (в развитие основных средств, в нашем случае — развитие недвижимости). В числе таковых: затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин и оборудования, проведение проектно-изыскательских работ и др. затраты. Соответственно, ожидаемый результат инвестирования связывают с повышением эффективности модернизируемого предприятия, приносимой развиваемой недвижимостью прибыли, увеличением ее рыночной стоимости и иными положительными эффектами.

Таким образом, вложения в недвижимость являются одним из видов инвестирования финансовых средств, наряду с такими вариантами, как, например, вложения в банк, государственные облигации, акции компаний или иные ценные бумаги.

Ниже в табл. 2.3 приведен пример сравнительного распределения объемов инвестиций в различные виды активов в США к концу 70-х годов. В этот период, характеризующийся бумом на рынках недвижимости США, доля суммарных инвестиций в недвижимость в ведущих компаниях — инвесторах достигала исключительно высокого уровня — примерно четверти объемов всех инвестируемых средств. Как отмечали эксперты, тогда это было близко к разумному верхнему пределу вложений в недвижимость на фоне других инвестиционных возможностей. Дальнейшая практика инвестирования, более внимательный сравнительный анализ рынков недвижимости и ценных бумаг показали целесообразность существенного, на порядок сокращения доли инвестирования в недвижимость.

Табл. 2.3. Распределение объемов по типам инвестирования (выполнена по данным сборника «Управление портфелем недвижимости», М.: ЮНИТИ, 1998)

В общем случае решающее значение при выборе направлений и объемов инвестирования приобретают такие показатели, как процентная ставка доходности, ликвидность вклада, надежность вложения. В свою очередь, кредитование развития недвижимости несет в себе как дополнительные трудности (отложенные во времени доходы и риски возможных потерь), так и дополнительные ожидаемые прибыли.

В принципе существуют два аспекта, вокруг которых строится эффективная финансовая политика, обеспечивающая прибыль финансовых структур при проведении операций по кредитованию развития недвижимости:

• • аспект, связующий процентную ставку со сроком займа,
• • аспект, соотносящий процентную ставку с мерой риска планируемого развития недвижимости и возможными результатами.

Применительно к связи типа «процентная ставка — срок займа» эффективная финансовая политика определяется возможностями воспринимать вклады на более долгий срок и под более низкий процент, выдавая ссуды и кредиты (в том числе, на развитие недвижимости) на более короткие сроки и под более высокие проценты. При этом постоянной заботой является гарантия ликвидности — обеспечения возврата финансовых средств по требованиям вкладчиков. Именно, исходя из этого определения эффективности финансирования, имеют место большие возможности для долгосрочного инвестирования и активной коедитной политики у таких финансовых структур, как негосударственные пенсионные фонды и страховые общества.

В категориях риска эффективная финансовая политика кредитора состоит в обеспечении достаточно низкого собственного риска в сравнении с риском предпринимателей, берущих кредиты под операции развития недвижимости. Мера риска собственно банковских структур регулируется централизованным образом (в каждой стране — Центральными государственными банками).

Цель государственного регулирования в этой сфере — не допускать снижения финансовых резервов банков-кредиторов ниже нормативно установленных критических пределов. Другими словами, главная задача государственного регулирования — не допустить банкротства финансовых учреждений, кредитующих развитие недвижимости, и, таким образом, защитить интересы и безопасность их основных вкладчиков.

В центре внимания такого регулирования — показатель ликвидности финансовых учреждений. Именно в связи с этим показателем вводят ограничения для банков на инвестиции в недвижимость как трудно ликвидную категорию (наряду с жесткими нормативами отчислений в резервные фонды).