Сегментация рынка недвижимости

Для рынков недвижимости, в силу пространственной координатной привязки объектов недвижимости, базового характера земли как первоосновы любой недвижимости, прежде всего, характерна региональная сегментация. Так, например, существуют рынки офисной недвижимости Лондона и Москвы, рынок жилья во Владимире, рынок коттеджей Подмосковья.

С другой стороны, наиболее естественная предметная сегментация рынка недвижимости продиктована принятой нормативной типологией объектов недвижимости (см., в частности, классификационные материалы по недвижимости для российских условий, приведенные в главе 1). Исходя из этой типологии, определяют наличие таких секторов рынка недвижимости, как, например:

• • земельные рынки (городских и сельских земельных участков),
• • рынки нежилых объектов — зданий и сооружений, как, например: офисных зданий и помещений, складских сооружений,
• • рынки жилья (жилых зданий и помещений) и т. д.

Кроме того, из смежных рынков близкими и тесно связанными с рынками недвижимости являются рынки инвестиций, строительных услуг и строительных материалов. Сегодня в общих процессах глобализации бизнеса отмечают также определенную связь движений международного финансового капитала и активности офисного рынка в соответствующих регионах локального роста или спада финансовой активности.

Таким образом, можно видеть, что детализация сегментов рынка недвижимости весьма многообразна и в полной мере отражает разветвленную классификационную структуру объектов недвижимости и сделок с ней.

Что же может служить аргументами в подходах к сегментации, и какова рациональная глубина детализации в принимаемой структуре информационного образа рынка недвижимости? Конечно, в первую очередь, сегментация рынка диктуется востребованностью информации, предоставляемой участникам рынка. Однако для разных потребителей востребованность различна.

Методически обоснованной и обеспечивающей полноту информационного представления рынка недвижимости является следующая логика его сегментации:

• • на верхних уровнях иерархии информационной структуры рынка недвижимости принимать структуру представления объектов недвижимости в соответствии с действующими классификационными документами. Тогда для российских условий это будут такие сегменты, в которых сосредоточены данные: об участках недр, земельных участках, неразрывно связанных с землей объектах (зданиях и сооружениях), объектах незавершенного строительства, предприятиях и иных имущественных комплексах;
• • на последующих уровнях дезагрегирования следовать:
• — с одной стороны — мере востребованности информации об объектах каждого из соответствующих сегментов рынка со стороны покупателей и продавцов,
• — с другой стороны — реальным возможностям располагаемой ценовой статистики рыночных сделок, т. е. наличию информации о ценах совершенных сделок для конкретной ситуации, включающей: детальное описание объекта и условий проведенной операции с ним.

Как видно, сформированная названным образом полноразмерная информационная структура для сегментации рынка недвижимости является достаточно разветвленным деревом. Его масштабы очевидно велики, а востребованность и реальное информационное обеспечение активно действующих сегментов рынка представляют собой лишь отдельные ветви и фрагменты этого дерева. Кроме того, в отечественной и зарубежной периодике, аналитических публикациях результатов исследований рынков недвижимости, изданиях статистических материалов можно найти достаточно устойчивые представления таких узко специализированных сегментов рынка недвижимости, как, например:

• • аренда офисов и торговых помещений (наиболее информативно насыщенные сегменты рынка по данным многочисленных зарубежных публикаций) или
• • купля-продажа квартир по регионам и типам жилых зданий (как наиболее развитый и информационно обеспеченный сектор вторичного рынка недвижимости в российских условиях).

Таким образом, сталкиваясь с вопросами информационного представления объектов на рынках недвижимости, необходимо четко представлять себе фрагментарность информации, а также ее достаточно узко специализированную направленность, прагматическую ориентацию на удовлетворение конкретных информационных потребностей субъектов рынка.

Общепринятой в мире и складывающейся в Российской Федерации является следующая информационная классификация недвижимости, а с нею, и классификация сегментов рынка недвижимости, см., схему рис. 2.1., где в параллель приведена также и англоязычная классификация рынков недвижимости.

Сравнивая информационные структуры зарубежного и отечественного рынков недвижимости, отметим:

Рис. 2. /. Сравнительная классификация (сегментация) рынков недвижимости.

• • их достаточную общность, особенно в части первого уровня градации на жилые (Residential) и нежилые (Commercial) объекты, а также отдельные близкие фрагменты на втором уровне — для офисных и торговых объектов;
• • определенные отличия в части жилого сектора, продиктованные различиями образа жизни: акцент на квартирный рынок в российских условиях и на рынок жилых домов — коттеджей (отдельных / Detached, на двух владельцев / Semi-Detached) в Великобритании и ряде других стран Западной Европы;
• • отсутствие в обеих сегментациях многих других, нормативно определенных, типов объектов недвижимости, как, например, участки недр. Это продиктовано низким уровнем востребованности информации, существенно ограниченной рыночной оборотоспособностью таких объектов;
• • наличие в отечественной схеме своеобразного сектора рынка недвижимости — рынка объектов незавершенного строительства, во многом унаследованного от ранее действовавших механизмов централизованного финансирования капитальных вложений (хронического недофинансирования так называемых «долгостроев»).

В чем же идея сравнения отечественной и зарубежной информационных структур — сегментаций рынков недвижимости? Конечно же, прежде всего — это идея эффективного взаимодействия специализирующихся по типам товаров субъектов рынка: покупателей и продавцов, а также профессиональных участников рынка, их обслуживающих. Статистика продаж, ценовая ситуация и оценочные прогнозы, представление информации для сравнений (цены и качества товара), определенные межрегиональные сопоставления, — все это как раз непосредственно связано и определяется адекватным представлением объектов, адекватной структуризацией рынков недвижимости в локальных регионах страны и вовне — в странах развитых рыночных отношений.