Сравнительное законодательство европейских стран

Развитие интеграционных процессов в Европе, глобализация инвестиционной активности и бизнеса на рынках недвижимости, — все это стимулировало работу по сближению правовых норм в развитых странах Европы и мира в целом и по регулированию отношений собственности, в частности. Страны Европейского Союза активно гармонизируют свое правовое поле, во многом, при этом уже следуя положениям и нормам единообразных законодательных актов.

Вместе с тем, различия, особенно в конкретных деталях, еще остаются достаточно значительными, и их преодоление займет достаточно длительный период времени. В этом заметную роль играет специфика недвижимости как рыночного товара, как объекта управления, координатно неразрывно привязанного к земле, конкретному адресу, подверженного своеобразному регулированию имеющими региональную специфику условиями и традициями. В связи с этим большое распространение получают сравнительные исследования законодательства по недвижимости различных европейских стран, проводимые крупнейшими международными профессиональными компаниями^[1].

Центральное место в сравнительных исследованиях, как правило, получает определение общностей и разъяснение имеющих место различий, констатация динамики сближения законодательств в актуальных вопросах поддержки рыночных операций с объектами недвижимости, делового партнерства государственного собственника и частного сектора в стратегии управления недвижимостью и ее отдельными видами объектов.

Так, практически во всех западноевропейских странах определяющей является частная собственность на землю и ее свободный оборот на рынке. Тем не менее, в ряде стран существуют определенные ограничения на владение недвижимостью для иностранных юридических и, особенно, физических лиц (в частности, в Англии, Италии и Австрии). Различия имеют место и в юридических механизмах регистрации прав и сделок, гарантий прав покупателей недвижимости, разрешений на куплю-продажу различных видов недвижимости (особенно это касается сельскохозяйственных земель, см., в частности, законодательство Франции, Германии, Италии и Швеции), имущественного налогообложения, городского и сельского планирования развития территорий и др.

Для отечественных специалистов определенное знание зарубежного законодательства о недвижимости представляет интерес не только с точки зрения распространения своей профессиональной активности за границы России. Пожалуй, более всего это необходимо для понимания круга проблем и конкретных вопросов, которые могут возникать внутри России, в отечественных условиях при взаимодействиях с иностранными инвесторами и профессиональными коллегами из соответствующих стран с особенностями их национальной и общеевропейской законодательной базы по недвижимости. В этом отношении полезными представляются структура и содержание проводимых западными специалистами сравнений законодательств стран.

В упомянутой выше компьютерной базе данных Baker & McKenzie для сравнительной структуризации законодательства о недвижимости пятнадцати крупнейших европейских стран выделены следующие четыре раздела:

• (1) гражданское право (регулирование хозяйственной деятельности),
• (2) арендные отношения,
• (3) публичное право,
• (4) налогообложение.

Из нескольких десятков соответствующих структуре (1)-(4) унифицированных вопросов выделим в качестве характерных примеров следующие вопросы:

• (1) Вопросы из области гражданского права:
• • краткие перечни основных законов по недвижимости,

О Ernst & Young «Real estate resource management comparisons» (сравнительный анализ менеджмента недвижимости в Англии, Франции и Испании, включая вопросы законодательства по градостроительному регулированию, приватизации и коммерческой аренде — авторы M. Avis и V. Gibson, 19%);

Green Paper on Public-Private Partnership and Community Law on Public Contracts and Concessions / Commission of the European Community. — Brussels, 30.04.04, COM (2004) 327 (механизмы государственно-частного партнерства при подготовке контрактных договоров и концессионных соглашений).

• • виды объектов недвижимости, которые могут быть в собственности: земля, здания и т. д. для жилого и коммерческого использования,
• • кто может быть собственником недвижимости: физическое лицо, товарищества, акционерные общества и т. д.,
• • существуют ли ограничения по собственности на землю и здания для иностранных лиц (физических и юридических),
• • каково содержание регистрируемых правомочий собственника,
• • каковы сроки действия по видам правомочий,
• • предусмотрена ли возможность залога правомочий,
• • схемы и условия ипотечного кредитования,
• • обязательность и условия страхования недвижимости,
• •действуютли ограничения по изменению направления использования недвижимости, например, жилой в офисную недвижимость,
• • механизмы принудительного выкупа недвижимости и компенсаций,
• •действующие ограничения оборотоспособности недвижимости,
• •существуютли права первоочередного приобретения при продаже отдельных типов объектов недвижимости со стороны государства,
• • что защищает права покупателя недвижимости (государственная регистрация и/или другие процедуры),
• • каковы права арендатора недвижимости, в том числе, в части их продажи, залога,
• • какова форма и механизмы контракта купли-продажи (тип документа, нотариальные действия, регистрация),
• • когда и как происходит переход титула собственника, кто и что регистрирует при этом,
• • разрешения на куплю-продажу отдельных видов недвижимости (например, сельскохозяйственных, пустующих земель и др.),
• • виды и размеры затрат на оформительские процедуры и консультационные услуги,
• • как действуют процедуры отчуждения собственности и лишения иных прав и привилегий в обусловленных договорами случаях.
• (2) Вопросы из области арендных отношений:
  • • формы и виды аренды (включая названия регулирующих аренду законодательных актов),
  • • наличие типовых договоров или иных нормирующих форму договора документов,
  • • арендные договора и правила их регистрации,
  • • ограничения по продолжительности арендного договора,
  • • стоимостные показатели аренды: организационные затраты, ставки аренды и условия пересмотра ставок аренды,
  • • ответственность за содержание и ремонт арендуемой недвижимости,
  • • какую защиту и гарантии имеют участники арендных отношений (и, в первую очередь, арендатор), в том числе: в части контроля за ставками аренды, с учетом особенностей различных видов объектов недвижимости, в части прекращения договора аренды и др.,
  • • действие механизмов аренды при смене собственников.
• (3) Вопросы из области публичного права:
• • законодательные документы по градостроительному регулированию;
• • особенности регулирования операций с объектами-памятниками (Listed Buildings & Protected Zones),
• • зонирование территорий, кто устанавливает схемы зонирования, последствия нарушений условий зонирования,
• • плановые разрешения (planning permission) на развитие недвижимости и другие механизмы градостроительного регулирования, влияния общества на собственников,
• • существуют ли ограничения по инвестициям в недвижимость и вывозу прибыли,
• • регулирование капитального строительства, законодательная база,
• • лицензирование строительной деятельности,
• • действует ли экологический аудит и регистрируются ли загрязнения на объекте,
• • кто ответственен за загрязнение земли и других объектов недвижимости и как происходит передача ответственности при смене собственника.
• (4) Налогообложение:
• • налогообложение при приобретениях недвижимости, в том числе: база оценки, виды налоговых и других платежей для различных видов объектов недвижимости,
• • налог на рост стоимости капитала (Capital Gain Tax),
• • налог на наследство, на дарение недвижимости,
• • налогообложение доходов (прибыли), приносимых объектами недвижимости,
• • местные налоги (имущественные, земельные и др.) на собственников недвижимости.

• [1] ** См., например: Communication from the Commission to the European Parliament etc/ on Public-PrivatePartnership and Community Law on Public Procurement and Concessions / Commission ofthe European Community. — Brussels, 15.11.05, COM (2005) 569 (результаты исследованиймеханизмов государственно-частного партнерства в странах Европейского Союза призакупках и в концессионных соглашениях); Baker&McKenzie-EuropeanRealEstate&ConstructionPracticeGroup'The Fundamentalsof Real Estate Law in Europe' (база данных — основы законодательства по недвижимости встранах Европы, компьютерная версия 2000 г.); О