Риски проекта. 
Управление недвижимостью

Отличительной чертой содержания бизнес-плана, особенно в сравнении с ранее применявшимися в российской практике техникоэкономическими обоснованиями, предпроектными исследованиями, аванпроектами и т. д., является обязательный анализ рисков и неопределенности проектного развития. Фактически — это анализ вероятностных негативных явлений и возможных ущербов, могущих сопровождать проект в течение всего времени его жизненного цикла. Причинами, их вызывающими, как правило, являются неточность, недостоверность, неполнота или даже отсутствие информации о параметрах проекта и его окружения, непредсказуемые инфляционные процессы, скачки цен и другие кризисные явления. Эти явления могут носить вероятностный характер (или характер неизвестного распределения внутри некоторого диапазона значений) и приводить к различным уровням ущерба относительно ожидаемых результатов проектного развития. Поэтому в основе анализа рисков проекта лежат многовариантные аналитические расчеты, статистическое моделирование, сопоставления результатов при различных возможных сценариях реализации проекта.

При этом внимание разработчика бизнес-плана сосредотачивается на особых точках в траекториях поведения основных координат проекта, а также на возникающих в процессе расчетов кризисных ситуациях и факторах влияния на них, как, например:

• • обращение отдельных показателей в ноль или достижение ими определенного расстояния от нулевого значения, в частности, при оценках срока окупаемости или отклонений от заранее установленных нормативных значений рентабельности проекта,
• • попадание параметров в область отрицательных значений, как, например, при оценках текущего значения сальдо расходных и доходных денежных потоков (в том числе на предмет установления причин, приводящих к отрицательным значениям дисконтированного чистого дохода),
• • значительные отклонения показателей эффективности от своих базовых безрисковых значений, в частности, такие как возникающие потери чистого приведенного дохода при неблагоприятных сочетаниях параметров проекта и окружающей среды.

Наибольшее распространение в анализе проектных рисков получил метод, анализирующий влияние малых изменений входных параметров на показатели эффективности проекта — известный как метод чувствительности.

Так, для экспресс-анализа проектов развития возможно применение алгоритмов капитализации чистых доходов (прибылей от арендных платежей) в рамках комбинированных методов оценки (например, типа метода остатка, см., выше раздел 4.2 с обзором методов оценки). Получаемые оценки рентабельности проекта подвергают анализу путем небольших (до 10−15%) отклонений таких параметров, как ставка арендной платы и заполняемость сдаваемых в аренду помещений, показатель капитализации (yield), затраты на строительство, банковский процент за предоставленный кредит и т. д. По полученным оценкам влияния можно ранжировать эти параметры как факторы риска, предусмотреть возможности компенсации негативных влияний соответствующими изменениями других факторов.

На рис. 5.4 приведена сводка методов, базирующихся на идеях анализа чувствительности. Характерно, что к этой методологии отнесен и сценарный анализ как анализ чувствительности относительно групп изменяемых параметров проекта в оптимистических, пессимистических и других представляющих интерес сочетаниях.

В то же время, для анализа рисков наиболее методически совершенными (но и более технически сложными, информационно трудно обеспечиваемыми) являются классические методы статистического моделирования или их современные прикладные аналоги — методы экспертно-статистического моделирования. Они отличаются тем, что в отсутствии статистических данных и вероятностных распределений для интересующих разработчика факторов влияния эти характеристики получают с помощью экспертных процедур.

В заключение раздела следует также подчеркнуть, что анализ проектных рисков, как и анализ эффективности, может носить адресный характер. Так, блок-схема рис. 5.5 обращает внимание на различие природы и результатов рисковых событий для кредитора и заемщика средств на реализацию проекта развития.