Жилое помещение как объект жилищных прав. 
Жилищный фонд

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • понятие жилого помещения и требования, предъявляемые к жилым помещениям;
• • порядок признания жилого помещения жилым и исключения его из жилищного фонда;

уметь

• • решать задачи, связанные с определением статуса помещения;
• • анализировать и интерпретировать конкретные ситуации, связанные с определением режима использования жилого помещения, его фондовой принадлежности;

владеть

• • навыками разрешения проблем, возникающих при приобретении вновь созданным помещением статуса жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое;
• • навыками совершения необходимых действий, но согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения.

Жилые помещения: требования, виды, правовой режим

Основным объектом жилищных прав является жилое помещение. Действующее законодательство не содержит определение жилого помещения, однако им устанавливаются требования к жилым помещениям, определяются виды жилых помещений.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 ст. 15 ЖК).

Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

• 1) недвижимость;
• 2) изолированность;
• 3) пригодность для постоянного проживания.

К указанным признакам можно добавить формальный критерий — признание в установленном порядке помещения жилым и включение в жилищный фонд. Наличие данного признака подтверждается ч. 3 ст. 15 ЖК, где указывается на необходимость признания помещения жилым.

Поскольку жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, вещные права на них подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 18 ЖК). Жилые помещения относятся к индивидуально-определенным вещам. Соответственно, при передаче права собственности на жилое помещение, предоставлении его в пользование условие о предмете будет считаться согласованным только в случае, если помещение надлежащим образом индивидуализировано.

Жилое помещение относится к недвижимости по физическому критерию (неразрывная связь с землей). Не признаются жилыми помещения, не имеющие фундамента, в том числе сборно-разборные строения, вагончики-бытовки и т. п.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания — наиболее сложная и динамичная характеристика жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм — в возможности корректировки требований к жилым помещениям с развитием научно-технического прогресса, изменением уровня жизни населения и т. д.

Пригодность для постоянного проживания определяется соблюдением санитарных и технических правил и норм, в частности капитальностью постройки, наличием отопления и др.

Санитарные нормы направлены на охрану здоровья граждан, недопущение воздействия вредных факторов окружающей среды на человека.

Технические требования — это обязательные нормы, определяющие качество и безопасность жилого помещения и здания, в котором оно находится, с точки зрения прочности и надежности конструкций, оборудования, их пригодности к использованию в целях постоянного проживания.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Требования к жилым помещениям и порядок признания помещений жилыми определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки.

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания. Не могут быть признаны жилыми помещениями временные строения либо строения, предназначенные для сезонного проживания (например, дачные щитовые дома).

Не являются жилыми помещения, предназначенные для временного пребывания граждан, если даже эти помещения являются капитальными и могут использоваться круглый год (например, помещения в гостиницах, домах отдыха и т. д.). Эти помещения имеют иное целевое назначение.

Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанИиН 2.1.2.2645- 10)». Данные правила включают в себя гигиенические требования к участку и территории жилых зданий при их размещении, а также к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, естественному и искусственному освещению и инсоляции; уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения; требования к внутренней отделке жилых помещений, инженерному оборудованию и содержанию жилых помещений.

Так, земельный участок, отводимый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения и соответствовать требованиям, предъявляемым к содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве, качеству атмосферного воздуха, уровню ионизирующего излучения, физических факторов (шум, инфразвук, вибрация, электромагнитные поля).

Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Если обобщить установленные законодательством критерии пригодности жилого помещения для постоянного проживания, можно выделить три группы факторов:

— безопасность жилого помещения и здания, в котором оно расположено, для находящихся в них лиц и их имущества, что гарантируется соблюдением санитарных и технических требований (в частности, жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения);

уровень благоустройства жилого помещения и здания, в котором оно находится, в том числе наличие определенных коммуникаций (по общему правилу жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами — электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением);

— безопасность окружающей среды (в частности, должны быть признаны непригодными для проживания жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов, концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве и т. д.).

Жилые помещения признаются непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Еще одно требование к жилому помещению — изолированность. Изолированным считается жилое помещение, капитально отделенное от других помещений и общего имущества многоквартирного дома, имеющее самостоятельный вход. Не может передаваться по договору найма или быть самостоятельным объектом права собственности помещение, имеющее общий вход с другим помещением, — смежная комната, или если через него осуществляется проход к вспомогательным помещениям, например проход на кухню.

Не рассматриваются как самостоятельные объекты жилищных прав вспомогательные помещения (балконы, кухни, ванные комнаты, уборные, кладовки и т. д.). Эти объекты — неотъемлемые части жилого помещения. Наличие определенных вспомогательных помещений является одним из условий пригодности жилого помещения для постоянного проживания. Площадь вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, включается в общую площадь жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК).

Перечисленные выше сущностные требования, необходимые для отнесения помещения к жилым, сами по себе не позволяют распространить на помещение режим жилого. Для этого необходимо соблюдение формального требования — признания помещения жилым в установленном порядке (ч. 3 ст. 15 ЖК).

Порядок признания помещения жилым установлен разд. IV постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным осуществляются специально создаваемой в этих целях межведомственной комиссией. Комиссии создаются на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Постановлением Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 712-ПП утверждены Положение о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы и Регламент организации работы префектуры административного округа города Москвы, но признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и подготовки распоряжения префекта о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания.

В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Оценка состояния помещения и принятие решения о признании его соответствующим либо не соответствующим предъявляемым требованиям, определение его судьбы отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

Судебная практика

Так, Верховный Суд РФ подтвердил правильность вывода суда первой инстанции по иску А. о признании заключения межведомственной комиссии Адмиралтейского района Санкт-Петербурга недействительным, признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания, возложении обязанности предоставить пригодное для проживания жилое помещение.

Как следует и материалов дела, А. обратилась в межведомственную комиссию Адмиралтейского района Санкт-Петербурга с заявлением, в котором просила провести оценку соответствия жилого помещения — квартиры установленным жилищным законодательством требованиям с целью принятия решения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания.

Межведомственная комиссия сделала вывод, что квартира подлежит ремонтновосстановительным работам с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения. Из содержания заключения межведомственной комиссии следовало, что квартира не соответствует требованиям, установленным п. 10 гл. 2 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

А. не согласилась с выводами и оспорила выводы комиссии в суде, однако суд отказал в удовлетворении иска, поскольку решение вопроса о пригодности жилого помещения для проживания относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании квартиры непригодной для проживания, указала, что признание комнаты непригодной для проживания является способом восстановления нарушенных прав заявителей.

Вышестоящие судебные инстанции признали вывод апелляционной инстанции неверным, согласившись с позицией суда первой инстанции, и указали, что понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10 Конституции РФ принцип разделения властей (см. определение Верховного Суда РФ от 10 февраля 2015 г. № 78-КГ14−48).

Решение о признании помещения жилым принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда РФ, находящихся в федеральной собственности). В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда РФ, решение о признании помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества.

В аналогичном порядке осуществляется принятие решения о признании помещения непригодным для постоянного проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Видами жилых помещений являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК, и. 1 ст. 673 ГК).

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Часть жилого дома или часть квартиры включают одну или несколько жилых комнат, в том числе не изолированных друг от друга, а также вспомогательные помещения.

Объектом жилищных прав часть дома или квартиры могут стать, если в них имеются пригодные для проживания жилые помещения, изолированные от иных помещений, находящихся в доме, квартире. Не может, например, быть самостоятельным объектом жилищных правоотношений часть однокомнатной квартиры.

Особенности правового режима жилого помещения обусловлены требованием о его строго целевом использовании. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК, ч. 1 ст. 30 ЖК). Особенности использования жилого помещения установлены в постановлении Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Требование о целевом использовании жилых помещений распространяется и на иных пользователей, в том числе нанимателей (ч. 3 ст. 67 ЖК, и. 1 ст. 687 ГК, п. 3, 4 Правил пользования жилыми помещениями).

Ж К допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). К примеру, возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности предусмотрена Федеральным законом от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (п. 6, 7 ст. 21). Однако такое использование не может быть основным. Жилое помещение также должно использоваться прежде всего с целью проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют реализации указанной основной цели.

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1−3 ст. 17 ЖК, следует понимать, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Помещения, относящиеся к жилищному фонду, которые планируется использовать исключительно для осуществления предпринимательской или иной деятельности, должны быть предварительно переведены в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые регулируется гл. 3 ЖК.

На собственника жилого помещения возлагаются обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК).

Задание для размышления

Проанализируйте ст. 31 ЖК и определите, какие еще ограничения правомочий собственников жилых помещений, кроме указанных выше, и в каких целях установлены жилищным законодательством?

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, в частности административной ответственности в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 КоАП). Последствием нарушения собственником своих обязанностей может стать принудительное прекращение права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК).