Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

Система управления многоквартирными домами основывается на самоуправлении, осуществляемом собственниками помещений многоквартирного дома. Самоуправление реализуется посредством проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, а также деятельности совета многоквартирного дома.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является коллегиальным органом управления многоквартирным домом, периодически созываемым для совместного решения наиболее важных вопросов управления многоквартирным домом.

Периодичность проведения общего собрания собственников — не реже одного раза в год. Если иное не установлено общим собранием, то годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (ч. 1 ст. 45 ЖК).

Помимо годовых общих собраний могут проводиться внеочередные общие собрания собственников помещений многоквартирного дома. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Ж К не называет конкретных случаев, когда должно быть созвано внеочередное общее собрание. К таким случаям можно отнести ситуацию, когда возникает необходимость изменения способа управления многоквартирным домом, например в ситуации, когда количество членов ТСЖ стало менее предусмотренного законодательством минимума (ч. 2 ст. 141 ЖК).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано, но инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом, но договору управления. На начальном этапе, с целью стимулирования собственников к реализации своего права и обязанности выбрать способ управления многоквартирным домом, созывались так называемые первичные общие собрания. Их созыв обеспечивался органом местного самоуправления, создававшим для этих целей инициативные группы из числа собственников помещений.

По форме проведения различают собрания, проводимые в форме:

• 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) в соответствии со ст. 47.1 ЖК);
• 3) очно-заочного голосования, т. е. посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК).

Собрание собственников в форме заочного голосования может быть проведено в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводившееся путем совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений, но вопросам, поставленным на голосование, не имело кворума. При заочном голосовании собрание проводится по той же повестке дня, возможности ее изменения или дополнения не предусмотрено. При проведении собрания в форме заочного голосования (опросным путем) оно осуществляется посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).

Право голосования на общем собрании имеют только собственники или их представители. Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК).

Отдельные решения должны приниматься большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решения только, но вопросам, включенным в повестку дня данного собрания. Решать иные вопросы, а также изменять повестку дня собрания запрещено.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений многоквартирных домов утверждены приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Также приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» утверждены примерные формы протокола общего собрания для различных форм его проведения.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, поскольку удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению в управляющую организацию, правление ТСЖ (жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива) не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений. Возможность обжалования существует при соблюдении совокупности следующих условий:

• 1) решение общего собрания принято с нарушением требований ЖК;
• 2) собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия соответствующего решения;
• 3) решением общего собрания нарушены права и законные интересы данного собственника;
• 4) нс истек срок обжалования, равный шести месяцам со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Однако даже при соблюдении всех указанных условий суд вправе оставить обжалуемое решение в силе с учетом всех обстоятельств дела, если:

• 1) голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
• 2) допущенные нарушения не являются существенными;
• 3) принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

К правоотношениям по оспариванию решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома применимы положения ст. 181.4 ЖК. В частности, на основании данной статьи можно определить, какие нарушения следует признавать существенными, однако в ЖК не раскрывается, что понимается под существенными нарушениями Ж К. Вместе с тем можно согласиться с мнением, что наличие указанных выше условий оспаривания решения общего собрания позволяет суду оставить в силе практически любое решение, что не способствует обеспечению прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

• — принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
• — принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
• — принятие решений о получении ТСЖ либо жилищным (жилищностроительным) кооперативом, управляющей организацией, а при непосредственном управлении — уполномоченным собственниками помещений лицом кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

• — принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
• — принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;
• — принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
• — принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (об администраторе общего собрания);
• — принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
• — принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищностроительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания;

выбор способа управления многоквартирным домом;

• — принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• — принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• — принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161 ЖК, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК), например принятие решения о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК).

Можно выделить три группы правомочий общего собрания:

• 1) решение вопросов, связанных с обеспечением функционирования, поддержанием в надлежащем состоянии (включая капитальный ремонт) и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома;
• 2) решение процедурных вопросов, касающихся выбора лиц, уполномоченных совершать юридически значимые действия от имени собственников, формирование совета многоквартирного дома, а также вопросов деятельности общего собрания собственников помещений и совета многоквартирного дома;
• 3) решение вопросов, связанных с оплатой (финансированием) мероприятий по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также оплатой иных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом.