Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Содержание

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

1.2 Виды ипотечного кредитования

1.3 Зарубежный опыт повышения эффективности ипотечного кредитования

2. Анализ эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан

2.1 Анализ современного состояние ипотечного кредитования в РК

2.2 Оценка эффективности ипотечного кредитования в РК

2.3 Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

3. Повышение эффективности ипотечного кредитования в РК

3.1 Методы оценки эффективности ипотечного кредитования

3.2 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования в РК Заключение

Приложения

Введение

Актуальность темы

дипломной работы. Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждого человека, для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В развитых странах ипотечной ссудой расходуются в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т. е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, расширяется городская ипотека.

В современных условиях ипотека пользуется во многих странах как эффективный инструмент для решения «квартирного вопроса» граждан. Помимо этого, международный опыт доказывает, что развитие ипотечного кредитования нередко способствовало оздоровлению национальной экономики в целом. Например, «новый курс» Т. Рузвельта начался с развитием кредитования домовладельцев (жилищной ипотеки).

С переходом к рыночной экономике и в нашей стране ипотека стала реальностью. Начало развитие казахстанской ипотеки было положено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества».

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования его строительства постановлением Правительства Республики Казахстан № 1290 от 21 августа 2000 года была одобрено концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республики Казахстан. В соответствии с данной концепцией Национальным Банком принято решение о создании оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению. В роли такого оператора выступила Казахстанская ипотечная компания.

В РК появилась такая система, как ипотека будущего. То есть, сейчас заемщик имеет возможность заплатить первоначальный взнос и начать погашать проценты еще до того, как вселится в новую квартиру. Это для клиента выгодно тем, что он имеет возможность заранее частично оплатить ипотеку. До сих пор многим психологически сложно жить в кредит. Сейчас пока наблюдается такая тенденция, что даже те кредиты, которые выданы на 10 лет, погашаются заранее, в период от 2 до 3 лет. Застройщик же, таким образом, получает на момент начала строительства авансовые беспроцентные средства, за счет которых он может снизить себестоимость квадратного метра. Ипотека будущего, конечно, тоже рискованна, но это удобно и застройщику и клиенту. Для банков это тоже выгодно: если он при этом застрахуется, то получит вознаграждение от еще несуществующего жилья. В настоящее время банками второго уровня и ипотечными компаниями проводится активная политика по предоставлению населению ипотечных кредитов.

Степень изученности темы дипломной работы. Тема была изучена такими экономистами, как Ильясов К. К., Калиева Г. Т., Бельгибаева К. К. и другими.

Научная новизна дипломной работы заключается в проведении анализа эффективности ипотечного кредитования и изучении факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования физических лиц.

Предмет исследования — развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан и повышение его эффективности.

Цель дипломной работы — изучение механизмов и темпов развития рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

— раскрыть сущность ипотечного жилищного кредитования в Казахстане и за рубежом;

— проанализировать существующие механизмы ипотечного кредитования;

— провести анализ эффективности ипотечного кредитования физических лиц в условиях кризиса;

— выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РК;

— разработать пути совершенствования механизмов ипотечного кредита в Республике Казахстан.

Предмет исследования — методы оценки кредитоспособности заемщика ипотечного кредитования. Объект исследования — система ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Методическая база исследования. При написании дипломной работы были использованы учебные пособия, материалы периодических изданий, финансовая отчетность Национального банка Республики Казахстан, Агентства финансового надзора Республики Казахстан.

При проведении исследования использованы следующие методы: статистический анализ, сопоставление данных, сбор и анализ литературы.

Структура дипломной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Само слово ипотека («hypotheka») — древнегреческое и переводится как «основание», «залог"[1; c. 65]. Ипотека — это приобретение квартиры в собственность возможна без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 лет. С момента покупки квартиры, еще не выплатив кредит банку, заемщик проживает в приобретенной квартире, при желании прописывается в ней вместе с членами семьи. Также существует возможность сдавать квартиру в аренду по согласованию с банком. До полного расчета с банком по кредиту, квартира будет находиться в залоге у банка. То есть любое отчуждение, будь то: продажа, дарение возможны только после полного расчета с банком по кредиту.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. ипотечный жилищный кредитование недвижимость Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Следует отметить, что залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Возникновение залога, совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало общим тенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли один наиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере».

Однако единого термина для обозначения залога римское право не знало: на разных стадиях развития залог именовался различно. Поэтому есть основания полагать, что институт ипотеки в течение времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения — pactum fiducia и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей: отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор — pactum fiducia, порождавшее личные отношения между кредитором и должником[2, c. 3].

При использовании указанной формы залога интересы должника обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более всего напоминала лишь условную форму купли-продажи и не отвечала мотивам установления залогового обременения обеспечить исполнение должником основного обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами залога.

Одной из таких форм стал pignus, при установлении которого имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки кредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право самостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога передавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм[2, c. 5].

В классический период в преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога — ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.

Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в собственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору» [2, c. 15].

После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможным установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.

Соотношение нескольких залоговых прав на одну и туже вещь определялась их старшинством, то есть временем установления залога (так называемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи признавалось только за первым залогополучателем, второй, третий и так далее удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого залогополучателя) суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Происходивший переход первого ранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого залогополучателя, назывался ипотечным преемством[3, c. 15].

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношения состояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от приобретателя Satzung, а последний в свою очередь или временное пользование недвижимостью, или же, сверх того, условное право собственности на сам объект недвижимости. При таком положении дел на один имущественный объект не могло быть установлено более одной aeltere Satzung[4, c. 53].

Большим сходством с германским правом древнейшей организацией реального кредита является французское право. Практически полностью совпадает французская Engagement с германской aeltere Satzung.

Engagement состояла из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При vifgage плоды вещи не только заменяли проценты занятой суммы, но шли также и в счет капитала, вследствие чего по истечении известного срока могло наступить освобождение вещи от залогового бремени[4, c. 54].

Точно такая же форма германского залога, имевшая в виду уничтожение долга, называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как бы и не существовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые недвижимостью, не могли вырвать ее из чужого обладания. Как отмечал Л. А. Кассо, «mortgage преобладал в первой половине средних веков в последствии ему пришлось идти в разрез с каноническими принципами, так как он легко скрывал взимание чрезмерного роста» [5, c. 13].

Законодательству стран континентальной системы права, наряду с термином «залог», также было известно понятие «ипотека», где под последней понимается залог недвижимого имущества. При этом следует отметить, что речь идет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании. Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества (ипотека), значительно отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимого имущества.

Традиционно в странах континентальной системы права только недвижимое имущество может быть предметом ипотеки, так как недвижимое имущество, как правило, подлежит регистрации. При ипотеке вещи собственник продолжает владеть обремененной вещью. При залоге же вещь передается во владение залогодержателю. Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества постоянно в одном и том же месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан[18; c. 19].

В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан было принято решение о создании оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

Работая по программе Компании, банки получили возможность выдавать кредиты гражданам Республики Казахстан в национальной валюте на длительные сроки.

Важным направлением деятельности АО «Казахстанская Ипотечная Компания» является стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Решение данной задачи позволит снизить риски субъектов ипотечного рынка и упростить процесс обращения ипотек на вторичном рынке.

Кредит по программе Компании предоставляется на срок до 20 лет. В ближайшее время Компания приступает к кредитованию коммерческой недвижимости для субъектов частного бизнеса и индивидуальных предпринимателей.

В ноябре 2005 года максимальная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам, выдаваемым по рыночной программе Компании, составляет 11,9%, с учётом максимальной маржи банков — 4%. Для сравнения, в октябре 2005 года ипотечные кредиты выдавались по ставке 13,2%[14,c. 26]. .

Для повышения доступности ипотечных кредитов широким слоям населения, Компанией уже сегодня проведены переговоры с рядом банков-партнеров и достигнута предварительная договоренность о снижении маржи банков до 2%, что позволит гражданам получить ипотечный кредит по рыночной программе Компании по ставке вознаграждения от 9.9% до 11.9%.

Граждане, которые не могут претендовать на получения ипотечного кредита в рамках Государственный программы, имеют возможность воспользоваться рыночной программой Компании, и получить ипотечный кредит на приобретение, ремонт и строительство (долевое участие в строительстве) жилья.

Спрэд Компании по рыночной программе кредитования в составе котировочной ставки на период с 02 ноября 2005 года по 01 февраля 2006 года будет равен нулю, то есть котировочная ставка, по которой Компания рефинансирует ипотечные кредиты, выданные банками — партнерами, будет соответствовать уровню инфляции за предыдущий месяц в годовом выражении.

Банки — партнеры выдают ипотечные кредиты по рыночной программе Компании по ставке вознаграждения, устанавливаемой Компанией. Ставка вознаграждения состоит из котировочной ставки, устанавливаемой Компанией, и маржи банков — партнеров, то есть надбавки, покрывающей издержки банка — партнера по выдаче и обслуживанию ипотечного кредита. Максимальная маржа, устанавливаемая банками — партнерами равна 4%. Компания, утверждая ежемесячно котировочную ставку, исходит из сложившейся за предыдущий месяц инфляции в годовом выражении и спрэда, в который включены маржа инвесторов, приобретающих ипотечные облигации Компании, и собственная маржа, обеспечивающая покрытие собственных издержек и получение прибыли Компании. АО «Казахстанская Ипотечная Компания» уверена, что принимаемые меры позволят продолжить совместную работу с банками-партнёрами по дальнейшему снижению процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам.

С октября 2003 года начал работу государственный «Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана» (ЖССБК). Банк, работающий по схеме немецких накопительных фондов, предлагает клиенту за 3−10 лет накопить 50% стоимости квартиры, а затем выдает остальную сумму в виде займа под 3,5−6,5% годовых. Срок займа сегодня составляет 15 лет. На вложенные клиентом средства начисляется 2,5−5% годовых, к которым государство добавляет еще приблизительно 12 тысяч тенге в год[3; c.3]. .

На сегодняшний день банком заключено около 1,3 тысячи договоров на общую договорную сумму более 1 млрд. тенге. В рамках принятой жилищной программы планируется снижение первоначального взноса с 50% до 25% и увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет.

Сроки кредитования — до 10−15 лет в зависимости от срока накопления. Ставка вознаграждения по займам составляет от З, 5% до 6,5% годовых.

Для получения жилищного займа достаточно накопить денежные средства на сберегательном счете, открытом в Жилстройсбербанке в размере не менее 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. По истечении срока накопления, наряду с выплатой Ваших сбережений, Вам предоставляется кредит в такой же сумме на улучшение жилищных условий.

Сумма накопленных сбережений включает в себя сумму вкладов, вознаграждения и премии государства.

Минимальный срок накопления жилищных строительных сбережений на сегодня составляет 3 года. Максимальный срок накопления не ограничен. В течение всего периода накопления на деньги клиента Банком начисляется вознаграждение по ставке, размер которой выбирается клиентом самостоятельно — от 1,5% до 4,5% годовых. При этом, выбирая процентные ставки по вкладу, клиент определяет ставки вознаграждения по займу. Например, если ставка вознаграждению по вкладу 3% в год, то ставка вознаграждения по займу составит 6% в год.

Кроме того, по итогам каждого года за счет средств государства на сбережения клиента дополнительно начисляется государственная премия по ставке 20% от суммы поощряемого вклада (с учетом начисленного вознаграждения), при этом, максимально поощряемая премией сумма вклада составляет 60 месячных расчетных показателей (МРП). Это означает, что ежегодный максимальный размер премии по вкладам составляет 20% от 60 МРП. Например, в 2006 году МРП равен 10 300 тенге — максимальный размер премии государства за 2006 год составит 11 028 тенге на каждый вклад[3,c. 7]

Вознаграждение и премии государства по вкладам в жилищные строительные сбережения ежегодно направляются на увеличение основной суммы вклада.

Кроме того, клиент может получить промежуточный жилищный заем до истечения периода накопления, при условии накопления минимально необходимой суммы (50%), при этом, ставки вознаграждения по промежуточным жилищным займам отличаются от ставок вознаграждения по жилищным займам и устанавливаются Тарифными программами Банка.

Клиент также имеет право досрочно расторгнуть договор о жилищных строительных сбережениях и получить вклад с начисленным на него вознаграждением, при этом премия государства выплачивается при условии накопления вклада не менее 5-ти лет.

Высокая сохранность сбережений населения в АО «ЖССБК» обеспечиваются участием Государства в уставном капитале банка, а также обязательным участием самого банка в системе обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц.

В соответствии с Государственной программой развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005;2007 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 г. № 1388, предусматривается:

— снижение размера необходимых накоплений в жилищных строительных сберегательных банках до 25% стоимости жилья (вместо 50%);

— увеличение срока кредита до 25 (вместо 15 лет) в зависимости от сроков накоплений;

— увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных расчетных показателей (вместо 60 МРП).

Данные положения будут внедрены после внесения соответствующих изменений в 3акон.

Для заключения договора о жилищных строительных сбережениях необходимы следующие документы: удостоверение личности, копия РНН (при заключении договора на самого себя), при заключении договора на ребенка дополнительно представляется свидетельство о рождении ребенка / удостоверение личности, при заключении договора на третье лицо дополнительно — нотариально оформленная доверенность.

1.2 Виды ипотечного кредитования

Виды ипотечного кредитования — это способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования, определяющие характер связи движения кредита с процессом кругооборота фондов и заемщика.

В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования:

— по остатку товарно-материальных затрат и производственных затрат;

— по обороту.

Различия в 2-х формах предоставления кредитных ресурсов: в дореформенной банковской практике (по обороту; по остатку товарно-материальных запасов и производственных затрат) заключались в изменении способов и технике оценки потребностей предприятий в кредитах, механизме и оформлении. Подобная дифференциация методов кредитования на основе скорее технических, чем экономических характеристик означала ориентацию при кредитовании на единый административный подход, использование которого приводило к тому, что предоставление кредитных ресурсов различным предприятиям происходило независимо от потребностей общества в результатах их деятельности. В итоге прирост кредитных вложений существенно опережал увеличение реальной товарной массы, не стимулируя процесс удовлетворения потребностей общества в товарах и услугах с учетом их постоянно меняющейся структуры. Не изменило существующего положения и появление еще одного метода кредитования — под совокупные объекты, разработанного и введенного в спецбанках СССР с 1.01.1988 г.

Все перечисленные выше методы кредитования в разной степени, но отвечали целям и установкам административной модели кредитного дела, организованного в рамках одного банка — Госбанка СССР (другие вышеперечисленные банки являлись лишь механизмом осуществления государственной политики в определенных областях: внешняя торговля, работа с населением, финансирование строительства). Подобную структуру можно назвать одноуровневой. Такая схема организации кредитного дела эффективна тогда, когда практически все предприятия и банки представляют собой унитарные образования и находятся в руках единого собственника — Государства. В этих условиях и кредитные отношения как таковые теряют свой первоначальный экономический смысл. Условной становится уплата процента по ссудам, кредитование практически утрачивает присущие ему черты и принципы. Децентрализация управления экономикой в условиях перехода к рынку потребовала изменения роли банковской системы в механизме управления экономикой.

Рассмотрим каждый из методов кредитования.

1. Кредитование по остатку: движение кредита (т.е. выдача и погашение его) осуществляется в соответствии с изменением стоимости кредитуемого объекта. Кредит увязывается с движением остатка кредитуемых ценностей, в качестве которых могли выступать различные товарно-материальные ценности (сырье, основные и вспомогательные материалы, запасные части, товары и т. д.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, отгруженные товары. Рост сверхнормативных запасов вызывал потребность в кредите, а их снижение требовало его погашения в соответствующей части. Изменение остатков являлось результатом кругооборота фондов. По мере увеличения кредитуемых запасов и затрат происходила выдача ссуды, когда начиналось снижение остатков — ссуда погашалась. При этом методе кредитования присутствовали два периода: период выдачи ссуды и период погашения ссуды. В случае кредитования по остатку кредит носил компенсационный характер, т.к. возмещал хозорганам их собственные средства, вложенные в повышенные (сверх норматива) запасы ценностей и затрат.

Метод кредитования по остатку потерял свое практическое значение еще в переходный период, т.к. в ходе первого этапа банковской реформы 80-х г. г. был завершен объективный процесс перехода от кредитования многочисленных, разрозненных объектов кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту.

2. Кредитование по обороту: движение кредита определялось оборотом материальных ценностей, т. е. их поступлением и расходованием, началом и завершением кругооборота фондов. Здесь кредит носит платежный характер, т.к. выдача ссуд производилась непосредственно на производство платежа и, главное, в момент возникновения потребности в заемных средствах. Погашение кредита осуществлялось по завершении полного кругооборота средств заемщика в соответствии с планом реализации (товарооборота). При данном методе кредитования предоставление нового кредита и погашение задолженности по ранее выданному кредиту могли совпадать во времени, т. е. могло происходить смешение, наложение друг на друга периодов кредитования (выдача ссуды, погашение ссуды).

3. Кредитование под совокупный объект: переходный метод кредитования от предоставления ссуд многочисленным и разрозненным объектам кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту. При этом кредитование по обороту приняло форму кредитования по совокупности запасов и затрат производства (в пределах заранее определенной плановой величины), на которую были переведены практически все отрасли хозяйства (с некоторыми особенностями для каждой).

В настоящее время этот метод кредитования можно назвать оборотно-сальдовый (оборотно-остаточный), т.к. в нем присутствуют черты кредитования по обороту и по остатку (выдача ссуды — как по оборотному методу кредитования, т. е. путем оплаты расчетных документов; погашение ссудной задолженности — как при методе кредитования по остатку).

В современных условиях в таком порядке кредитуются государственные промышленные, транспортные, строительные, сельскохозяйственные, торговые и снабженческо-сбытовые организации. Интересно отметить, что оборотно-сальдовый метод в чистом виде длительно существовать не может, т.к. он является переходным и существуют противоречия между двумя методами кредитования, и поэтому он в каждом конкретном случае приобретает больше черт одного из методов.

Надо отметить, что в отношении новых коммерческих структур, т. е. субъектов частной формы собственности при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, шире опираясь на зарубежную банковскую практику.

В международной банковской практике существует:

метод индивидуального выделения кредита (ссуда выдается на удовлетворение определенной целевой потребности в средствах на конкретный срок). Этот метод является основным при кредитовании новых клиентов, не имеющих еще сложившейся кредитной истории в данном банке. Как правило, эта форма финансирования является безусловным контрактом, т. е. с момента заключения кредитного договора на банк накладываются определенные обязательства по срокам.

метод открытия кредитной линии, т. е. кредитование осуществляется в пределах заранее установленного банком для заемщика лимита кредитования, который используется им по мере потребности путем оплаты предъявляемых к нему платежных документов в течение определенного периода.

Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита любые расчетно-денежные документы, предусмотренные в кредитном соглашении, заключаемом между клиентом и банком.

Особенность кредитной линии как формы финансирования заключается в том, что она не является безусловным контрактом, обязательным для банка, а вот простой кредитный договор является согласно ст. 819 ГК РК консенсуальным, т. е. его заключение уже влечет обязанность кредитора предоставить кредит. Банк в случае кредитной линии может аннулировать договор до окончания срока, если, например финансовое положение клиента существенно ухудшается или не будут выполнены другие условия договора. Заемщик также в силу тех или иных причин может не использовать кредитную линию полностью или частично. Первоначально согласованная величина кредитной линии может быть скорректирована банком в случае резкого изменения конъюнктуры или в связи с юридическими ограничениями.

В течение срока кредитной линии клиент может в любой момент получить ссуду без дополнительных переговоров с банком и каких-либо оформлений. Однако за банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче ссуды в рамках утвержденного лимита, если он установит ухудшение финансового положения заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентом с устойчивым финансовым положением и хорошей репутацией.

Различают возобновляемую и невозобновляемую кредитную линию. В случае открытия невозобновляемой кредитной линии после выдачи ссуды и ее погашения отношения между банком и клиентом заканчиваются. При возобновляемой кредитной линии (револьверной) кредит предоставляется и погашается в пределах установленного лимита задолженности автоматически. Кредитная линия может быть также целевой (рамочной), если она открывается банком клиенту для оплаты ряда поставок определенных товаров в рамках одного контракта, реализуемого в течение года или другого периода.

Внешне метод возобновляемой кредитной линии имеет большое сходство с отечественным методом кредитования по обороту совокупного объекта.

Метод кредитования обуславливает форму, вид ссудного счета, используемого для выдачи и погашения кредита в зависимости от потребностей клиента и интересов банка. В каждом конкретном случае клиенту может быть открыты:

— обычные (простые) ссудные счета;

— специальный ссудный счет;

— контокорректный (расчетно-ссудный) счет.

Рассмотрим особенности каждого вида ссудного счета.

1. Обычные (простые) ссудные счета используются в банковской практике преимущественно для выдачи разовых ссуд. Погашение задолженности по этим счетам осуществляется в согласованные с заемщиком сроки на основании срочных обязательств-поручений.

Предприятию сразу может быть открыто несколько простых ссудных счетов, если оно одновременно пользуется кредитом под несколько объектов и, следовательно, ссуды выдаются на разных условиях, на разные сроки и под неодинаковые проценты. Такой обособленный учет ссуд имеет значение для осуществления банковского контроля за своевременным их погашением заемщиком.

Однако возможно применение простого ссудного счета для выдачи кредита платежного характера. При этом выдача кредита производится периодически, по мере возникновения потребности в заемных средствах для производства платежа. При таком режиме использования этого счета погашение образовавшейся задолженности происходит на основании срочных обязательств-поручений в обычном порядке с расчетного счета заемщика.

2. Специальный ссудный счет открывается, как правило, заемщиком, испытывающим постоянную потребность в банковском кредите, когда кредитом опосредуется большая часть платежного оборота хозорганов. Специфика выдачи кредита по этому счету заключается в том, что выдача ссуд каждый раз документально не оформляется, а производится на основе заявления-обязательства, которое предоставляется банку заемщиком.

При открытии специального ссудного счета ссуды выдаются по мере необходимости путем оплаты расчетных документов, а их погашение происходит путем оплаты направления выручки непосредственно на специальный ссудный счет, минуя расчетный. Расчетный счет выполняет здесь роль вспомогательного счета, поскольку по нему совершается ограниченный круг операций, связанных, главным образом, с распределением прибыли и выплатой зарплаты. Для этого периодически со специального счета на расчетный счет клиента перечисляется содержащаяся в выручке плановая доля нематериальных затрат и прибыли.

Клиенту в банке может быть открыт только один специальный ссудный счет, по которому выдаются ссуды под многие объекты. Но при этом не исключается возможность открытия ему параллельно простых ссудных счетов, если банк сочтет необходимым прокредитовать у предприятия отдельно какие-то операции.

3. Путем использования единого расчетно-ссудного (активно-пассивного) счета, называемого в банковской практике контокоррентным, происходит кредитование первоклассных платежеи кредитоспособных заемщиков. Этот счет является высшей формой доверия банка к клиенту. По дебету этого счета идут все платежи клиента, связанные с его производительной деятельностью и распределением прибыли, а в кредит зачисляются выручка и все другие поступления в пользу предприятия. Кредитовое сальдо счета свидетельствует о наличии у предприятия в обороте в данный момент собственных средств, а дебетовое сальдо — о привлечении в оборот банковского кредита, за который взимается процент. Контокоррентный счет не исключает оформления клиентом в банке других видов банковского кредита (в основном среднеи долгосрочных), которые предоставляются с простых ссудных счетов, а зачисляются либо в кредит контокоррентного счета, либо направляются непосредственно на оплату счетов поставщиков. Основанием для открытия контокоррентного счета является заключение договора с клиентом о предоставлении контокоррентного кредита, в котором фиксируется размер максимальной задолженности по ссуде, срок ссуды, предельно допустимый срок наличия дебетового сальдо на контокоррентном счете, ставка процента за пользование ссудой, размер оборотной комиссии (в процентах от сумм оборота по дебету и кредиту), а также иные условия по усмотрению банка и клиента. Проценты по остатку на контокоррентном счете в пользу банка существенно превышают сумму процентов, начисленных в пользу клиентов.

Классические механизмы жилищного кредитования складывались в мире многие десятилетия. В одних странах они отрабатывались долго, в других (как, например, в Малайзии) были внедрены извне и получили быстрое развитие всего за несколько лет. Сейчас на рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг приходится значительная доля всех операций финансовых институтов Запада. Наилучшими примерами, на которых принято учиться, здесь являются США, Германия и та же Малайзия[6; c. 128].

Основа западного «ноу-хау» — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и мягкие жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Их аналогом в современном казахстанском законодательстве являются ипотечные свидетельства.

Классическим в этом плане считается опыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначально развивался под чутким патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великой депрессии ХХ века, с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтом вторичного ипотечного рынка в мире. На 2005 год FM держала в своем портфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов. «Фэнни Мэй» — важнейший игрок вторичного рынка жилищных кредитов. Цель этой гигантской государственной коммерческой структуры — увеличение ликвидности ипотечных кредитов, и отсюда улучшение распределения внешнего инвестиционного капитала, предназначенного для финансирования строительства и покупки жилья. «Фэнни Мэй» ведет прямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободном рынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, который ведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листов способствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования. Действия «Фэнни Мэй» с первых лет способствовали повышению ликвидности закладных под недвижимость и расширению их рынка. Опосредованно же это в конечном счете привело к значительному удешевлению кредитов, к появлению очень «долгих» (до 40 лет) программ и к другим, безусловно приятным для потребителя, изменениям. То есть в середине прошлого века в США с ипотекой произошло то, чего бы очень хотел потенциальный ее клиент в Казахстане в начале века нынешнего. И к чему мы, надо надеяться, в итоге придем[7; c. 96].

Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем в этой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилось множество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалось на этом рынке, поддерживая его стабильность. Причем наряду с экономической, вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционную социальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита США «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов стимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения, исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «Джинни Мэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы ассоциация ведет за счет займов из государственного казначейства, комиссионных за обязательства, процентов, приносимых ассоциации ее собственным портфелем кредитов. Выпущенные на рынок закладные страхуются от случайного обесценивания за счет специальных гарантийных взносов, которые выплачивают ассоциации банки-эмитенты ценных бумаг.

Итак, идеальный механизм ипотеки — двухуровневый рынок, и об этом говорит не только опыт США, но и выбор нашего ближайшего соседа — России. Недавно, как сообщает журнал «Эксперт», Госдума РФ рассмотрела законопроект «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Признано, что ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка — это те инструменты, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Согласно законопроекту, любые частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды теперь смогут покупать закладные, гарантированные залогом недвижимости, и получать доход. У банков-эмитентов появятся деньги на рефинансирование ипотечных кредитов.

Впрочем, пока в силу ряда причин для России все это остается не очень реальным. Нет механизмов, нет четко прописанных правил игры для банков-эмитентов и других участников рынка. Наконец, нет необходимых государственных структур, подобных той же «Фэнни Мэй». Казахстан в этом смысле уже шагнул дальше России, и база для развития многоуровневого ипотечного рынка у нас более развита.

Аналог «Фэнни Мэй» в нашей стране есть — это уже упомянутая Казахстанская ипотечная компания, созданная Национальным банком по аналогии с подобной малайзийской структурой — госкомпанией «Кагамас Берхад». Ипотечная компания была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением: реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.

Но, к сожалению, сам вторичный рынок ипотечных обязательств у нас не работает. Нет продуманной законодательной базы, сбалансированной системы отношений между участниками и разными структурными уровнями рынка. Ситуация напоминает замкнутый круг. Любой инвестор хочет получить с облигаций максимальный доход при заданном уровне риска. Но пока у него нет четкой уверенности в этих параметрах, нет гарантий — он не станет вкладывать в данный инструмент. В свою очередь, чего хочет банк-эмитент? Иметь спрос на свои кредиты, максимально защищая свои долговременные интересы в проекте. Но пока нет инвестора, нет и защиты интересов — значит банк будет подстраховывать себя, беря за кредит более высокий процент. Потребитель же хочет «подешевле и подольше», ни того, ни другого не получает в силу вышеперечисленных причин.

Действующая законодательная база 1991;2005 годов содержит громоздкие разрешительные тонкости, которые юридически осложняют жилищные отношения и затрудняют практику кредитования. Прежде всего, это общий порядок регистрации сделок по приобретению недвижимости и существующие ограничения передачи прав требования залога по ипотечным кредитам[1; c. 65].

Стандарты. У граждан, желающих получить ипотечный кредит, нет, как на Западе, кредитных историй. Поэтому вопрос, доверять ли данному конкретному клиенту, превращается для банка в уравнение с массой неизвестных. Решать его каждый раз приходится сугубо индивидуально, и пока здесь нет единых, стандартизированных правил, каждый банк создает свои. Отсутствие стандартизации порождает не только комплексы, в обиходе именуемые вкусовщиной, но и может привести к конфликтам с законом. Это касается, например, документального подтверждения официальных зарплат. Известно, что некоторые представители «среднего класса» получают часть своих доходов мимо бухгалтерии, так называемой черной наличностью. Что делать с таким клиентом, банки решают индивидуально. А это весьма чревато.

Стандартизация процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов также сняла бы многие проблемы, мешающие развитию вторичного рынка. Например, бессистемность предложений. Если кредиты разных банков будут единого качества, а кредитный договор обретет стандартную форму, то оператору вторичного рынка — Казахстанской ипотечной компании — будет легче формировать пулы ипотечных кредитов.

Проблема переуступки прав требования по кредитам. Это главная головная боль банкиров. Отсутствие права переуступить залог владельцу ипотечных ценных бумаг делает проблематичным сам спрос на эти бумаги. Исходя из этого, Казахстанская ипотечная компания пока не может активно привлекать средства на вторичном рынке, продавая закладные пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам рынка. Она ограничивается покупкой пулов кредитов у банков-партнеров и их реализацией потребителю. То есть вторичный рынок не включен в процесс.

Механизм реализации переуступки прав требования — стержневая проблема. Сейчас Казахстанская ипотечная компания предоставляет банкам возможности ликвидности, но не принимает на себя их риски. Это неправильно. Если возникает проблема, банк вынужден сам разбираться, работать с заемщиком, выставлять квартиру на торги. Когда эти вопросы будут законодательно урегулированы, думаю, рынок сможет активизироваться, и ипотечные кредиты станут более ликвидными.

Наконец, перед эмитентами закладных стоит вопрос формирования залога для выпуска ипотечных облигаций. Это сугубо юридическая нестыковка, мешающая практически запустить рынок ипотечных ценных бумаг в Казахстане.

Итак, регистрация сделок, проблема переуступки прав требования по кредитам и вопрос формирования залога для выпуска ипотечных облигаций — три центральных вопроса развития ипотеки в Казахстане. Когда они будут решены сообразно потребностям современного рынка, будет сделан принципиальный шаг в развитии ипотечного рынка. Роль конечных инвесторов жилищных кредитов начнет переходить от банков к другим аккумуляторам денег, прежде всего к пенсионным фондам. И когда в ипотечных облигациях осядут «длинные» средства этих инвесторов, банкиры наконец смогут позволить себе сделать главное: опустить ставки вознаграждения до комфортного для потребителя уровня. Возможно, это будет 10 процентов, возможно — 8. Так или иначе, произойдет прорыв — рынок начнет работать. Казахстанцы начнут решать извечный «квартирный вопрос» так, как это делают во всем мире.

Потенциал рынка огромен, об этом говорят даже прикидки. Одних денег пенсионных фондов было бы достаточно для развития ипотеки. К концу 2005 года общие пенсионные активы в стране достигли порядка 250 миллиардов тенге, а их ежеквартальный прирост колебался в пределах 12−15 млрд. Если предположить, что КУПА полностью задействуют предоставленный им лимит и инвестируют 5 процентов пенсионных активов в ипотечные облигации, то ежеквартально они смогли бы вкладывать в бумаги Казахстанской ипотечной компании около 5 млн. долларов. Это, заметим, только пенсионные деньги: в расчет не принимались потенциальные вложения банков, страховых компаний, других возможных инвесторов, которые будут покупать ипотечные облигации. Важнейшим конечным источником долгосрочных инвестиций в долговые обязательства Казахстанской ипотечной компании станут именно пенсионные фонды. Такая схема отработана во многих странах мира. Пенсионным фондам вложения в ипотечные бумаги всегда обеспечивают стабильность и долговременный доход.

Сейчас по всем отмеченным направлениям идет активная законотворческая работа, лоббируемая финансистами. Казахстанская ипотечная компания, Нацбанк и некоторые банки второго уровня совместно с Национальной комиссией по ценным бумагам выдвинули перед правительством ряд предложений. В частности, доработать Положение об инвестиционной деятельности компаний по управлению пенсионными активами, с тем чтобы они могли инвестировать часть денег в ипотечные облигации. Изменить существующий порядок выведения из конкурсной массы обеспечения по ипотечным облигациям. Принять отдельный Закон «Об ипотечных облигациях», где была бы прописана вся процедура их эмиссии, особенности обращения, защита и другие правовые процедуры.

Пока нет окончательных правил, рынок пребывает в двойственном состоянии, когда спрос и предложение не стыкуются — с одной стороны, потребитель хочет хороших, мягких, долгих кредитов, с другой — банки их предоставить не могут. Хотя, конечно, прогресс по сравнению с первоначальным периодом развития рынка достигнут серьезный. Но нужно двигаться дальше. Рынок жилищных кредитов стоит на пороге больших перемен.

Социальная функция ипотеки — решение жилищной проблемы — сомнений не вызывает. Как и общеэкономическая значимость этого рынка, как гибкого инструмента перераспределения средств. Ведь ипотека — уникальный инструмент, позволяющий одновременно решать социальные проблемы, связанные с жильем, активизировать потребление, насыщать деньгами реальный сектор — строительство и все ему сопутствующее.

Политический вопрос для государства здесь состоит в его готовности поддержать этот рынок, создать на нем условия, которые позволили бы уже существующим механизмам начать действовать.

1.3 Зарубежный опыт повышения эффективности ипотечного кредитования