Исследование возможности применения типизации для оценки объект в недвижимости

Мы выяснили, что типизация — основной метод массовой оценки. Для его применения необходимо ответить на следующие вопросы: какие проблемы на практике возникают при проведении типизации? Существует ли достаточная информация об объектах оценки и их характеристиках для применения типизации? На основании каких характеристик объектов проводится типизация? Все ли они учтены и обязательны для заполнения? Существуют ли противоречия в характеристиках объектов, которые приводят к неоднозначной типизации? Как они решаются? Какие изменения следует внести в законодательную базу по учету объектов недвижимости для решения выявленных проблем?

Для ответа на поставленные вопросы проведем исследование [177, стр. 106−128].

Проблемой и предметом исследования является учет характеристик объектов недвижимости; объектом исследования является совокупность учетных характеристик объектов недвижимости, на основании которых проводится типизация. Желаемым результатом исследования является такое состояние учета объектов недвижимости и их характеристик, при котором возможно однозначное применение принципа типизации для целей кадастровой оценки и налогообложения.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, источником информации об объектах недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки является государственный кадастр недвижимости. Теоретической базой исследования являются правила проведения кадастрового учета, установленные Федеральным законом № 221 «О государственном кадастре недвижимости», методология типизации объектов недвижимости для целей кадастровой оценки. Учетные характеристики объектов недвижимости приведены в статье 7 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости». Для применения типизации необходимо наличие характеристик объектов недвижимости, по которым возможно выполнить типизацию, в составе обязательных учетных характеристик в государственном кадастре недвижимости.

В результате проведения анализа было выявлено отсутствие требования обязательности заполнения таких важных для типизации характеристик, как функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений; этажность, год постройки.

Типизация представляет собой фактор, влияющий на величину кадастровой стоимости. Рассмотрим конкретные примеры, выявим связь типизации с результатами оценки.

Определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе характеристик земельных участков, которые представлены в государственном кадастре недвижимости, в том числе исходя из сведений о разрешенном использовании земельных участков.

В соответствии с действующими методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, все земельные участки группируются в зависимости от вида разрешенного использования и местоположения объекта. Земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются на следующие группы видов разрешенного использования (далее — ВРИ):

• 1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
• 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
• 3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
• 4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и ог ородничества.
• 5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
• 6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
• 7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
• 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
• 9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
• 10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
• 11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
• 12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
• 13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
• 14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
• 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
• 16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
• 17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Каждой группе видов разрешенного использования соответствуют определенный метод и тип расчета, конкретная статистическая моделей расчета кадастровой стоимости в случае применения метода статистического моделирования.

Распределение объектов недвижимости по видам разрешенного использования выполняется оценщиком на основании сведений о земельных участках, содержащихся в перечне земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. При группировке земельных участков оценщик руководствуется информацией о разрешенном использовании, которое является обязательной учетной характеристикой земельного участка в государственном кадастре недвижимости, а также дополнительной информацией — сведения о местоположении, собственнике земельного участка, а также иной доступной информацией.

В государственном кадастре недвижимости сведения о разрешенном использовании земельного участка представлены в неформализованном виде. В ряде случаев, это вызывает трудности при отнесении земельных участков к той или иной группе видов разрешенного использования. Исследуем сведения о земельных участках, а также данные для определения кадастровой стоимости, представленные в отчете № 20 659−2014;01 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», размещенном в Фонде данных государственной кадастровой оценки в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Рассмотрим конкретный земельный участок с кадастровым номером 13:60:10 009:70, он имеет следующие сведения о разрешенном использовании в ГКН — «Для эксплуатации нежилого здания». В данном примере предположим, что нежилое здание может входить в состав 9,5,7 и 14 групп видов разрешенного использования. При оценке в рамках 9 группы ВРИ удельный показатель кадастровой стоимости (далее — УПКС) данного земельного участка составит 1 397,13 руб., в рамках 5 группы ВРИ -4 034,20 руб., в рамках 7 группы ВРИ — 3 201,07 руб., в рамках 17 группы ВРИ — 1 620, 63 руб. Ниже приведены данные по земельному участку с кадастровым номером 13:60:10 009:70 и вариантами определения его кадастровой стоимости (Таблица 2.2).

Таблица 2.2.

Зависимость кадастровой стоимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Расшифровка формул:

1. Модель расчета для 9 ВРИ:

УПКС = 28,87 * ехр (0.358 * F1 + 0.25 * F2 + 1.02 * F3 +.

0.339 * F4).

F1 — Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта;

F2 — Центральное газоснабжение;

F3 — Номер подгруппы Группы 9;

F4 — Расстояние до ближайшей из основных дорог города. Кадастровая стоимость для 9 ВРИ — 2 067 752,40.

2. Модель расчета для 5 ВРИ:

УПКС = 882.36 *exp (0.116*Fl + 0.558 * F2 +.

0.42 * F3 + 0.156 * F4).

FI — Расстояние до ближайшей из основных дорог города;

F2 — Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта);

F3 — Номер подгруппы Группы 5;

F4 — Численность населения в населенном пункте.

Кадастровая стоимость для 5 ВРИ — 5 970 616.

3. Модель расчета для 7 ВРИ:

УПКС = 13.18 * ехр (0.812 * F1 + 2.52 * F2 + 2.23 * F3).

FI — Расстояние до ближайшей из основных дорог города;

F2 — Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта Код;

F3 — Номер подгруппы Группы 7.

Кадастровая стоимость для 7 ВРИ — 4 737 583,6.

4. Модель расчета для 17 ВРИ:

УПКС = 4.82 * ехр (0.812 * F1 + 2.52 * F2 + 2.23 * F3).

FI — Расстояние до ближайшей из основных дорог города;

F2 — Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта Код;

F3 — Номер подгруппы Группы 17.

Кадастровая стоимость для 17 ВРИ — 2 398 532,4.

Если земельные участки имеют следующие сведения о разрешенном использовании — «Для эксплуатации нежилого здания», это не позволяет без дополнительных сведений отнести их в ту или иную группу. Дополнительные сведения также могут быть противоречивы. Количество таких земельных участков зависит от полноты представленных данных в государственном кадастре недвижимости, категории земель и особенностей ведения кадастрового учета в субъекте РФ и составляет, как правило, от 1 до 5 % от общего количества земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Если учесть, что в рассматриваемой категории земель количество земельных участков в субъектах РФ изменяется от ста тысяч до полутора миллионов, возможна ошибка в определении кадастровой стоимости от тысячи до семидесяти пяти тысяч земельных участков.

Кроме того, Методическими указаниями предусмотрена возможность отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к группе с более чем одним видом разрешенного использования. Кадастровая стоимость определяется для каждого из видов разрешенного использования, а результатом является наибольшее значение (исключение составляют земельные участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка). Количество таких земельных участков составляет небольшое количество, как правило, менее 1%. В данном случае кадастровая стоимость для каждого из видов разрешенного использования также может различаться в несколько раз.

Ниже приведены данные по земельному участку с кадастровым номером 52:03:120 019:10 и вариантами определения его кадастровой стоимости.

Таблица 2.3.

Расшифровка формул:

1. Модель расчета для 9 ВРИ:

УПКС = 28,87 * ехр (0.358 * F1 + 0.25 * F2 + 1.02 * F3 +.

0.339 * F4).

F1 — Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта;

F2 — Центральное газоснабжение;

F3 — Номер подгруппы Группы 9;

F4 — Расстояние до ближайшей из основных дорог города.

Кадастровая стоимость для 9 ВРИ — 6 017 760.

2. Модель расчета для 5 ВРИ:

УПКС = 25,76 * ехр (0.544 * F1 + 0.85 * F2 + 0.554*.

F3).

F1 — Расстояние до ближайшей из основных дорог города;

F2 — Номер подгруппы Группы 5;

F3 — Численность населения в населенном пункте.

Кадастровая стоимость для 5 ВРИ — 14 969 220.

Приведенные примеры показывают существенное влияние типизации на величину кадастровой стоимости. Именно поэтому практика оспаривания кадастровой стоимости в большинстве случаев строится на оспаривании правильности установления вида разрешенного использования земельного участка и, как следствие, его кадастровой стоимости.

Для изучения особенностей и выявления проблем применения типизации рассмотрим практику применения типизации объектов недвижимости в 10 субъектах РФ. Фактологической базой исследования стали отчеты об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства, размещенные в открытом доступе на сайте Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии в Фонде данных кадастровой оценки недвижимости. Классификация проводится на основании информации, указанной в учетной характеристике объектов «Назначение». Согласно методическим рекомендациям, для классификации первого уровня применяется классификация по виду разрешенного использования объектов недвижимости (Таблица 2.4).

Таблица 2.4.

Классификация объектов недвижимости по виду разрешенного использования.

Рассмотрим первый класс — «Объекты многоквартирной жилой застройки». Объекты данной группы представляют собой: многоквартирные жилые здания, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в их состав; а также в их числе дом, домовладение, основное строение, если учетная характеристика «назначение» содержит информацию: «здание», «жилой дом/многоквартирный дом».

К многоквартирным жилым зданиям относятся следующие здания, сгруппированные для целей оценки по количеству этажей [57]:

• — многоэтажные жилые дома (9 этажей и более); более 9 этажей, т. е. 10 и выше;
• — среднеэтажные жилые дома (от 4 — 9 этажей, включая мансардный); с 4 по 9 этаж включительно;
• — малоэтажные многоквартирные жилые дома (до 4 этажей, включая мансардный), до 3-х этажей включительно.

Таким образом, для проведения типизации необходима информация о назначении объектов, количестве этажей в зданиях. Проведенное исследование показало (Таблица 2.5), что эти характеристики могут отсутствовать, могут быть некорректными (этажность равна нулю, этажность выше 20 этажей в сельских населенных пунктах). Также анализ выявил как отсутствие, так и противоречие в характеристиках «год постройки», «год ввода в эксплуатацию», однако эти характеристики важны для оценки, по ним рассчитывается износ.

Таблица 2.5.

Анализ учета характеристик объектов недвижимости.

Таким образом, проблемой для применения типизации является отсутствие в сведениях государственного кадастра недвижимости характеристик объектов недвижимости, позволяющих однозначно классифицировать объекты для целей кадастровой оценки. Это создает сложности при отнесении объектов в ту или иную группу, вызывает необходимость дополнительных уточнений, введение допущений и предположений; усложняет и увеличивает длительность работ по классификации в рамках работ по кадастровой оценке недвижимости.

Нужно отметить, что предпринимаются усилия по решению выявленных проблем. Так, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков для целей ведения кадастра. Настоящим приказом устанавливается 12 групп видов разрешенного использования земель:

• — Сельскохозяйственное использование;
• — Жилая застройка;
• — Общественное использование;
• — Предпринимательство (коммерческое использование);
• — Отдых (рекреация, спорт);
• — Производственная деятельность;
• — Транспорт;
• — Обеспечение обороны и безопасности;
• — Особая охрана и изучение природы;
• — Леса и лесная промышленность;
• — Водные объекты;
• — Общее и специальное пользование.

Однако это введение не решит сегодняшних проблем, так как классификатор будет применяться для учета вновь образованных объектов недвижимости. По коду классификации возможно будет проводить типизацию. Следует отметить, что группы классификатора не совпадают с теми группами, которые приведены в методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков в составе различных категорий земель. Так, например, в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39, приведено 17 видов разрешенного использования земель. Поэтому необходимо в состав учетных характеристик объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости внести обязательную характеристику, однозначно соотносимую с утвержденными классификаторами, и привести в соответствие с утвержденными классификаторами документы по методическому обеспечению кадастровой оценки недвижимости.

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие научную новизну:

• — основной метод кадастровой оценки — это типология, метод научного познания, в основе которого лежит расчленение систем объектов и их группировка с помощью обобщенной идеализированной модели или типа;
• — процесс отнесения объектов к определенной группе, определенному классификационному типу называется типизацией. Синонимы типизации — группировка и классификация — очень часто используются в методическом обеспечении кадастровой оценки недвижимости;
• — типизация по видам разрешенного использования объектов недвижимости — обязательная процедура в государственной кадастровой оценке недвижимости;
• — уровни типизации (группировки) по критерию обязательности применения делятся на обязательные и необязательные уровни группировки. Обязательные уровни группировки продиктованы требованиями федеральных стандартов оценки и условиями формирования цен в различных сегментах рынка недвижимости. Необязательные уровни группировки сложились на практике и применяются в случае наличия условий для их применения;
• — существует два способа типизации множества объектов: это разбиение исходного множества объектов и покрытие исходного множества объектов. В кадастровой оценке применяется покрытие как способ типизации объектов оценки. Это обусловлено тем, что, в общем случае, объекты оценки могут иметь более чем один вид разрешенного использования;
• — необходимо в состав учетных характеристик объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости добавить обязательную характеристику в формализованном (структурированном) виде:
• — «вид разрешенного использования» — для земельных участков,
• — «функциональное назначение» — для объектов капитального строительства,
• — необходимо обязательное непротиворечивое заполнение характеристик «этажность», «год постройки», «материал стен»,
• — привести в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков для целей ведения кадастра, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», документы по методическому обеспечению кадастровой оценки недвижимости.