«Земельные» изменения. 
Банкротство гражданина

Номер «пакета» законов, но порядку принятия —11.

Номера проектов по нумерации Госдумы — 444 365−6, 163 864−5, 105 976−6,304 493−5.

Реквизиты «пакета» Федеральных законов — от 23.06.2014 № 171 -ФЗ, от 22.10.2014 № 315-ФЗ, от 29.12.2014 № 476-ФЗ и от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

Вступление в силу — 22 января 2015 г., 1 марта 2015 г., 1 апреля 2015 г. («земельные» изменения) и с 1 июля 2015 г. (о банкротстве гражданина). Куда внесены изменения — гл. 15, 16 и 17, ст. 25.

Основания прекращения права собственности на недвижимость

1. Уточнено основание прекращения права собственности на недвижимое имущество, предусмотренное нодп. 3 п. 2 ст. 235: с 1 апреля 2015 г. оно называется «отчуждением недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239)» (прежде было просто «отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка»). При этом наименование ст. 239, к которой сделана отсылка, осталось без изменений.^[1]

эта статья относилась также к случаям изъятия земельных участков для госз’дарственных или муниципальных нужд. Теперь этот вопрос будет регулироваться исключительно специально посвященными этим вопросам ст. 279—282 ГК.

• 3. Признан утратившим силу п. 2 ст. 239, распространявший ее действие на случаи изъятия горных отводов, водных и других (кроме земельных участков) обособленных природных объектов, на которых находится чужое недвижимое имущество. Время вступления в силу этого изменения то же — 1 апреля 2015 г.
• 4. Кодекс дополнен новым специальным основанием для прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, возведенного частным лицом — арендатором государственного или муниципального земельного участка на таком участке, — отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этих целях п. 2 ст. 235 ГК, содержащий перечень оснований прекращения права собственности, дополнен новым подп. 3.1, указывающим на такое основание, а сам ГК — новой статьей (239.1), расписывающей существо этого самого основания. Кроме того, уточнению подвергся п. 3 ст. 272, определяющий пределы действия правил ГК о последствиях утраты права пользования земельным участком со стороны собственника находящейся на нем недвижимости. Действуют данные дополнения с 1 марта 2015 г.
• 5. Вновь введенная ст. 239.1, регулирующая порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением дейс твия договора аренды такого участка, уточняет, что ее действие распространяется на случаи прекращения не всяких договоров аренды, а только таких, которые были заключены либо (а) по результатам аукциона (п. 1), либо (б) хотя и иначе, но в целях завершения строительства недостроенного объекта, при условии, что на момент прекращения договора аренды участка объект гак и остался недостроенным (п. 6).^[2]

договора аренды такого участка (п. 1 ст. 239.1 названное также изъятием), осуществляется путем продажи такого объекта с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1) по решению суда, принятому по требованию собственника земельного участка, на котором находится продаваемый объект (п. 2 ст. 239.1). Такое требование не подлежит удовлетворению, если собственник объекта незавершенного строительства «докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект» (п. 3 ст. 239.1).

• 7. Пункт 4 вновь введенной ст. 239.1 устанавливает порядок определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства (оценка рыночной стоимости) и последствия объявления торгов несос гоявшимися — возникновение у соответствующего публично-правового образования (видимо, у собственника земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства) права приобретения такового в свою собственность по начальной цепе продажи. Срок существования такого права — два месяца с момента объявления торгов несостоявшимися.
• 8. Пункт 5 вновь введенной ст. 239.1 определяет судьбу денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов или подлежащих выплате в случае обращения этого объекта в публичную собственность. Такие средства выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (последние, очевидно, должны быть перечислены их организатору).^[3]

• 10. Новая, внесенная в ГК ст. 239.2, регулирующая такое — вновь выделенное — основание прекращения права собственности на недвижимое имущество, как его отчуждение в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, для публичных нужд, действует с 1 апреля 2015 г. Основные положения:
  • (a) изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены чьи-либо здания, сооружения или объекты незавершенного строительства (в том числе принадлежащие бывшему собственнику земельного участка), является основанием для принудительного отчуждения перечисленных объектов либо находящихся в них помещений (и. 1);
  • (b) принудительное отчуждение не применяется к таким находящимся на изымаемом участке сооружениям (в том числе незавершенных строительством), размещение которых на этом земельном участке не противоречит цели его изъятия (там же);
  • © если объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, и сам этот участок принадлежат одному и тому же лицу, то отчуждение таких объектов недвижимости осуществляется одновременно с изъятием участка (и. 2; см. также абз. 2 и. 2 новой редакции ст. 281);
  • (d) отчуждение перечисленных объектов недвижимости и расположенных в них помещений «осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (п. 3), т. е. ст. 279, а более предметно — по соглашению, заключаемому в соответствии с и. 6 ст. 279 ГК, или решению суда (подробнее — см. ниже, и. 20 и след, настоящей главы).
• 11. Внесены два уточнения в п. 3 ст. 272:
  • (а) первое (вступившее в силу с 1 марта 2015 г.) определяет пределы действия правил ГК о последствиях утраты права пользования земельным участком со стороны собственника находящейся на нем недвижимости: оно «изымает» прекращение права собственности на объект незавершенного строительства по только что рассмотренной новой ст. 239.1 из-под действия правил ст. 272 о последствиях утраты права пользования земельным участком со стороны собственника находящейся на нем недвижимости: правила эти к случаю отчуждения объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого участка, не применяются;

(Ь) второе (вступившее в силу с 1 апреля 2015 г.) заменяет ссылку на утратившую силу ст. 283 ГК ссылкой на его ст. 279, изложенную в новой редакции (см. ниже).

• [1] При сохранении прежнего наименования изменена, однако, диспозиция ст. 239: в результате исключения из ее п. 1 ряда слови выражений она стала относиться только к случаю прекращенияправа собственности на недвижимость в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, по причине ненадлежащегоиспользования такового, т. е. при его неиспользовании по целевомуназначению (ст. 284), либо при использовании с нарушениемзаконодательства (ст. 285). Такое изъятие осуществляется путемпродажи недвижимого имущества с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 284—286 ГК. Прежде (до 1 апреля 2015 г.)
• [2] Отчуждение объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, находящемся в государственной илимуниципальной собственности, в связи с прекращением действия
• [3] Отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением (изъятием) земельного участка для государственных или муниципальных нужд — известное ранее, г. е.нс новое специальное основание для прекращения нрава собственности на недвижимое имущество — теперь (с* 1 апреля 2015 г.)впервые выделено в самостоятельный, обособленный подп. 3.2п. 2 ст. 235 и урегулировано в особо выделенной для этой целист. 239.2. Ссылка на эту статью добавлена также в подп. 7 п. 2ст. 235, перечисляющий все случаи принудительного отчужденияимущества.