Объекты капитальных вложений

В соответствии со ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. В юридической литературе отмечается, что понятие «капитальные вложения» действующим законодательством трактуется достаточно широко, и фактически такое определение капитальных вложений означает, что под капитальными вложениями понимаются реальные инвестиции^[1].

В ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений содержится указание на объекты капитальных вложений. Такими объектами, по мнению законодателя, являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Следует обратить внимание на то, что при определении объектов капитальных вложений используется термин «имущество», который имеет два смысла. В узком смысле — это совокупность вещей (объектов материального мира). В широком смысле в это понятие включаются также права требования и долги (или гражданско-правовые обязанности).

Однако в рамках рассматриваемого закона понятие «имущество» используется в широком значении, о чем также свидетельствует определение инвестиций, закрепленное в ст. 1 этого закона.

Весьма интересным представляется положение п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений", введенного в 2011 г.^[2]

В соответствии с ним объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Таким образом, в законе содержится специальное правило, касающееся объектов, строительство или реконструкция которых осуществляется. Суть этого правила состоит в том, что право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны. Напомним, что по общему правилу право собственности на вновь построенную недвижимость возникает у застройщика^[3].

Для применения этого положения необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, строительство должно вестись за счет внебюджетных источников финансирования. В-третьих, одной из сторон договора должен выступать орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие. Такой договор, предусматривающий последующее распределение площади объекта между сторонами, должен быть заключен до 1 января 2011 г.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Такое положение, по мнению некоторых авторов, является нарушением принципа равенства государственной и частной собственности, равенства прав кредиторов при банкротстве и иных фундаментальных начал российского законодательства. Поскольку в соответствии положениями ст. 219 ГК РФ участники инвестиционной деятельности, участвующие в строительстве (или реконструкции) определенного объекта недвижимости, по общему правилу имеют обязательственные права в отношении будущего объекта недвижимости, то публичное образование, также являющееся стороной инвестиционного договора, имеет вещное право на этот объект^[4].

С такой позицией можно согласиться частично потому, что при существовавшей практике инвесторы фактически были лишены возможности зарегистрировать свои права на такие объекты инвестирования. В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, в данном случае инвестор был вправе требовать только возмещения убытков, перспектива взыскания которых с обанкротившегося застройщика была ничтожно мала^[5].

• [1] См.: КропотовЛ. Г. Коммерческие инвестиции в объекты капитального строительства: правовое регулирование. М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. 73.
• [2] См.: Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации.
• [3] Кроме того, следует учитывать, что в п. 7 постановления Пленума ВАС РФот 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"указано, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым сторона вноситв общее дело вклад в виде права на земельный участок, право собственности на вновьсоздаваемое недвижимое имущество возникает у собственника этого земельногоучастка.
• [4] См.: Постанюк В. Инвестиционный контракт: спорные вопросы // ЭЖ-Юрист.2017. № 5. С. 12.
• [5] См.: Горланов А. Обязательственные или вещные? // ЭЖ-Юрист. 2017. № 7—8.С. 1, 3.