Виды и формы собственности на недвижимость

Форма собственности — понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов дохода. Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный — общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную) (схемы 3.8−3.13).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т. п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственно.

Схема 3.8. Структура форм собственности на землю

стью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Схема 3.9. Характеристика государственной формы собственности на землю

Схема 3.10. Основное содержание частной формы собственности на землю.

Схема 3.11. Земли в собственности поселений, городских округов и муниципальных районов.

Схема 3.12. Общие признаки базовых форм собственности на землю.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права.

Схема 3.13. Особенности общей собственности на землю

собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех других видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

Для общей совместной собственности не установлено специальных норм, и поэтому в отношении ее действуют общие правила:

• o участники совместной собственности владеют и пользуются квартирой сообща;
• o распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с жильем;
• o любой участник может продать, заложить квартиру без доказательства согласия других участников собственности, которое предполагается в силу закона;
• o при возникновении совместной собственности в результате приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия одного из супругов в случае совершения сделки с квартирой другим супругом, что является исключением из общего правила;
• o разделить общее имущество или выделить чью-то долю можно только после установления доли каждого участника в праве на общее имущество, без чего никто не может завещать, продать или подарить свою долю;
• o долю каждого можно определить соглашением участников или решением суда;
• o при продаже (мене) доли одного из участников другие сособственники имеют преимущественное право ее покупки;
• o в случае смерти одного из участников совместной собственности на недвижимость определяются доли всех участников:
• — оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение об установлении доли каждого участника совместной собственности, включая и умершего;
• — доля умершего наследуется по закону на общих основаниях;
• — если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в собственность государства;
• — отошедшую государству долю проживающие в квартире могуч- выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую собственность, если участник завещал свою долю кому-либо (ФЗ от 26.11.2002 № 153″ -Ф3).

Выл ел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:

• o невозможности выдела части имущества, точно соответствующей доле выделяющегося собственника;
• o неделимости объекта общей собственности в силу закона;
• o невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
• o доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет интереса к ее использованию в натуральном виде.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими:

• o нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;
• o защиту нрава собственности — применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

Система гражданско-правовых способов защиты права собственности включает следующее.

• 1. Вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:
  • — виндикационный иск;
  • — негаторный иск;
  • — иск о признании права собственности.
• 2. Обязательственно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:
  • — договорную ответственность;
  • — обязательство вследствие неосновательного обогащения;
  • — обязательство вследствие причинения вреда.
• 3. Иные способы, применяемые:
  • o при недействительности сделок;
  • o объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;
  • o исках к государственным и муниципальным органам. Виндикационный иск — способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально-определенной вещи. Ответчик по виндикационному иску — лицо, фактически владеющее имуществом без какого-либо основания или по порочному основанию, не охраняемому законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным. Собственник может истребовать имущество:
• 1) от добросовестного приобретателя, получившего имущество у лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и не мог знать:
  • — если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери, хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его воли;
  • — если имущество получено безвозмездно, то во всех случаях;
• 2) от недобросовестного приобретателя — независимо от способа выбытия имущества из владения собственника.

Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя произведенные им отделимые улучшения имущества и получить компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.

Негаторный иск — иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:

• o бесспорность прав собственника;
• o незаконность действий, нарушающих права собственника.

Иск о признании права собственности применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

Иск об исключении имущества из описи подается собственником, имущество которого ошибочно включено в опись.

Следует особое внимание обратить на бесхозяйное (бесхозное) недвижимое имущество:

• o которое не имеет собственника;
• o собственник которого неизвестен;
• o собственник на которое отказался от нрава собственности (ст. 225 ГК РФ в ред. ФЗ от 22.07.2008 № 141-ФЗ).

Бесхозные недвижимые вещи принимают па учет органы Росреестра по заявлению органов местного самоуправления или уполномоченных государственных органов городов Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения объектов недвижимости (ФЗ от 09.02.2009 № 7-ФЗ). По истечении года со дня постановки на учет бесхозного объекта соответствующие уполномоченные органы власти могут обратиться в суд о признании права собственности муниципалитета городов Москвы или Санкт-Петербурга на данный объект.

Если бесхозный объект недвижимости не признан судом поступившим в муниципальную собственность, а в Москве и Санкт-Петербурге — в собственность города, то он может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившего его собственника либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (кроме земельных участков).