Потребительские свойства земельных участков

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля — естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)' как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи — части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены федеральными законами. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики учитываются в государственном кадастре недвижимости и в ЕГРПН.

На плане (чертеже) земельного участка обозначаются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты, которые выносятся в натуру — на местности.

Не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения, установленного органами власти, ограничений и обременении:

• o по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;
• o размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
• o способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;
• o предельно допустимым нормам нагрузки па природную среду и сохранению земельных насаждений;
• o видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность; и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер — числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям (схема 2.12).

Схема 2.12. Структура кадастрового номера земельного участка в Российской Федерации

Описание земельного участка производится по системе следующих элементов.

• 1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
• 2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
• 3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).
• 4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
• 5. Код классификатора земель.
• 6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок, фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
• 7. Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
• 8. Вид земельного права (собственность — частная, государственная и другая; пользование).
• 9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
• 10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:

• o экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями);
• o размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;
• o расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
• o балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
• o общую стоимость земельного участка и строений;
• o налог на стоимость недвижимости;
• o инженерно-технические характеристики (пересадочные фунты, уровень грунтовых вод);
• o экологические показатели;
• o градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и др.);
• o залежи полезных ископаемых.

Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель — их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель — это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в России делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения); лесного, водного фондов и запаса (схемы 2.13−2.16).

Схема 2.13. Земли сельскохозяйственного назначения

Схема 2.14. Земли населенных пунктов.

Центральное место среди всех категорий занимают земли различного сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.

Другие основные целевые категории земель также внутренне неоднородны. Они включают в себя земли, имеющие различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории.

Свойства земель лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного фонда — собственно правовым режимом вод.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

Схема 2.15. Земли промышленности, связи, обороны и иного назначения

Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного фонда.

Седьмая категория земель — земли запаса, служат резервом и могут выделяться для различных целей.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законодательством РФ и законами субъектов РФ:

• o Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы;
• o органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель

Схема 2.16. Земли особо охраняемых территорий

сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и третьей групп;

• o органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения, а также муниципальных земель сельскохозяйственного назначения;
• o органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений;
• o законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значения.

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение/им собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т. п. Земельный фонд России составляет 1709,7 млн га. В зоне вечной мерзлоты находится около 1100 млн га земель; под оврагами, песками, ледниками, оползнями и прочими неиспользуемыми землями — 10,8%, под водой и болотами — 10,6%, под лесами и кустарниками 46%, под промышленными предприятиями — 4,7 млн га. По потребительским свойствам земли классифицируются по следующим категориям, %: сельскохозяйственные — 23,8; населенных пунктов — 1,1; промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения — 1,0; природоохранные, природозаповедные, рекреационного и историко-культурного назначения -1,9; местного фонда — 64,1; водного фонда — 1,6; запаса — 6,5.

В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю для занятия бизнесом за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т. е. уровнем цен продуктов, производимых на ней. Например, если цены зерна, картофеля и т. п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится и цена земли соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены зерна, выращиваемого на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой па ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. Способы формирования (создания) земельных участков (установлены ФЗ от 22.07.2008 № 141-ФЗ), особенности способов образования и требования к образуемым и измененным участкам приведены в схемах 2.17- 2.19.

Схема 2.17. Образование (создание) новых земельных участков

Схема 2.18. Особенности способов образования земельных участков.

Схема 2.19. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.