Операции с недвижимостью в жилищной сфере

Исходные положения и понятия

Потребность в жилье — одна из главных в жизни людей, а се удовлетворение — основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера — это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружении И элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания (схемы 6.1, 6.2).

Таунхаус — строение, объединяющее несколько квартир, каждая из которых занимает два-три и более уровней (этажей) с отдельным входом, подземным гаражом, местом для парковки, земельным участком две-три сотки и общей площадью до 1300 м (минимум 150−300 м2). Так, в Москве таунхаус на Чистых прудах состоит из шести квартир-подъездов, каждая общей площадью по 1300 м², включающих семь жилых и два технических этажа. На первом этаже находится бассейн, на втором — гостиная, на третьем — комната отдыха, на четвертом — детская, на пятом и шестом — спальни, на седьмом — кабинет, па восьмом — зимний сад,.

Схема 6.1. Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению

на девятом — терраса. Имеется и свой подземный гараж. В Москве построены семь поселков таунхаусов и 91 в Подмосковье.

Твинхаусы — четыре дома, соединенных между собой гаражами с индивидуальными участками от четырех до восьми соток.

Схема 6.2. Виды и разновидности жилищного фонда в Российской Федерации

Достижения научно-технического прогресса успешно реализуются и в жилищной сфере в форме создания энергоэффективных и интеллектуальных домов. Первый в России такой биосферосовместимый интеллектуальный дом строится в Сколково.

Нанодом («умный») дом имеет современные системы обеспечения эффективного функционирования:

• o на крыше установлены панели солнечных батарей, а стены облицованы карооновыми щитами, которые аккумулируют энергию Солнца в любую погоду;
• o уличные светильники на солнечных батареях: днем заряжаются, а ночью светят;
• o есть автономные системы обогрева геотермальным теплом;
• o автономные газовые системы решают свои задачи;
• o конвекторы, нагреватели и батареи поддерживают заданную (необходимую) температуру;
• o датчики охранной сигнализации, камеры видеозаписи реагируют па несанкционированные попытки проникнуть в дом, открыть дверь, ставни, окна и др. Информация передается хозяину 5М8-сообщениями, а также включаются запись собачьего лая, голоса хозяина, свет в доме;
• o датчики защиты от протечек, утечки газа, огня подают сигналы бедствия, в этом случае вода или газ в доме будут перекрыты;
• o поливальные установки включаются по команде датчиков влажности почвы;
• o домовый компьютер определяет микроклимат в комнатах: если воздух сухой, то включается ионизатор, а если душно — приоткрывается окно, вовремя включаются свет и отопление;
• o роботизированное мусорное ведро автоматически открывается при поднесении руки.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в них промышленного производства не разрешается. Пользоваться жилыми помещениями имеют право:

• o наниматель и члены его семьи по договору социального найма;
• o наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
• o наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;
• o собственник жилого помещения и члены его семьи;
• o член ЖК или ЖСК и члены сто семьи.

Жилые помещения маневренного жилого фонда предоставляются гражданам во временное пользование:

• o при капитальном ремонте жилых домов, помещения в которых заняты по договорам социального найма, если граждане вместо переезда на постоянное жительство в другую квартиру решили временно (до окончания капремонта) пожить в квартире маневренного фонда, чтобы затем вернуться в свою прежнюю квартиру;
• o утрате жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита, в результате обращения взыскания, если это жилье

является единстве…, 1. м у граждан (до завершения расчетов с ними после продажи заложенного помещения);

• o непригодности квартир для проживания из-за чрезвычайных обстоятельств (до предоставления таким гражданам жилых помещений из государственного (муниципального) фонда или до завершения расчетов с ними);
• o в иных случаях, предусмотренных законодательством. Служебные жилые помещения предоставляются на соновании

договора найма на срок прохождения гражданской государственной службы лицам, не обеспеченным жилыми помещениями. Служебные жилые помещения не подлежат отчуждению, приватизации, обмену, сдаче в поднайм, переустройству и перепланировке. Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Общежития в соответствии с ЖК РФ могут быть только в составе государственного или муниципального жилого фонда. В Москве общежитием считается отдельно стоящее здание, комнаты в котором предоставляются только для временного проживания — на период обучения, прохождения службы или работы на предприятиях города.

Организация общежитий в отдельных городских квартирах, секциях многоквартирных домов, а также в домах с квартирной планировкой в Москве запрещена с октября 2008 г., а ранее созданные такие общежития будут существовать до 2012 г. Одна часть общежитий будет расселена, а другая превращена в дома для временного проживания (до 5 лет) граждан, не имеющих постоянного жилья, на период работы на предприятиях города.

Договоры найма будут заключать не предприятия, а Департамент жилищной политики. После расселения часть общежитий будет продана или передана предприятиям для приватизации, но такие дома уже не будут считаться общежитиями.

Иностранные граждане и лица без гражданства не могут вселяться в общежития. Регистрация граждан в общежитиях по месту жительства запрещена, она возможна только по месту пребывания. Норма предоставления площади должна быть не менее 6 м² на одного человека (постановление Правительства Москвы от 02.09.2008 № 798−1111).

Законом РФ о введении в действие ЖК РФ предусмотрено право граждан, которые были заселены в общежития, принадлежавшие государственным предприятиям или организациям, до принятия Жилищного кодекса РФ (2005 г.), на заключение договора социального найма и приватизацию занимаемых жилых помещений.

Порядок формирования фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания па жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, а также порядок и условия предоставления жилых помещений из указанного фонда устанавливаются законами субъектов РФ.

Жилищный фонд в России насчитывает более 20,8 млн жилых домов, из них 16,3 млн — в частной собственности граждан (78%). В домах более 60 млн жилых квартир, в том числе 50 млн — в собственности граждан (83,3%). Жилищный фонд составляет 3118 млн м2 (табл. 6.1).

Таблица 6.1. Общая характеристика жилищного фонда России

Жилищный фонд РФ к 2012 г. распределяется по формам собственности следующим образом, %:

• o государственная — 4,8;
• o муниципальная — 11,0;
• o частная 83,6, в том числе в собственности граждан — 82,6;
• o общественная — 0,1;
• o смешанная — 0,5.

Нормативной классификации жилой недвижимости в Российской Федерации пока еще нет, но в практической деятельности Российской гильдии риелторов теперь принято выделять в Москве три класса жилых домов: элита (А), бизнес-класс (В) и эконом-класс © (табл. 6.2). При отнесении дома к определенной категории учитывают шесть критериев:

• 1) местоположение (5 параметров);
• 2) конструктивные особенности (10 параметров);
• 3) обустройство придомовой территории (4 параметра);
• 4) парковки (4 параметра);
• 5) управление жилым домом (4 параметра);
• 6) инженерные системы (8 параметров).

Таблица 6.2. Общая характеристика основных классов жилых домов

Представители компании «МИЛН» считают, что концепция элитного жилья в Москве может быть реализована в следующих форматах1:

• o особняки дореволюционной постройки, расположенные в «брендовых» районах исторического центра столицы (Остоженка, Пречистенка, Арбат, Плющиха, Бульварное кольцо, Замоскворечье), прошедшие комплексную реконструкцию с сохранением фасада;
• o клубные дома, возведенные в последние годы в районах «Золотая миля» и «Серебряная миля» ;
• o таунхаусы в историческом центре Москвы и на западном направлении (Фили-Давыдково, Крылатское);
• o квартиры в «домах с именем», расположенных преимущественно внутри Садового кольца или в примыкающих к нему районах, где проживают известные деятели политики, культуры или искусства;
• o пентхаусы площадью 350−800 м2 на верхних этажах зданий с собственной территорией на эксплуатируемой кровле, с выходами на все стороны, персональным лифтом, панорамным остеклением и уникальными видовыми характеристиками (например, ЖК «Коперник»);
• o апартаменты — деловая квартира или домашний офис, выполняющий презентационную функцию, не предназначенный для семейной жизни. Они используются в основном для проживания наемных менеджеров высшего звена, как правило, приглашенных из-за рубежа, либо их приобретают для личного пользования владельцы столичных компаний;
• o жилые комплексы, объединенные концепцией досуга, — сочетание всего необходимого для комфортной жизни, ведения бизнеса и отдыха. На сегодня в Москве реализуется единственный подобный проект — административно-жилой комплекс «Фыожи Парк», в котором будут находиться музей ретроавтомобилей, закрытый клуб любителей и коллекционеров старинных автомобилей;
• o инженерное оснащение современным оборудованием — центральная система кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция, оптико-волоконная связь, видеонаблюдение (все чаще стали появляться системы «умный дом»).

Для удобства изложения и лучшей ориентации в жилищной сфере рассмотрим наиболее распространенные термины и специальные понятия, облегчающие понимание данной темы (табл. 6.3).

Таблица 6.3. Базовые термины и понятия жилищной сферы

Безвозмездные субсидии в Москве могут получить очередники, имеющие право на предоставление жилья по договору социального найма.

Порядок расчета субсидий в Москве для граждан, состоящих на учете в общей очереди на получение жилья, следующий:

время ожидания после постановки на учет, лет… 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 и более процент нормативной стоимости жилого помещения… 5 7 10 14 19 25 32 40 49 59 70 75 80 85 90.

Определение размера субсидий для «льготников» осуществляется в следующем порядке:

время ожидания после постановки на учет, лет… 0 1 2 3 4 5 6 7 и более процент нормативной стоимости жилого помещения… 10 15 25 35 45 60 75 90.

При предоставлении субсидии существуют приоритеты. Право получить безвозмездную субсидию имеют семьи, состоящие на учете по улучшению жилищных условий по общим основаниям не менее девяти лет и по льготным основаниям — не менее четырех.

К льготным категориям относятся:

• — участники боевых действий па территории других государств;
• — семьи, имеющие трех детей и более;
• — одинокие матери;
• — семьи, имеющие близнецов;
• — учителя, педагогические работники, медработники, трудящиеся в бюджетных организациях. Сотрудники милиции, инвалиды;
• — также право на первоочередное получение субсидии имеют долгожители Москвы.

Очередники с 15-летним стажем на общих основаниях или семилетним — на льготных условиях могут рассчитывать на получение 90%-ной безвозмездной субсидии в размере, определяемым Правительством РФ.

Основное преимущество программы — у очередников есть возможность выбора именно той квартиры, которая их устраивает.

Приобрести квартиру можно на первичном и вторичном рынке. Но степень готовности новостройки должна быть не менее 70%.

В случае, если выкупается свободная комната или комнаты в коммунальной квартире, очереднику может быть предоставлена субсидия, даже если он не относится к приоритетной категории. Но это будет сделано только в том случае, если в результате выкупа семья очередников снимется с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все способы приобретения прав собственности на недвижимое имущество делят на две группы:

• o первоначальные, не связанные с правом другого .чина на объект:
  • — вновь создаваемый в соответствии с законодательством;
  • — не имеющий собственника или он не известен;
  • — от которого собственник отказался или утратил право собственности по закону;
• o производные — путем совершения различных сделок по переходу прав от одного лица к другому.

Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в семи основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им.

• 1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ) или коммерческого найма (на пять лет) с соблюдением установленных правил и очередности.
• 2. Вступление в ЖК и ЖСК.
• 3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами (схема 6.3).
• 4. Предоставление служебной жилой площади.
• 5. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
• 6. Предоставление общежитии.
• 7. Предоставление в безвозмездное пользование квартир на пять лет гражданам признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и жилых помещениях, которые относятся к одной из категорий:
  • o дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа, достигшие 18 лет, по окончании их пребывания в образовательных и других учреждениях, а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из мест лишения свободы (если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно);
  • o граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг этого учреждения (если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное в установленном порядке городу);
  • o иные категории жителей города Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Схема 6.3. Способы приобретения права собственности на жилище в России

Такое жилье нельзя приватизировать, но можно продлить договор или заключить договор социального найма, а потом уже приватизировать.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

• o из договоров и иных сделок на рынке жилья;
• o актов органов государственной и муниципальной власти;
• o судебных решений;
• o членства в ЖК и ЖСК;
• o приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральными законами;
• o вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми связано наступление жилищных прав и обязанностей (табл. 6.4).

После приобретения права собственности на земельный участок у собственников жилых помещений многоквартирного дома появляются два новых существенных обстоятельства.

Таблица 6.4. Права и обязанности собственников жилых помещений

1. Обязательство по дополнительной уплате налога на имущество (земельного налога) пропорционально доле в общей долевой собственности па общее имущество и в зависимости от местоположения и размера придомового земельного участка.

Собственники жилых помещений будут оплачивать расходы по уборке и содержанию придомовых территорий, ремонту тротуаров, дорог, проездов, парковочных «карманов», детских и спортивных площадок, вывозу твердых бытовых отходов, озеленению и благоустройству дворовых территорий, уборке снега и наледи в зимние месяцы, листвы осенью, за внутридворовое наружное освещение и многое другое. ТСЖ пока освобождены от уплаты земельного налога. Но это временно.

2. Возможность использования земельного участка и распоряжения им для получения дополнительных доходов от вновь построенного объекта, предусмотренного территориальным планированием и соответствующего градостроительному регламенту.

В Москве создана Межведомственная комиссия по оценке соответствия размещения объектов капитального строительства. Решения о размещении отдельных объектов па застроенных территориях принимаются только после публичных слушаний.

Следует особо подчеркнуть, что собственникам жилых и других помещений в многоквартирных домах принадлежит на праве общей долевой собственности и земельный участок, на котором расположен дом, и придомовая территория. Но к 2011 г. земельные участки под многоквартирными домами все еще не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. К 2012 г. эти работы должны быть завершены.

Если участок не сформирован (не проведено межевание земель и не утверждены его границы) и не поставлен на кадастровый учет, то лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, должно выполнить следующие действия.

• 1. Получить заключение комиссии префектуры округа о соответствии решения общего собрания о формировании земельного участка требованиям законодательства. Выписка из протокола комиссии выдается в режиме «одного окна» (постановление Правительства Москвы от 29.04.2008 № 333-ПП).
• 2. Обратиться с письменным заявлением о формировании земельного участка в Департамент земельных ресурсов г. Москвы или в его территориальные органы, к которому должны быть приложены:
  • o схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • o копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
  • o лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
  • o письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
  • o протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
  • o доверенности представителей собственников;
  • o документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • o выписки из протокола комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
• 3. Осуществить кадастровый учет земельного участка.

Когда земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, то представитель собственников жилых помещений должен:

• o заказать и получить в Росреестре кадастровый паспорт земельного участка;
• o зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений многоквартирного дома.

Права и обязанности лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), следующие:

• 1) имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
• 2) обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;
• 3) несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
• 4) в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется;
• 5) если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением или если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда.

Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами (схема 6.4), а прекращение — возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия (схема 6.5).

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:

• o если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют ого не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;
• o когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Схема 6.4. Документы, устанавливающие право собственности и пользования жилыми помещениями

Но права пользования жильем не зависят от смены его собственника.

В ЖК РФ предусмотрено выселение в административном порядке (с санкции прокурора) лиц, самовольно занявших жилое помещение (без предоставления другой жилой площади) и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке (ст. 35, 91 Ж К РФ). Анализ нормативных положений и обобщенных данных фирмы «Манускрипт» позволяет выделить 22 основания для прекращения права пользования жилыми помещениями (табл. 6.5).

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжать;

Схема 6.5. Основания прекращения права собственности на жилые помещения

ся ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан (схема 6.6).

С 2009 г. максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату услуг ЖКХ в совокупном семейном доходе установлена в размере 22%, в Москве — 10%. Если оплата социальной нормы жилья и коммунальных услуг превышает этот показатель, семья может обратиться за получением субсидии. В очереди на получение жилья стоят 2,8 млн семей.

Таблица 6.5. Способы и основания прекращения права пользования жилыми помещениями

Примечания. 1. Способы; 1 — выселение с предоставлением другого жилья;

• 2 — выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
• 3 — выселение без предоставления другого жилого помещения; 4 — судебный порядок выселения.
• 2. Звездочкой (*) отмечено, что возможен выбор иного правового последствия вместо указанного.

Схема 6.6. Основные способы распоряжения собственника недвижимостью в жилищной сфере

Число семей, получивших субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг на конец 2010 г., составило 4,8 млн человек, или 11,0% общего числа семей. В то же время, по данным Росстроя, на получение субсидии имеет право каждая пятая семья. Граждане не обращаются за субсидиями, потому что для этого необходимо предоставить огромное число справок и документов, характеризующих материальное положение семьи и подтверждающих право на субсидию с обязательной периодичностью раз в полгода. При изменении тарифов соотношение дохода семьи и доли средств, необходимых для оплаты жилья и коммунальных услуг, изменяется, и процедуру оформления необходимо начинать заново.

Для усовершенствования обслуживания граждан в Москве создаются многофункциональные центры в каждом районе. С 2009 г. работает служба «одного окна» .

С 01.01.2008 все собственники жилых помещений должны на общих собраниях выбрать одну из трех форм управления многоквартирным домом (схема 6.7).

Наиболее предпочтительным с экономической точки зрения жителей является самоуправление, при котором каждый собственник жилого помещения заключает договоры с прямыми поставщиками ресурсов (холодной и горячей воды, отопления и т. д.) так, как это делается многие годы с обеспечением населения электроэнергией. Освещение и уборка общих мест и придомовой территории, услуги по транспортировке отходов, текущий или капитальный.

Схема 6.7. Формы организации управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома (с 01.01.2008)

ремонт дома должны осуществляться совместно собственниками помещений в доме с учетом выделяемых органами региональной и муниципальной власти средств на капитальный ремонт дома.

Для практической реализации этого варианта управления необходимо в каждом доме установить приборы учета потребляемых ресурсов и выбрать старших по дому и подъездам. Но пока еще значительная часть населения практически не подготовлена к осуществлению самоуправления недвижимым имуществом, а агрессивная реклама и заинтересованные чиновники активно внедряют в жилищную среду частные управляющие компании (ЧУ К), цель которых — получение максимальной прибыли из скромных доходов и пенсий граждан, проживающих в многоквартирных домах. Поэтому населению надо объединяться и создавать советы многоквартирных домов, товарищества собственников жилья (ТСЖ). В большинстве районов продолжают работать ДЕЗы.

Схема 6.7а. Стандарт раскрытия информации организациями, управляющими многоквартирными домами

Если граждане самостоятельно не выберут одну из форм управления многоквартирными домами, то органы местного самоуправления на открытых конкурсах выберут управляющую компанию.

Собственник — это физическое и (или) юридическое лицо, являющееся владельцем жилых (нежилых) помещений дома и его оборудования.

Управляющий — юридическое лицо или предприниматель без образования юридического лица, осуществляющий деятельность по управлению домами и отвечающий предъявляемым ему требованиям. Они обязаны раскрывать информацию о своей деятельности (см. схему 6.7а).

Поставщики — юридические лица или предприниматели без образования юридического лица, осуществляющие деятельность по поставке на основе договоров необходимых жилищно-коммунальных услуг, ремонтно-строительных и других услуг и работ (отопление, водоснабжение и др.).

Товарищество собственников жилых помещений:

• o обеспечивает участие всех владельцев помещений в принятии совместных решений по управлению общим имуществом дома и отвечает перед ними за надлежащее выполнение своих функций;
• o защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнения договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов.