Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

• 1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
• 2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
• 3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
• 4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

• 1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
• 2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
• 3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
• 4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

• 1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.
• 2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

• 1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
• 2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
• 3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
• 1) по соглашению сторон;
• 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
• 4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
• 5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
• 6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

• 1. Комментируемые статьи касаются вопросов поднайма жилого помещения. Здесь следует отметить, что термин «поднаниматель» относится к лицу, которое снимает жилое помещение (или его часть) у нанимателя, т. е. у лица, которое пользуется жилым помещением по договору социального найма. Если гражданин снимает жилье у собственника жилого помещения (им может быть не только гражданин, но и другие лица — см. ст. 30 ЖК РФ), то он называется «наниматель». Однако с точки зрения пользования жильем имеет одинаковый статус с поднанимателем, заключившим договор с нанимателем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. (О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.)
• 2. В основном в ЖК РФ сохранены ранее действовавшие положения, касающиеся поднайма жилого помещения (в ЖК РСФСР это ст. 76−80).

Однако предусмотрены новые нормы:

• — при сдаче в поднаем на каждого проживающего должно приходиться не менее учетной нормы (в отдельной квартире) или нормы предоставления (в коммунальной квартире). Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления (см. ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ). Кроме того, ч. 4 ст. 76 предусмотрены случаи запрета заключения этого договора, в частности, в связи с проживанием (вселением) лиц, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями;
• — предусмотрена письменная форма договора поднайма жилого помещения и передача одного экземпляра наймодателю (ч. 2 ст. 77);
• — договор поднайма, как правило, должен заключаться на определенный срок, а если он не установлен, то — на один год (ч. 3 ст. 77);
• — не установлен предельный размер платы за поднаем — он устанавливается по соглашению сторон (ст. 78);
• — установлены конкретные случаи расторжения договора поднайма (ч. 3 ст. 79);
• — за определенные неправомерные действия, перечисленные в ч. 4 ст. 79, поднаниматель и другие проживающие могут быть выселены из жилого помещения. Данный вопрос решается в судебном порядке и, конечно, связан с досрочным расторжением договора поднайма жилого помещения. Аналогичные меры предусмотрены ст. 91 ЖК РФ по отношению к нанимателю жилого помещения;
• — о прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, другая сторона должна быть предупреждена за три месяца (ч. 6 ст. 79), поскольку речь идет о прекращении договора в одностороннем порядке. По общему правилу, как известно, любой договор не может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон, а если договор не содержит конкретного срока, то, как правило, необходимо предварительное уведомление другой стороны о его прекращении.
• 3. Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов, см. ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. При этом необходимо иметь в виду, что ЖК РФ (как и прежнее законодательство) не использует понятие «член семьи поднанимателя», хотя фактически лица, указанные в договоре поднайма, таковым являются. Эти лица, вселенные в жилое помещение совместно с поднанимателем, также не приобретают самостоятельно права на данное жилое помещение. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
• 4. Статьей 79 предусмотрено выселение поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что согласно постановлению Пленума № 2 срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

В данной статье используются два близких по значению термина — «прекращение» и «расторжение» договора поднайма. Первый термин применяется в случаях, когда основанием для прекращения договора служит срок договора (его истечение) либо прекращается бессрочный договор. Второй термин применяется во всех других случаях, в том числе при невыполнении поднанимателем условий заключенного договора.

5. Необходимо иметь в виду, что не сдаются в поднаем жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилищные помещения, общежития и др.). Это следует из ч. 5 ст. 100 ЖК РФ. О видах жилых помещений специализированного жилищного фонда см. ст. 92 и коммент. к ней.