Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

• 1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
• 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
• 2) представления документов в ненадлежащий орган;
• 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
• 2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей с 1 а11.н.
• 3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

• 1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещении подтверждается актом приемочной комиссии.
• 2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ).

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

• 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
• 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
• 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
• 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
• 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
• 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения, но договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности, но приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
• 6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

• 1. В ст. 25 ЖК РФ даны определения двух понятий:
  • — переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;
  • — перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения.

Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 04.08.1998 № 37 (в ред. от 04.09.2000)1).

В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились «только в целях повышения благоустройства квартиры». Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.

2. Для осуществления данных работ требуется согласование и решение органа местного самоуправления. Заявление и соответствующие документы представляет собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (ст. 26).

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки перечислены в ст. 27 ЖК РФ.

• 3. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения (о государственном учете жилищного фонда см. ч. 4 и 5 ст. 19 и коммент. к указанной статье).
• 4. Статьей 29 ЖК РФ предусмотрены последствия (ответственность) в случаях самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, в частности возможна продажа жилого помещения с публичных торгов (по иску органа местного самоуправления и на основании решения суда). Касаясь этого вопроса, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2006 г. отметил, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Решение суда является основанием для внесения изменений в техническую документацию на жилое помещение. Данный вопрос также могут решить положительно по заявлению гражданина органы местного самоуправления, руководствуясь ст. 14, 26—28 ЖК РФ2. Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещении в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
• 5. Данной главой (ст. 24—28) определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 13 ЖК РФ. В связи с этим должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в Москве принято постановление Правительства РФ от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в ред. от 26.07.2011)1, которое, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не может определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26). В настоящее время органами государственной власти г. Москвы рассматривается вопрос о расширении перечня работ, которые жильцы могут выполнять без согласования с соответствующими органами (например, замена дверей и полов).
• 6. На основании ч. 5 ст. 26 Правительство РФ приняло постановление от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (в ред. от 21.09.2005)2.
• 7. Следует иметь в виду, что согласно п. 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
• 8. Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 26 и 27 внесены изменения. Эти изменения (по общему правилу) вступают в силу с 1 января 2013 г. и связаны с переходом к обслуживанию населения, в частности по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений, в электронной форме. Подробнее по данному вопросу см. коммент. к ст. 22 — 24.