Обоснование структуры и последовательности изучения дисциплины «Экономика недвижимости»

За что можно отдать особую дань уважения зарубежным исследователям, так это за предельную простоту исходных посылов. На следующих стадиях их работы, конечно же, существенно усложняются и обретают все атрибуты полноценных научных трудов, однако при этом всегда можно вернуться в исходную точку и переосмыслить прочитанное, понимая при этом, какие базовые установки лежат в основе.

Комментарий 6

О простоте, понятиях и образах в научных исследованиях

В российской науке и системе образования так повелось, что солидность работы определяется сложными определениями. Авторы диссертаций считают своим долгом придумать еще одну, непременно авторскую трактовку того или иного понятия. При этом в погоне за сложностью формулировок нередко утрачивается суть исследуемого явления.

На наш взгляд, в основе любого сложного явления должна быть заложена простота. Задача науки заключается в том, чтобы объяснить явление, а не затуманить его. Очень простой способ понять, насколько адекватное определение мы дали или тем более ввели в научный оборот, это перевести его на иностранный язык и показать зарубежному коллеге. Если часть слов теряет при этом смысл, то они не нужны и в родном языке.

Например, у китайцев очень развито образное мышление, поэтому бесполезно давать им сложные формулировки, не создав предварительно образ. Тебя просто не поймут. Полагаем, что этот метод — создание образа явления, которое описываешь, — полезно применять и в нашей практике.

Представим одну простую и вместе с тем охватывающую всю полноту предмета мотивировку, почему важна дисциплина «Экономика недвижимости», в толковании некоторых зарубежных авторов^[1]:

Все, что мы делаем, подразумевает вовлечение недвижимости: где мы живем, работаем, играем и т. д. А каждое решение в отношении недвижимости — это всегда и экономическое решение… Экономика недвижимости изучаетто, как люди и их действия влияют на использование недвижимости и ее стоимость… В нашем обществе стремление к товарам и услугам способствует увеличению предложения. Если предметы в дефиците, люди готовы отдавать больше денег, чтобы получить их. Дефицит создает стоимость. Экономика недвижимости фокусируется на экономических принципах, которые создают и меняют стоимость недвижимости (перевод наш. — М. К.).

Это настолько простое и доходчивое объяснение, что нам, привыкшим к сложным научным формулировкам, сложно поверить, что так можно описывать сложные общественно-экономические явления.

Классическое определение говорит нам, что наука — это человеческая деятельность, направленная на создание и обобщение знаний о действительности. Соответственно, мы выбираем тот или иной феномен для изучения, руководствуясь актуальностью и будущей полезностью созданного научного продукта. Далее постигаем его сущность, вырабатываем некие объективные правила и закономерности и переносим их в практическую сферу.

Даже если бы в самом начале исследования многие авторы руководствовались только этими несложными постулатами, они вряд ли начали свои исследования с толкования юридического определения недвижимости как объекта, неразрывно связанного с землей, и далее по тексту. Все эти свойства — лишь производные от базового явления, которое выражается в том, что недвижимость — это форма, физическое воплощение и отражение различных видов человеческой деятельности (деловой и личной активности), зафиксированное в определенном месте.

Как учит нас экономическая теория, в основе этой деятельности заложено стремление людей удовлетворять свои неограниченные потребности при наличии ограниченных ресурсов. Результат своеобразного компромисса, происходящего от вечного несоответствия между потребностями и имеющимися ресурсами, наглядно материализуется в виде окружающей нас недвижимости. Какой-либо объект недвижимости в принципе появляется в силу того, что в конкретном месте зафиксировано стечение или столкновение неких интересов, которое воплотилось в материальной форме, способствующей их удовлетворению. Либо кем-то установлено, что создание материального объекта в конкретном месте станет привлекательным для удовлетворения все тех же потребностей.

Комментарий 7

Экономика девелопмента недвижимости

О девелопменте разговор еще впереди, здесь лишь отметим, что в работах по девелопменту недвижимости его часто представляют исключительно как управленческий многостадийный процесс. Вместе с тем экономическое значение девелопмента сильно недооценивается.

Любые вопросы развития объекта недвижимости — это, по сути, вопрос постоянной адаптации объектов под меняющиеся потребности пользователей, что представляет собой экономический процесс. Поэтому в данной работе мы уделяем такое большое внимание именно экономическому значению девелопмента.

Казалось бы, мы только начинаем излагать материал, а уже начинают по-новому осмысливаться практические вопросы. Если следовать предложенной логике, то успешным объектом недвижимости будет считаться тот, который стал местом концентрации и оптимальным вариантом для удовлетворения того или иного вида потребностей, достижения целей и реализации тех или иных интересов. С этой позиции вполне оправданным выглядит зарубежное определение недвижимости как средоточия интересов в отношении конкретного места^[2].

Комментарий 8

Про интересы в зарубежном праве

Англосаксонская система права заслуживает того, чтобы черпать из нее примеры. Одна из основных задач англосаксонского права, наряду с обеспечением справедливости, заключается в содействии экономической эффективности рыночных отношений. Любой судья в системе прецедентного права прекрасно осознает, что его решение, мотивированное благими целями обеспечить справедливость, может подорвать экономическую эффективность и даже демотивировать хозяйствующих субъектов в будущем. Именно поэтому безграничное стремление к восстановлению справедливости обретает экономические рамки.

Вынося решение в каждом конкретном случае, судья обязательно вникает в мотивы, которыми руководствовались стороны в ситуации, по поводу которой возник спор. Мы часто трактуем прецедент как образец или шаблон, однако это верно лишь отчасти. Каждое конкретное дело подразумевает исследование мотивов поведения сторон, а также их изначальных экономических интересов. Только поняв, какие интересы сконцентрированы вокруг объекта собственности, можно применять ту или иную линию аргументации, которая, возможно, уже использовалась судами при разрешении предыдущих споров.

Количество комбинаций интересов, которые могут сталкиваться в отношении объектов недвижимости, бесконечно, и, естественно, споры не могут разрешаться по шаблонам. Однако уместность той или иной аргументации при нахождении аналогий, равно как и обоснование, что речь идет об аналогичной ситуации, позволяет строить некие универсальные модели, по которым впоследствии разрешаются споры.

Таким образом, отправной точкой нашего исследования станет понимание того, что удовлетворение ряда человеческих потребностей может воплощаться в конкретных местах, имеющих материальную форму. Способом фиксации этих мест является понятие земельного участка, как пока предварительно и будем его называть. Здесь нам также предстоит понять, как и почему (а точнее сначала почему? а потом уже как?) удовлетворение человеческих потребностей в той или иной мере воплощается в конкретных местах и материальных формах, создается ли недвижимость под потребности или, наоборот, существующая недвижимость притягивает желающих удовлетворить свои потребности.

Далее, представив, что земельный участок — это способ фиксации конкретного места, где может быть сконцентрировано удовлетворение тех или иных потребностей, мы понимаем, что разные места по-разному удовлетворяют эти потребности, а значит, обладают и разной полезностью. Экономисты измеряют полезность понятием стоимости.

Почему одно место более привлекательно, чем другое; могут ли участки быть привлекательны по-разному для разных видов человеческой активности; возможно ли создавать и добавлять стоимость недвижимости; что такое деньги; как стоимость связана с понятием цены — все эти вопросы нам предстоит обсудить, перед чем перейти к понятию рынка недвижимости как места, где формируется цена.

При рассмотрении понятия рынка недвижимости необходимо обратиться и к специфике рынка недвижимости, и к факторам, определяющим его развитие. Именно здесь уместно раскрыть влияние и роль государства, экономической, региональной, финансовой (в том числе налоговой) и денежно-кредитной политики. В данной работе, которая не посвящена исследованию упомянутых направлений государственной политики, обратимся к ним как к важнейшим факторам, определяющим наличие, состояние и развитие рынка недвижимости.

Далее логика подсказывает, что развитие объекта недвижимости — это непрерывный повторяющийся цикл, подразумевающий участие большого количества заинтересованных сторон, системное вовлечение которых возможно, если есть некая организующая сила под названием девелопер, а соответствующая деятельность именуется девелопментом недвижимости.

Девелопмент недвижимости не может происходить в отношении только конкретного места размещения объекта недвижимости, он должен вписываться в контекст окружающей среды, а значит, завершающим этапом исследования в области экономики недвижимости должна стать политика по развитию города и территории как стремление государства и органов местного самоуправления обеспечить эффективную концентрацию деловой активности и ресурсов на конкретной территории, что должно материально воплотиться в создании соответствующих объектов недвижимости на данной территории.

Представим логику и структуру изложения предмета «Экономика недвижимости» в шести основных последовательно развиваемых блоках (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Логика и последовательность раскрытия основных вопросов предмета «Экономика недвижимости»

На рис. 1.2 правая стрелка направлена вверх, это означает, что цикл развития повторяется и развивается в логике как «от развития объекта к развитию территории», так и от «развития территории к развитию объекта».

Само собой, каждый из шести блоков включает важные темы вспомогательного характера.

В качестве отправной точки и первого направления исследования мы выделили понимание, что значительная часть человеческих потребностей различных уровней может быть удовлетворена в конкретных местах, существующих в материальной форме. Воплощением этой фиксации, собственно, и является понятие недвижимости с ее исходным звеном — земельным участком.

Однако не совсем правильно, признав этот факт и подчеркнув огромное значение недвижимости в жизни человека, сразу перейти к сфере земельных отношений. С одной стороны, было бы банальностью снова описывать уровни человеческих потребностей, комментировать известную пирамиду потребностей А. Маслоу и заново обосновывать, что человек оказывается перед проблемой выбора в условиях ограниченно доступных ресурсов. С другой стороны, нельзя игнорировать тот факт, что сама природа человека толкает его на постоянный поиск вариантов удовлетворения своих потребностей. Отсюда, во-первых, интерес представляет вопрос специфики удовлетворения потребностей. Когда человек тянется к обладанию недвижимостью, она сама, по сути, становится способом удовлетворения потребностей человека. Во-вторых, необходимо рассмотреть недвижимость именно как сосредоточение интересов людей. Первая группа вопросов потребует экскурса к истокам понятия «присвоение» и категории собственности как исходных явлений, характеризующих природу человека, вторая — более пристального внимания к определению недвижимости (особенно в зарубежных трактовках) прежде всего как места концентрации интересов людей и уже потом как способа прикрепления каких-либо предметов к земельному участку.

Как уже отмечалось, земельный участок — это своего рода способ фиксации и идентификации того места, где происходит удовлетворение потребностей людей и, возможно, соприкосновение тех или иных интересов. Нам предстоит отойти от представления о земельном участке просто как об ограниченной поверхности, пятне или плоскости. Мы представим его в трехмерном пространстве. Если бы мы писали пособие по землеустройству или организации межевания, то ограничились бы вопросами идентификации и учета границ земельного участка. Однако поскольку это труд по экономике недвижимости, то вопрос местоположения интересен только в связи с деятельностью, которая на нем наиболее уместна, возможна и, естественно, эффективна. Вот откуда происходит целое прикладное направление под названием «Выбор варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка», или концепция BestUse в английском звучании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка — это своего рода мост, связующее звено, ведущее к фундаментальному вопросу стоимости.

Комментарий 9

Развитие концепции стоимости

Вопросы природы и формирования стоимости занимали умы практически всех великих экономистов. Еще в IV в. до н.э. Аристотель обращался в своих трудах к проблеме обмена и соотнесения ценности различных товаров и услуг. Однако настоящим расцветом исследований можно считать XVII—XVIII вв., что, несомненно, связано с именами английских экономистов Уильяма Петти, Адама Смита, Давида Рикардо. В их работах.

были заложены основы трудовой теории стоимости, капитала и его роли при формировании богатства наций, роль и вклад факторов производства в формировании общественного продукта. Все эти направления впоследствии были развиты в трудах Карла Маркса.

С 1870-х гг. австрийская школа в лице таких представителей, как О. Бем-Баверк и К. Менгер, развила идею о предельной полезности для потребителя и формировании стоимости в зависимости от ценности каждой добавленной единицы товара. Концепция предельной полезности как основа формирования стоимости получила дальнейшее развитие в трудах Альфреда Маршалла, который во многом определил, какой будет наука «Экономикс» в XX в.

Если говорить о прикладном применении теории стоимости, то в современной технологии оценки стоимости воплотились все базовые подходы и взгляды теоретиков. Если обратиться к стандартам оценки, то на первый взгляд может показаться, что реализовалась только концепция стоимости в обмене, однако, когда мы рассматриваем подходы при оценке стоимости (затратный, сравнительный и доходный), то видим, что современное понятие стоимости — это, по сути, отражение разных взглядов на стоимость: как затрат на создание объекта, как стоимости, формирующейся в обмене, как стоимости, получаемой от применения капитала.^[3][4][5][6]

• • государственное регулирование социально-экономических и региональных процессов;
• • денежно-кредитную политику;
• • финансовую (бюджетную и налоговую) политику;
• • банковское регулирование и надзор.

Логику такого выбора мы объясним в соответствующем разделе, а пока отметим, что развитие рынка недвижимости, как локального, так и регионального, не произойдет, пока на него не придет инвестор. Именно поэтому вопросы сущности и особенности функционирования рынка недвижимости можно рассматривать с позиции одной из заинтересованных сторон. Выбор этой стороны очень прост. Достаточно подумать, без какого участника ничего не произойдет. Таковой стороной является инвестор.

Приход инвестора в сектор недвижимости означает развитие, что в сфере недвижимости принято называть девелопментом. Любое преобразование объекта, как незастроенного земельного участка, так и существующего объекта, основано на следующих базовых направлениях: 1) наличие того факта, что в отношении конкретного места сконцентрированы (или в будущем сконцентрируются) некие экономические интересы; 2) обоснование выбора земельного участка под наилучший вариант его использования; 3) возможность формирования максимальной стоимости земельного участка иод выбранным и обоснованным видом деятельности на нем; 4) особенности функционирования рынка, в среде которого находится объект интереса.

Все эти направления собирает воедино, системно представляет инвестору и обосновывает экономический эффект именно девелопер. Нам пока нс очень важно, совпадают девелопер и инвестор в одном лице или нет. Важно, что и тот, и другой зарабатывают на развитии объекта или окружающей среды с целью удовлетворения потребностей людей. Инвестор и девелопер формируют стоимость объекта и обеспечивают ее конвертацию в денежный поток.

В качестве самостоятельного шестого базового направления в нашем исследовании экономики недвижимости выделено развитие территорий городов и регионов. Мы сознательно не объединили его с пятым направлением, которое также основывается на понятии развития (девелопмента).

Самостоятельное значение этого блока вопросов мы объясняем тем, что при всем внимании инвестора или девелопера к развитию окружающей среды, региона и страны в целом, при всей их социальной ответственности и приверженности принципам устойчивого развития данные субъекты ориентированы прежде всего на коммерческий эффект от конкретного объекта девелопмента. У частного инвестора и девелопера по сути их деятельности не может стоять на первом месте интерес развивать территорию региона или страны. Их подход в любом случае строится от конкретного объекта недвижимости. Комфортную среду для того, чтобы инвестор пришел на конкретную территорию, даже если там есть очевидная необходимость в удовлетворении тех или иных видов потребностей, создают прежде всего государство и органы местного самоуправления.

Строительство жилья и принцип устойчивого развития

До недавнего времени упоминание оконцепции устойчивого развития вызывало в России сдержанную улыбку и комментарий, что нам до этого еще далеко. Напомним вкратце, что основная идея устойчивого развития заключается в том, что любые действия в отношении преобразования окружающей среды не должны происходить за счет будущих поколений, не говоря уже о прямом вреде потомкам. В этом плане интересно рассмотреть возможности реализации принципа устойчивого развития в строительстве и девелопменте недвижимости.

Общеизвестна практика, когда застройщик, стремясь извлечь прибыль, склонен осваивать городское пространство любыми разрешенными способами. Так, в России появилось и отчасти стало визитной карточкой наших городов понятие точечной застройки. В самом деле, если абстрагироваться от этических и эстетических аспектов, а принять в расчет только экономические и юридические, то действия застройщика вполне оправданны. Он занимается удовлетворением текущих потребностей в квадратных метрах, на которые есть спрос. Тот факт, что через какое-то время и покупатели жилья, и пользователи окружающих объектов столкнутся с проблемами инфраструктурного и коммунального свойства, не заботит застройщика. Покупатель — дееспособное разумное лицо, которое занимается удовлетворением своих текущих потребностей в жилье и на стадии купли-продажи объекта вряд ли думает о последствиях, которые могут проявиться через 5—10 лет, не говоря уже о более отдаленной перспективе.

Кто же все-таки должен позаботиться о том, что объекты, создаваемые с нарушениями нормативов плотности застройки, не обеспеченные инфраструктурой надлежащего качества, представляют собой попрание принципа устойчивого развития и перекладывание проблем на будущие поколения?

Таким образом, в этом важном самостоятельном блоке следует обратить внимание на элементы национальной политики в области развития территорий регионов и городов, особенности градостроительной политики, создания на территории наших регионов и городов точек притяжения деловой и социальной активности, что в итоге должно повысить мотивацию инвестора прийти в данное место.

Наш курс «Экономика недвижимости» представлен в виде цикла основных тем и вспомогательных вопросов в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Последовательность раскрытия основных и вспомогательных тем предмета «Экономика недвижимости»

Окончание табл. 1.1

Выделенные шесть базовых и вспомогательных направлений, составляющих суть предмета «Экономика недвижимости», одновременно представляют собой элементы непрерывно действующего цикличного механизма, обеспечивающего создание недвижимости для удовлетворения разных видов человеческих потребностей, а также формирование комфортной среды в пределах города или региона.

• [1] McKenzie D., Betts R., Jensen C. Essentials of Real Estate Economics. 6th edition. P. 4—5.
• [2] Oxford Dictionary of Law. 7th edition. Ed. by J. Law, E. Martin. Oxford: Oxford UniversityPress, 2013. P. 453.
• [3] О каких видах стоимости идет речь?
• [4] Как стоимость рассчитать?
• [5] Как стоимость превращается в цену?
• [6] Что такое деньги? Оговоримся, что в рамках курса «Экономика недвижимости» мыне будем углубляться в технологию оценки недвижимости и уж тем болеев описание организации и регулирования оценочной деятельности. Насинтересуют фундаментальные понятия, формирующие стоимость, а такжесущность основных подходов и, можно даже сказать, различные ракурсы, с которых мы можем посмотреть на формирование стоимости объектанедвижимости. Понимание процесса трансформации стоимости в цену и вопрос ееизмерения (в конкретных единицах измерения — деньгах) приводят наск следующему базовому блоку — рынку недвижимости, месту, где и происходит трансформация стоимости в цену. Мы не планируем нагружать исследование материалом, содержащимграфики спроса и предложения, повторять теоретические постулатыоб установлении рыночного равновесия и иные основы, доступные в учебниках по микроэкономике. При этом уверены, что полноценному учебнику"Экономическая теория недвижимости" еще предстоит быть написанным. Обратим внимание, во-первых, на специфику ценообразования на рынкенедвижимости, мотивы и черты, определяющие поведение его участников; во-вторых, — на ключевые внешние факторы, которые способны этотрынок создать, направить, подавить, трансформировать и т. п. В качествеосновных направлений, заслуживающих внимание, мы выделяем: