Территориальные ресурсы и их использование

Важнейшая задача районной планировки — выявление территориальных ресурсов района, т. е. «фонда» строительных площадок, которые наиболее эффективно могут быть использованы для размещения промышленности, мест расселения и крупных инженерных сооружении. Рациональное распределение территории по видам использования (ее функциональное зонирование) следует рассматривать как рассчитанный на наиболее длительный срок результат районной планировки.

Оценка территории — ее комплексный инженерно-строительный и планировочный анализ (существенно сочетание инженерно-строительного анализа с планировочным) — включает оценку планировочных факторов:

• 1) положения анализируемой территории по отношению к существующей («опорной») застройке;
• 2) санитарно-гигиенических условий;
• 3) условий транспорта, водоснабжения, энергоснабжения, сброса сточных вод, близости строительных баз и других критериев, различающихся в разных районах.

Комплексный анализ территории может быть выполнен только с учетом прогнозируемых принципиальных направлений развития района.

При комплексном инженерно-строительном и планировочном анализе территории в зависимости от инженерно-строительных условий и экономических предпосылок выделяются категории площадок: рекомендуемые для использования, условно пригодные для строительства и непригодные.

Требования, предъявляемые к площадкам, рекомендуемым для использования: достаточные размеры; благоприятные инженерно-строительные условия; близость к существующим, строящимся и проектируемым железным дорогам и удобные условия примыкания к ним; наличие крупных электростанций или высоковольтных линий электропередачи и возможность организации энергоснабжения без дополнительных крупных капиталовложений; благоприятные санитарногигиенические условия с учетом существующих и строящихся промышленных предприятий высокого класса санитарной вредности, направления господствующих ветров и необходимых в данных конкретных условиях санитарных разрывов.

Условно пригодные для строительства площадки характеризуются достаточными размерами и благоприятным рельефом, но требуют значительных капиталовложений на инженерную подготовку территории, организацию транспорта, водоснабжения и канализации, энергоснабжения и т. п.

Непригодные для строительства территории характеризуются неудобным рельефом, неблагоприятными инженерно-геологическими условиями, недостаточными размерами, расположением над залеганиями полезных ископаемых (зоны возможной подработки), затопляемостью паводком 1% обеспеченности, заболоченностью, попаданием в зону затопления перспективных водохранилищ, неблагоприятными санитарно-гигиеническими условиями. В соответствии со схемой анализа территории и избранными критериями осуществляется количественная (стоимостная или балльная) оценка площадок.

Пример целеустремленного изучения территориальных ресурсов крупного промышленного района и разработанных на этой основе рекомендаций — анализ, выполненный в районной планировке Кузбасса.

Исследование современной застройки показало, что в сложившихся городах района значительную часть территории составляют непригодные для застройки территории — угленосные, рудоносные, сильно пересеченные, затопляемые и т. п. Создалось определенное противоречие между природными условиями Кузбасса в целом, благоприятствующими мощному развитию производительных сил и стимулирующими рост его городов, и инженерно-строительными условиями конкретных площадок, на которых фактически развиваются города. По ориентировочной оценке, если продолжать строительство городов в Кузбассе на существующих площадках с неблагоприятными природными условиями или на площадках, равноценных существующим, потребуются очень крупные капиталовложения.

Проведенные работы по районной планировке показали, что Кузбасс располагает большими, но неправильно используемыми ресурсами пригодных для застройки территорий: почти во всех существующих и проектируемых угольных городах имеются свободные безугольные территории, удобные для застройки, расположенные в 5—15 км от мест приложения труда; для центров обрабатывающей промышленности могут быть изысканы вполне благоприятные безугольные площадки. Сопоставление условий размещения новых промышленных центров Кузбасса и сопредельных с ним районов Западной или Восточной Сибири (на основе параллельно выполнявшихся работ) позволило установить, что эти условия, как правило, близки. Таким образом, нет никаких причин, поскольку это касается строительных площадок, ограничивать промышленное и городское строительство в Кузбассе; здесь имеются обширные территории, удобные для застройки и удовлетворяющие всем необходимым требованиям.

Экономический эффект обоих выводов о необходимости развития городов на более благоприятных территориях и о нецелесообразности искусственного сдерживания промышленного комплекса Кузбасса из-за неправильного представления об отсутствии здесь строительных площадок весьма велик.

Другой пример эффективной оценки территории в районной планировке — сопоставление вариантов размещения комплекса предприятий машиностроения в Новосибирской области в Приобском (Ордынск), Кулундинском (Карасук) и Барабинском (Татарск) районах.

Каждый из этих районов имеет характерную природную обстановку: в Приобском районе — хорошо дренируемые территории на левом берегу Обского водохранилища с благоприятными дсбитами и низким уровнем стояния грунтовых вод; в Кулундинской степи — многочисленные болотца, засоленные озерки, высокий уровень грунтовых вод; в Барабинской — слабо всхолмленная лесостепь с, редкой гидрографической сетью и многочисленными западинами при плоском рельефе, благоприятствующем заболачиванию и сильному увлажнению грунтов.

По расчетам, приведенные затраты на подготовку территории для строительства городов, учитывающие особенности природных условий (искусственный рельеф, подсыпка грунта, дрены, дополнительные затраты на водоводы от Оби к Карасуку и Татарску протяженностью 130—170 км и отвод сточных вод), составляют по вариантам соответственно (%): 100 (Приобский район), 320 (Кулунда) и 470 (Бараба). Стоимостная оценка позволила достаточно обоснованно рекомендовать для крупного промышленного и городского строительства Приобский район (Концебовская, Семенов, 1969).

Выбор территорий для развития городов (или для их размещения при новом строительстве) производится как на стадии районной планировки, так и на последующих стадиях проектирования (при разработке генерального плана города, детальной планировке жилых районов и в проектах застройки микрорайонов; этот выбор уточняется с использованием все более детальных данных об условиях и стоимости освоения территории. Подчеркнем важность правильной оценки территории на стадии районной планировки: принятое на этой стадии решение во многих случаях становится необратимым.

Краткая характеристика территории по степени пригодности для строительства приведена в табл. 3.10.

Неблагоприятные инженерно-строительные условия увеличивают стоимость строительства города (табл. 3.11).

Ниже приведен пример расчета увеличения стоимости строительства на селитебной территории города за счет неблагоприятных природных условий (табл. 3.12).