Оценка зданий и помещений

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т. д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор — «колодец» — минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме — дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции — гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10−15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

• o тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);
• o состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);
• o несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры):
• o уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риелторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 м² общей площади в среднем на 200−300 ден. ед., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может возрасти в два раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта, Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа — физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат второго этапа минус результат третьего этапа).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:

• o метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной стоимости;
• o поэлементный;
• o сметный;
• o индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затрат па фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки).

Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.