Социальный наем. 
Жилищное право Российской Федерации

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Договору социального найма жилого помещения посвящена гл. 8 (ст. 60−91) ЖК РФ.

Обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма и в настоящее время является одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан. Однако количество выделяемого «социального» жилья резко сократилось.

Установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).

В ст. 60 также говорится о том, что жилое помещение предоставляется гражданам во владение и пользование для проживания в нем. При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК РФ предусмотрено использование жилого помещения не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Как известно, в настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ найму жилого помещения как гражданскоправовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671−688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т. е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателягражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия «коммерческий наем», то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется «договором найма жилого помещения»^[1].

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Как уже отмечалось в гл. 5, ранее договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основании ордера, т. е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое помещение и одновременно для заключения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма и ранее заключался в письменной форме, сторонами договора были государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, которые содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415.

В настоящее время действуют новые Правила пользования жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, также принят новый Типовой договор социального найма жилого помещения (постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315).

В ст. 60 ЖК РФ дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного договора. Прежде всего называется собственник жилого помещения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212−215 ГК РФ). Конечно, указанные публично-правовые образования непосредственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются наймодателями. Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального найма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.

Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др. Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными и по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 ГК РФ). Однако имеются также организации, образованные на базе частной формы собственности. Имущество (жилищный фонд и другие объекты) закрепляется за ними собственником на нраве хозяйственного ведения.

Жилищно-эксплуатационная организация является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами. Одна из основных функций жилищно-эксплуатационной организации — быть наймодателем по договору.

Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение в качестве нуждающегося в нем.

Кроме того, впоследствии нанимателем жилого помещения может быть член семьи нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) или гражданин, вселившийся в жилое помещение, но обмену (ст. 72 ЖК РФ). Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого помещения, в котором они проживают.

Согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социального найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст. 49- 59) ЖК РФ не повлечет прекращение данного договора.

В ст. 61 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60−91) данного Кодекса и конкретного договора социального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться его общим имуществом. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.).

В ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социального найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В ст. 63 ЖК РФ определена форма договора социального найма — она должна быть письменной. Речь идет, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной). Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Теперь основанием заключения договора социального найма, как мы уже нс раз отмечали, является решение органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документами, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т. е. передача жилого помещения (вселение в него) осуществляется в соответствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например без санитарно-технического оборудования и т. п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помещения по акту при его освобождении. В связи с этим логично и принимать предоставленное гражданину жилое помещение с оформлением соответствующего акта.

В ст. 64 предусмотрено сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение к другим лицам. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принадлежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреждениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.

Вопросы, касающиеся социального найма жилого помещения, урегулированы рассматриваемой здесь гл. 8 (ст. 60- 91 ЖК РФ). В ст. 12, которая посвящена полномочиям органов государственной власти РФ, предусмотрено, что многие вопросы: установление правил пользования жилым помещением, определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений и др. — должны быть урегулированы на федеральном уровне. Однако эти положения не исключают принятия на региональном и местном уровнях своих правовых актов в соответствии с федеральным законодательством и в развитие его норм (см. Закон г. Москвы от 28.06.1995 «Устав города Москвы», Закон г. Москвы от 06.11.2002 № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве»). Оно может применяться в части, не противоречащей нормам ЖК РФ и Вводного закона.

• [1] Подробнее о договоре коммерческого найма см. параграф 5.1.