Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных ресурсов

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

• 1. Анализ местоположения и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.
• 2. Анализ рынка и его сегментов, аналогичных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.
• 3. Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
• 4. Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов) и прогноз уровня доходов (арендных ставок).
• 5. Рекомендации по целесообразности использования объекта.
• 6.

  Заключение

  о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Система показателей использования земель

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

• 1. местоположение — оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются местоположения, инфраструктура);
• 2. физическая пригодность участка — это перспектива создания улучшений — размер, климат, топография, качество грунта, экологические факторы, инженерно-геологические и другие;
• 3. рыночный спрос — данный фактор показывает соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия).
• 4. максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
• 5. физическая осуществимость и технологическая обоснованность — это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
• 6. финансовая обоснованность — подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
• 7. законодательная или юридическая допустимость — связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования;