Практическое применение инвестиционного бизнес-плана

Пример расчета бизнес-плана инвестиционного проекта строительства жилого малоэтажного комплекса «Заречье» в г. Павловск Ленинградской области.

Анализ рынка малоэтажного строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

Развитие малоэтажного домостроения на федеральном уровне признано одним из приоритетных направлений реализации жилищного национального проекта. Сейчас наиболее активная малоэтажная застройка ведется в Выборгском и Приморском районах города, в будущем Петербург должен прирасти малоэтажными домами на юге — в Красносельском, Петродворцовом и Пушкинском районах. Однако чтобы планы развития оправдались, необходимо соблюдение нескольких условий. На данный момент в стадии продаж находится, по разным оценкам, 27−29 объектов малоэтажной застройки, включающих в себя таунхаусы и многоквартирные дома. Большая часть из них — 75% - располагается в границах Санкт-Петербурга: в Выборгском, Приморском, Курортном и Петродворцовом районах. Кроме того, единичные предложения встречаются в Красногвардейском, Красносельском, Петроградском и Кировском районах Петербурга. Остальные 25% сосредоточены на территории Всеволожского и Тосненского районов Ленобласти. Застройщики сейчас активно осваивают спальные районы города, а также близлежащие пригороды.

Всеволожский район — один из самых близких к черте города и удобных по транспортному сообщению районов. Курортный район также занимает одну из лидирующих позиций в предложении таунхаусов, здесь, по данным компании «Петербургская недвижимость», сосредоточено около 21% предложения. Далее предложение минимально — только лишь в Петродворцовом районе, Пушкинском и Тосненском районах. Такое распределение предложения весьма обоснованно, ведь квартиры в таунхаусах на данный момент — это прямая альтернатива квартирам в многоквартирных домах.

При анализе ценовой ситуации на рынке таунхаусов и квартир в малоэтажных домах становится очевидно, что со значительным отрывом лидирует предложение в историческом центре Санкт-Петербурга — Петроградском районе, от компании «ЛЭК», второе место по уровню цены за 1 кв. м занимает предложение Курортного района, что совсем не удивительно, так как элитность данного района и очень дорогая стоимость земли оказали влияние на формирование цены. Средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусе достигает здесь 164 тыс.р.

Со значительным отставанием в размере стоимости за 1 кв. м идут такие районы, как Всеволожский и Тосненский. Южное направление недостаточно развито, и в предложении лишь два объекта в Пушкинском районе, которые и формируют уровень средней цены. Аналогичная ситуация и в Тосненском районе, где к реализации представлен комплекс таунхаусов в поселке «Бель Виль» (деревня Глинки). Всеволожский район же имеет в своем предложении объекты, где цена находится в диапазоне от 40−50 т.р. за 1 кв. м. Поскольку рынок малоэтажного строительства не очень развит, здесь не спрос порождает предложение, а наоборот — там, где появляется предложение, там есть и спрос.

Основополагающим является формат проживания. В многоквартирном доме огромное количество собственников, разнородная среда, очень высокая плотность проживания, что устраивает далеко не всех. Таунхаус — это более экономичный вариант по сравнению с коттеджем.

Прогноз. Лидерами застройки малоэтажного строительства в ближайшие годы, по мнению аналитиков, будет Приморский район (25%), Выборгский (12%), а также Красносельский и Пушкинский районы (по 11%).

В настоящее время в Санкт-Петербурге и его окрестностях в продаже находятся 202 загородных комплекса или 4 069,6 тыс. кв. м. В 2008 году было сдано в эксплуатацию 450 таунхаусов общей площадью 98 тыс. кв. м. За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%. Увеличение количества проектов связано с тем, что в условиях кризиса продажи падают, проекты остаются на рынке, меняя только концепции и предложение, но в то же время на рынке появляются новые загородные комплексы. Несмотря на кризис, в 2009 году были закончены продажи в ряде загородных поселков, в основном в классе «эконом», например «Новое Щеглово», «Преображение», «Южный берег», «Зеленые каскады». С начала года на загородном рынке недвижимости начались продажи в порядке 50 комплексов. Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок в 2009 году занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8%), Гатчинский (6%). Лидирующее место в 2009 году занимает класс «эконом» — 72%, на класс «бизнес» приходится 14%, «элит» — 8%, «премиум» — 6%.

На рис. 6 представлена структура загородных комплексов в период кризиса по классам жилья.

Структура предложения по классам жилья загородной недвижимости представлена на рис. 7.

В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс «эконом» (38%) и бизнес (39%). Доля «эконом» класса за год в общем числе комплексов увеличилась, за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу «эконом». Рисунок 8 показывает долю малоэтажного строительства в различных районах Ленинградской области и Санкт-Петербурга.

Традиционно, наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31%) и Выборгском (25%) районах. Значимая доля приходится на Пушкинский (13%) и Курортный районы (10%). С начала 2009 года в классе «эконом» произошел небольшой ценовой рост: около 6% на коттеджи и порядка 7% на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки. В классе «премиум» произошло наибольшее падение цен на коттеджи (на 23%), что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки — 4%. Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки. Динамика цен по классам жилья представлена на рис. 9.

На следующий год можно прогнозировать изменение цен:

• * класс «эконом» — рост в среднем на 8−10%;
• * «бизнес» — впервые полгода стоимость будет продолжать падать (на 3−5%), потом возможна стабилизация цены или незначительный рост.
• * в классе «элит» — впервые полгода стоимость также будет продолжать падать (на 5−10%), потом возможен ~5%;
• * «премиум» снижение на уровне 7−10%, но возможна стабилизация цен.

Сегодня покупателей интересует ряд факторов:

• * исключительность местоположения;
• * концепция проекта;
• * стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый).

В объектах «эконом» и «бизнес» класса потенциальных клиентов прежде всего привлекает стоимость.

Продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов «эконом» класса;

Девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе;

Основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 100 кв. м);

активных продаж не следует ожидать, так как возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, не предвидится;

будет продолжаться коррекция цен (снижение) в проектах с неудачной концепцией на 5−20% в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды;

строительные компании Санкт-Петербурга продолжат освоение загородного рынка Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. — СПб., 2011. — с.93−98.

Рынок малоэтажного строительства в Пушкинском районе.

В Пушкинском районе много свободных земель, но крупные жилищные проекты стартовали тут совсем недавно. Это одна из самых перспективных в градостроительном плане территорий. Площадь Пушкинского района (после объединения с Павловским) превышает 24 000 га. (Обширнее только Курортный — более 25 000 га.) Сейчас в его административное подчинение попадают города Пушкин и Павловск, а также несколько поселков: Шушары, Московская Славянка, Кандакопшино, Александровская, Новоселки, Белозерка и т. д. Численность населения — свыше 120 000 человек.

Массовое строительство в районе сдерживается неравномерным размещением объектов социальной инфраструктуры. Если города обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками и т. д. в полной мере, то в окрестностях их недостает. Есть сложности и с магазинами. В Пушкине и Павловске сосредоточено лишь 2% петербургских торговых площадей (около 135 000 кв. м). В районе нет ни одного современного крупного торгового или развлекательного комплекса. С 2000 по 2008 год в районе введено в эксплуатацию порядка 500 домов общей площадью около 620 000 кв. м. Большинство новостроек — индивидуальное и малоэтажное жилье. В 2008 г. на территории района построено 128 домов (1119 квартир) общей площадью 104 500 кв. м, из них 27 — многоквартирные дома, остальные — односемейное жилье.

Состав современного жилого фонда неоднороден. В центре Пушкина и Павловска сохранилось много старых зданий, попадаются «сталинки». Окраины застроены в основном панельными и кирпичными «хрущевками». Высотных домов в этих городках практически нет. Здесь преобладают малои среднеэтажные здания, много индивидуального жилья. Общая площадь жилья в Пушкинском районе составляет порядка 3 млн кв. м. Средний размер квартир в Пушкине — 33,4 кв. м, в Павловске — 35,4 кв. м. Самые престижные территории расположены вблизи парков и дворцов. Цены в этих местах сопоставимы со стоимостью жилья в престижных кварталах Московского района.

В последние годы в Пушкинском районе активно ведется малоэтажное строительство. Среди заявленных присутствуют весьма масштабные проекты. Так, строительная компания «Балтрос» планирует в 2010;2011 г. завершить сооружение малоэтажного жилого комплекса «Славянка» под Пушкиным. На территории свыше 280 га планируется разместить четырех-шестиэтажные жилые дома, общественно-деловые здания, рекреационные зоны. Квартал будет полностью обеспечен объектами социальной и транспортной инфраструктуры. Под жилую застройку планируется отвести 183 га. На этой территории будет возведено 1,4 млн кв. м жилья. Сейчас в Пушкинском районе много проектов по возведению коттеджных поселков на разных стадиях реализации. Например, «Царскосельское поместье» (Пушкинская финансовая строительная компания), «Бель Виль» (ИК «Павловский посад»), «Павловская усадьба» (ИСК «ЕвроСплав»), «Павловград» («Альфа-Строй»), «Глинки» («СтройСвет») и др. Самые престижные территории расположены вблизи парков и дворцов. Цены в этих местах сопоставимы со стоимостью жилья в престижных кварталах Московского района. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Пушкинском районе составляет примерно 93 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в домах старого фонда и кирпичных зданиях на Пушкинской и Дворцовой улицах, в Лицейском переулке. Цена квадратного метра здесь достигает 179 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в кирпичных домах в поселках Шушары и Ленсоветовский. Стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет около 56 тыс. руб.

Таблица 5 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. — СПб., 2011. — с.100. Средние цены предложения на 1 октября 2009 года по нас. пунктам Пушкинского района (по сегментам строящегося жилья).

Рисунок 10 показывает рыночные цены квартир в строящихся объектах Пушкинского района по классам жилья Там же — с.98−101.

Рисунок 10 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. — СПб., 2011. — с.101. Динамика цен Пушкинского района по классам жилья