Определение итоговой стоимости и отчет об оценке

Международными стандартами оценки бизнеса рекомендуется, а Российские стандарты закрепляют как обязательное применение трех подходов оценки: затратного, сравнительного и доходного. Так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры, и полученные результаты редко совпадают, необходимо их привести к одному значению. В общем виде расчет выполняется по следующей формуле:

Пример ^*

Для оценки стоимости предприятия применены три подхода. По методу дисконтирования денежных потоков получена стоимость в 1000 млн руб., по методу рынка капитала —1100 млн руб., по методу стоимости чистых активов — 920 млн руб.

Рассчитайте итоговую величину рыночной стоимости предприятия, если методу стоимости чистых активов и методу компании-аналога придать вес по 25% каждому, а методу дисконтированных денежных потоков — 50%.

Решение.

Ответ: рыночной стоимости предприятия равна 1005 млн руб.

Для выведения итоговой величины стоимости, рассчитанной тремя подходами к оценке, используются различные методы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости бизнеса на основе формулы 4.39. Широкое применение в оценочной деятельности нашли следующие методы обоснования весового коэффициента для каждого использованного подхода к оценке бизнеса:

• — логического анализа;
• — сопоставления по критериям;
• — анализа иерархий.

Метод логического анализа (метод прямого экспертного назначения весов) предполагает определение весового коэффициента на основе экспертного мнения. Суть метода заключается в том, что оценщик характеризует каждый из примененных подходов к оценке стоимости бизнеса с точки зрения его соответствия целям оценки, доступности информации и прочим факторам, на основании которых определяет весовые коэффициенты для каждого подхода.

Данный метод часто используется на практике в силу своей простоты, однако не может быть назван формализованным.

Основной его недостаток — высокая степень субъективности, свойственная всем экспертным методам анализа.

Метод сопоставления по критериям также основан на экспертной оценке веса каждого из используемых подходов, но более формализован, чем метод логического анализа. В этом методе устанавливается балльная оценка каждого подхода в рамках определенных оценщиком критериев. Вес подхода определяется как процент от общей суммы баллов по всем подходам. Наиболее часто используются следующие критерии сопоставления:

• — достоверность и доступность используемой информации;
• — учет ценообразующих факторов;
• — мотивация типичного покупателя;
• — соответствие целям оценки.

Расчет «весов» использованных методов оценки стоимости проводится в несколько этапов:

• 1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
• 2) определяется сумма баллов каждого подхода;
• 3) по отношению суммы баллов подхода к этой сумме определяется расчетный вес подхода;
• 4) расчетные веса округляются так, чтобы сумма равнялась 100%;
• 5) проводится согласование результатов расчета.

Пример

Рассчитать итоговую стоимость объекта оценки, если в результате применения доходного подхода получена стоимость 4200 тыс. руб., рыночного подхода — 3900 тыс. руб., затратного подхода — 3500 тыс. руб. В расчете принято, что 5 — оптимальное соответствие подхода i-му критерию; 1 — наименьшее.

Расчет итоговой величины стоимости объекта методом сопоставления по критериям.

Метод анализа иерархий является наиболее формализованным, так как позволяет не только сопоставить результаты оценки в рамках каждого подхода, но и ранжировать сами критерии сравнения по значимости.

В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Средством определения коэффициентов важности критериев, либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по балльной шкале. На основе таких сравнений определяются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев.

Начальным и важнейшим этапом применения метода анализа иерархий является идентификация критериев сравнения. Их количество не может быть меньше трех. Слишком большое количество критериев не улучшит результаты, но значительно усложнит расчет и увеличит его трудоемкость.

Для ранжирования отобранных критериев по значимости производится их парный анализ (поочередное сопоставление) на основе построения матрицы парных сравнений. Для этого используется установленная шкала относительной важности (табл. 4.23). Пример матрицы парных сравнений приведен в табл. 4.24.

Таблица 4.23

Шкала относительной важности.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями:

• — если сравниваемые подходы по анализируемому критерию одинаково предпочтительны, то соответствующий элемент матрицы равен 1;
• — если один из подходов имеет незначительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 3 или 4;
• — если один из подходов имеет значительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 5 или 6;
• — если один из подходов имеет явное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 7 или 8;
• — если один из подходов имеет абсолютное преимущество по сравнению с другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 9.

Применение метода сценариев для определения весового коэффициента согласования результатов каждого подхода к оценке бизнеса целесообразно проиллюстрировать на примере.

Пример

Рассчитать весовые коэффициенты согласования результатов каждого подхода к оценке бизнеса, исходя из данных табл. 4.24, полученных оценщиком с использованием шкалы относительной важности (табл. 4.23).

Таблица 4.24

Пример парного сравнения критериев.

Расчет и пояснения.

Значение «1» демонстрирует равнозначность критериев (это очевидно, поскольку критерий сравнивается сам с собой). Значение «3» указывает на то, что критерий «Достоверность и доступность информации» имеет умеренное превосходство над критерием «Учет ценообразующих факторов». Значение «1/5» демонстрирует, что критерий «Мотивация инициатора оценки» имеет существенное преимущество над критерием «Достоверность и доступность информации».

Ранжирование критериев на основе полученной матрицы парных сравнений производится по следующим этапам:

1) определение среднего геометрического значения показателей каждой строки путем перемножения п элементов каждой строки и извлечения корня степени п из полученного результата:

где W; — среднее геометрическое значение показателей i-й строки; a_in — вес п-го критерия i-й строки;

2) определение нормирующего множителя г как суммы средних геометрических значений показателей по всем строкам:

3) определение ранга (gj) для i-ro критерия путем деления среднего геометрического значения показателей г-й строки на нормирующий множитель:

В результате получаем вектор приоритетов g; > ^на основе которого можно ранжировать критерии по значимости, определив их веса.

Парное сравнение примененных подходов к оценке бизнеса производится по каждому из отобранных критериев: достоверность и доступность информации, учет ценообразующих факторов, мотивация инициатора оценки. Для этого по каждому параметру составляется матрица парных сравнений, и далее сопоставляются между собой подходы, а не критерии. В рассматриваемом примере имеют место следующие три матрицы парных сравнений (табл. 4.25, 4.26 и 4.27).

Таблица 4.25

Парное сравнение подходов по критерию «Достоверность и доступность информации».

Таблица 4.26

Парное сравнение подходов по критерию «Учет ценообразующих факторов».

Парное сравнение подходов по критерию «Мотивация инициатора оценки».

Для обоснования итоговых величин весов для каждого критерия объединяются результаты табл. 4.28 и табл. 4.29—4.31. Строится матрица глобальных приоритетов. Матрица заполняется значениями по каждому критерию для всех трех подходов. Итоговый вес определяется на основе расчета глобальных приоритетов (С_г) как средневзвешенная величина, а именно сумма произведений ранга подхода по соответствующему критерию на ранг данного критерия.

G₂ (доходный подход) = 0,22 • 0,643 + 0,13 • 0,7 + 0,65 • 0,65 = 0,655 = а;

G₂ (затратный подход) = 0,257 • 0,22 + 0,2 • 0,13 + 0,07 • 0,65 = 0,128 = Ъ;

G₂ (рыночный подход) = 0,1 • 0,22 + 0,1 • 0,13 + 0,28 • 0,65 = 0,217 = с.

В итоге формируется матрица глобальных приоритетов (табл. 4.35).

Матрица глобальных приоритетов.

Таблица 4.27

В результате расчетов (при округлении) а = 0,65, Ъ = 0,22, с = 0,13. Далее по формуле (4.39) производится расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Вышеизложенные методы согласования результатов оценки носят эвристический характер, т. е. не имеют строгого научного доказательства. Однако, они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

Наиболее целесообразным для применения считается метод сопоставления по критериям, который не отличается сложностью расчета, но в то же время более нагляден и понятен для заказчика оценки.

Эмпирическим путем определена средневзвешенная для определения итоговой величины стоимости:

— при использовании двух методов применяют следующую формулу:

где C_min — минимальная расчетная величина стоимости, определенная каким-либо методом; С_тах — максимально расчетная величина стоимости, определенная каким-либо методом;

— при использовании трех методов применяют следующую формулу:

где C_min — минимальная расчетная величина стоимости, определенная каким-либо методом; С_тах — максимальная расчетная величина стоимости, определенная каким-либо методом; С_ср — средняя расчетная величина стоимости, определенная каким-либо методом.

Итоговая величина стоимости, рассчитанная тремя подходами и методами оценки, и обоснование этой величины вносится в отчет.

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» определяет структуру отчета, требования и принципы его составления. При формировании отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• — существенности, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
• — обоснованности, согласно которому приведенная в отчете об оценке информация, использованная или полученная в результате расчетов и существенная в определении стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;
• — однозначности, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование;
• — проверяемости, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести к аналогичным результатам;
• — достаточности, согласно которому отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной, согласно требованиям Федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Действующим законодательством страны закреплены следующие требования к оформлению и содержанию отчета об оценке:

• — копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ;
• — отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор;
• — вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы.
• 1. Основные факты и выводы. В разделе должны содержаться:
  • — общая информация, идентифицирующая объект оценки;
  • — результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
  • — итоговая величина стоимости объекта оценки.
• 2. Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО.
• 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике:
  • а) сведения о заказчике:
    • — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН, место нахождения;
    • — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
  • б) сведения об оценщике:
    • — работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика; стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма; полное наименование; ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    • — осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика; стаж работы в оценочной деятельности;

В этом разделе должна быть приведена также информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

• 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
• 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о ФСО, стандартах и правилах оценочной деятельности СРО, используемых при проведении оценки объекта оценки.

• 6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие его количественные и качественные характеристики. В его содержание должна быть включены:
  • — количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
  • — количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • — информация о текущем использовании объекта оценки;
  • — другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
• 7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
• 8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.
• 9. Согласование результатов. В разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в Интернете не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Информация, представленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должно содержаться:

• — описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки;
• — обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;
• — описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.