Особенности оценки стоимости основных средств предприятия (бизнеса)

В результате изучения данной главы студенты должны:

знать

• • классификацию и особенности методов и процедур оценки основных средств предприятия;
• • правовые основы создания, использования и рыночного оборота основных средств (объектов недвижимого имущества, машин и оборудования) и сделок с ними;
• • «жизненные циклы» объектов оценки и их влияние на стоимость активов предприятия и бизнеса;
• • понятия «срок экономической жизни», «эффективный возраст» и «срок оставшейся экономической жизни» объектов оценки и их практическое использование в оценочной деятельности;
• • земельно-имущественные комплексы и особенности их оценки;
• • методы и процедуры кадастровой оценки земельных участков;
• • особенности применения общих подходов и методов оценки для определения стоимости отдельных видов основных средств (земельных участков, зданий и сооружений, машин и оборудования);
• • специфические для отдельных видов основных средств методы оценки и их практическое использование;

уметь

• • определять вид оцениваемого актива основных средств предприятия (бизнеса), особенностей оценки его стоимости;
• • определять и правильно использовать в оценке стадию «жизненного цикла» и срок жизни оцениваемого актива основных средств предприятия (бизнеса);
• • правильно использовать в оценке правовые аспекты конкретного вида актива и рыночных сделок с ним;
• • обоснованно выбирать и правильно применять методы оценки стоимости для конкретного объекта оценки в составе оборотных средств в соответствии с его общими и особенными характеристиками;
• • в полной мере учитывать факторы стоимости объекта оценки;

владеть

• • методами анализа «жизненного цикла» различных видов основных средств предприятия (бизнеса) и использования его результатов в оценке стоимости;
• • методами экономической и правовой экспертизы основных средств и их сегментов рынка;
• • общими и специфическими методами оценки стоимости различных видов основных средств предприятия (бизнеса).

Методы оценки стоимости недвижимого имущества

^[1]

Основной признак недвижимости — неразрывная связь земельного участка и расположенных на нем имущественных объектов (улучшений земельного участка) — определяет большинство особенностей применения общих и наличие специфических для этого вида имущества методов оценки стоимости. Этот объект оценки, представляя собой земельно-имущественный комплекс при примате в нем земельного участка, должен оцениваться как единое целое при учете некоторой специфики определения стоимости каждого из них.

Стоимость свободных от улучшений земельных участков определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования. Объекты недвижимости (улучшения земельного участка) не могут оцениваться в отрыве от оценки стоимости земельного участка, на котором они расположены. Это значит, что стоимость здания состоит из стоимости земельного участка (в определенных границах и площади) и стоимости самого здания.

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земельного участка может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества. Вместе с этим изменится его стоимость.

В главе 2 данного учебника рассмотрены основные характеристики, определяющие стоимость недвижимости, и факторы, на нее влияющие. Они во многом определяют состав и содержание применяемых в оценке недвижимости методов. Классификация объектов недвижимости по их основным характеристикам, факторам стоимости и функциональному назначению (рис. 5.1) является существенными критерием для определенной специализации оценщиков на рынке недвижимости. Она во многом соответствует сложившимся в отечественной практике сегментам рынка недвижимого имущества, которые сформировались в зависимости от специфических потребительских свойств и характеристик различных видов недвижимого имущества, направлений и условий их использования, состава потребителей, условий рыночных сделок и действий их участников.

Жилая недвижимость (residential real estate) представлена различного вида объектами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилого фонда. В ее составе выделяют малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости, соответственно и объектом оценки, может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом. Эти объекты могут быть предназначены для проживания собственника или для коммерческого использования (например, для сдачи в аренду). Во втором случае в оценке стоимости объекта жилой недвижимости используются методы трех подходов, в первом (так как доход отсутствует) — только методы рыночного и затратного подходов. Нередко предприятия имеют на балансе объекты жилой недвижимости для проживания своих работников.

Рис. 5.1. Классификация недвижимости по сегментам рынка.

В составе нежилой недвижимости (non-residential property) выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимость, отели и мотели.

Под коммерческой недвижимостью (commercial real estate) понимают постройки для розничной торговли (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания.

Промышленная (индустриальная) недвижимость (industrial real estate) представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др.

Отели и мотели представляют собой особый класс недвижимости. В отличие от жилой, эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного пользования. Они, хотя и относятся к коммерческой группе недвижимости, в силу большой специфики участия в рыночных отношениях выделены в самостоятельный сегмент рынка.

Рекреационная недвижимость (recreational real estate) связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы и др.), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость (institutional real estate) — здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Часто выделяют недвижимость смешанного типа использования, которая представляет собой комбинации приведенных выше видов недвижимости. В практике риэлтерской и оценочной деятельности этот вид недвижимости не имеет своего сегмента рынка. Операции производятся в сегменте рынка, к которому относится вид, имеющий в этом комплексе доминирующее положение.

В оценке объекты недвижимого имущества часто классифицируются по признакам:

• а) специализации:
  • — специализированная недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования (кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса) (например, недвижимое имущество нефтеперерабатывающих и химических заводов, электростанций). Для объектов с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой рынок не существует вообще или в данной местности, поэтому методы сравнительного подхода в оценке таких объектов неприменимы;
  • — неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях. Для оценки стоимости такой недвижимости при наличии необходимой информации и учете специфики объекта и его использования применяются методы трех подходов;
• б) степени готовности к эксплуатации:
  • — введенные в эксплуатацию. Для таких объектов оценка стоимости производится с учетом их срока жизни (для земельного участка степени освоения) и уровня износа (кроме земельного участка)^[2];

• — требующие реконструкции или капитального ремонта. Стоимость таких объектов уменьшается на необходимые для реконструкции или капитального ремонта затраты;
• — незавершенное строительство. Объекты, незавершенные строительством, не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии и государственной регистрации объекта. Необходимость определения стоимости объектов подобного рода часто возникает при оценке земельных участков с расположенными на них объектами незавершенными строительством с целью его продажи или ипотечного финансирования строительства. При этом незавершенный строительством объект оценивается как улучшение характеристик земельного участка в зависимости от степени завершения строительства. Ипотечное кредитование осуществляется, как правило, траншами, в соответствии с завершением определенных кредитным договором этапов реализации проекта строительства (этапов создания улучшений земельного участка, повышающих его стоимость). По завершении каждого этапа производится определение залоговой стоимости объекта, выступающей обеспечением следующего транша по ипотечному кредиту.

В практике оценки стоимости недвижимости важным является разделение объектов на доходные, используемые в целях получения дохода, и недоходные.

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации бизнеса с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

К недоходным относятся объекты недвижимости, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественнополезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

• — земля под общественным транспортом;
• — земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями;
• — государственные учебные и медицинские учреждения;
• — церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

Один и тот же объект может быть в одних случаях доходным (жилой дом, сдаваемый в аренду), в других — недоходным (дом, в котором проживает его собственник).

В п. 4 ФСО № 7 определено, что «объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству». Объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. В тоже время в п. 3 этого стандарта указано: «Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки». Особенности перечисленных в п. 3. ФСО № 7 видов недвижимости как объектов оценки, изложенные в параграфе 2.2 данного учебника, определяют применение для оценки их стоимости или специфических подходов и методов (например, для участков недр), или методов других видов имущества предприятия (например, для морских и воздушных судов применяются с некоторыми поправками методы оценки машин и оборудования). Исходя из вышеизложенного в дальнейшем в данном параграфе рассматриваются особенности оценки стоимости наиболее массовых объектов оценки в составе основных средств коммерческих предприятий, их бизнеса — земельных участков, зданий и сооружений.

Неотъемлемой частью оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений является выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта их использования, состоящий из следующих основных этапов.

• 1. Формирование перечня всех возможных вариантов использования недвижимости. При этом в основу принимается ее классификация по сегментам рынка недвижимости (см. рис. 5.1).
• 2. Проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:
  • — законодательное разрешение;
  • — физическое осуществление;
  • — возможность управления;
  • — экономическая целесообразность;
  • — финансовая осуществимость.

На этом этапе:

• — оцениваются техническое состояние объекта недвижимости, его местоположение, размеры и форма земельного участка;
• — определяются варианты использования объекта недвижимости, соответствующие существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно-гигиенических норм, противопожарной безопасности;
• — анализируются существующие долгосрочные договоры аренды, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта;
• — производится отбор вариантов, наиболее соответствующих вышеназванным критериям и отдача реализации которых максимальна.
• 3. Подготовка для каждого из оставшихся вариантов долгосрочного, как правило, на 3—5 лет, бюджета управления объектом, по результатам анализа которого выбираются вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника, подходы и методы оценки и сопоставимые объекты недвижимости.

Следует иметь в виду, что «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования» (ФСО № 7, п. 20).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

• [1] В данной главе из всего многообразия объектов недвижимости, определенныхдействующим российским законодательством, рассмотрены земельные участки, зданияи сооружения. Земельный участок — основа (фундамент) недвижимости. Здания и сооружения — наиболее широко используемые в деятельности предприятий, составляющиеосновной и активный сегмент рынка недвижимости. Кроме этого, земельные участки, здания и сооружения составляют значительную (нередко подавляющую) часть активовпредприятия — электростанции, металлургические предприятия, аэропорты и др.).
• [2] Изменение эксплуатационных свойств земельного участка происходит по сравнению с другими объектам недвижимости очень медленно, часто в течение многих десятилетий, если не будет воздействия чрезвычайных природных ситуаций, поэтому в оценкестоимости его износ не учитывается.