Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных инвестиционных договоров.

Договор долевого участия в строительстве — это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Его характерными признаками являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона о долевом строительстве). Информация о застройщике должна быть опубликована им в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Другая сторона — участник долевого строительства обычно характеризуется множественностью лиц. В качестве участника долевого строительства может выступать любой гражданин или юридическое лицо, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства — жилых и нежилых помещений.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (п. 7 и 8 ст. 4 Закона о долевом строительстве). При реорганизации юридического лица — участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. 57, 58 ГК.

Во-вторых, специфика рассматриваемого договора, которую характеризует цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан — строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ — здание, сооружение иной объект недвижимости — должен быть и построен подрядчиком и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку объектом долевого строительства ст. 2 Закона и в долевом строительстве называется только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (а также права на общее имущество в нем).

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.

В-седьмых, данный договор является специальным способом приобретения права собственности на жилое помещение. Для возникновения права собственности на жилище по этому основанию требуется наличие состав из следующих юридических фактов: договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию (или зарегистрированное соглашение об уступке прав требований участником долевого строительства); разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику, оформленная передаточным актом или иным документом.

Договор долевого участия является юридическим фактом, влекущим возникновение инвестиционного правоотношения. Согласно ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика титулов владения и пользования вновь созданным объектом. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в момент его передачи от застройщика не возникает. От даты передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе свободно владеть и пользоваться таким объектом согласно его назначению, однако его полномочия по распоряжению объектом долевого строительства ограничены отсутствием записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности.

От этой даты к участнику долевого строительства переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, о чем обычно делается соответствующая оговорка в документе о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона о долевом строительстве. Обязанность по принятию готового объекта долевого строительства возникает у дольщика после совокупности юридических фактов:

• 1) получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства;
• 2) надлежащее уведомление застройщиком дольщика о готовности объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Получив помещение во владение от застройщика, участник долевого строительства обязан нести расходы на его содержание, в частности, уплачивать плату за жилое помещение и коммунальные услуги — п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Это не касается уплаты налога на недвижимое имущество физических лиц, который исчисляется от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Поэтому до тех пор, пока право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства не будет зарегистрировано в Росреестре, участник долевого строительства не может признаваться налогоплательщиком по этому налогу в отношении объекта долевого строительства.