Способы обеспечения обязательств застройщика перед инвестором

Закон о долевом строительстве предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия: залог; поручительство; страхование гражданской ответственности застройщика; обязательные отчисления в компенсационный фонд.

Рассмотрим их более подробно.

Первый способ обеспечения обязательств застройщика это залог, который возникает в силу закона в отношении земельного участка под строительство недвижимого имущества. Реализация договора долевого участия предполагает, что до момента его исполнения право собственности на возводимый объект регистрируется за застройщиком с залоговым обременением в пользу дольщика.

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату внесенных дольщиком денежных средств, а также обязательств по уплате причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) денежных средств вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче недвижимости.

Между дольщиком и застройщиком возникают правоотношения, полностью отвечающие признакам обязательственных. Дольщик обладает правом требования от застройщика передачи имущества (объекта долевого строительства); дольщик как лицо, обладающее обязательственным правом требования, может удовлетворить свой интерес к имуществу (приобрести впоследствии объект долевого строительства в собственность) только через действия обязанного лица по исполнению обязанности (таковым является застройщик). Дольщик вправе требовать от застройщика исполнения его обязанности по строительству (созданию) объекта недвижимости. Застройщик, в свою очередь, вправе требовать от дольщика оплаты работ по договору^[1].

Право залога, которым обладает участник долевого строительства в отношении создаваемой квартиры или помещения, и невозможность приобретения права залога в отношении своей вещи приводят к выводу, что у этой вещи есть другой собственник-застройщик. Ограниченное вещное право залога, предоставленное дольщику в отношении соответствующей квартиры или помещения, одновременно означает признание полного вещного права (права собственности) на то же недвижимое имущество за другим лицом, которым может быть только застройщик.

Вторым способом обеспечения обязательств является страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ застройщики для регистрации договоров долевого участия должны предоставить в Росреестр документы, подтверждающие страхование договора либо строящегося объекта недвижимости. Аналогичные требования установлены в ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Страхование ответственности застройщика необходимо осуществлять в том случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен застройщиком после 1 января 2014 г. и до 20 октября 2017 г. включительно. Если же эта сделка совершена до этой даты, то правила об обязательном страховании ответственности застройщика к последующим договорам участия в долевом строительстве, заключаемым на это здание, не применяются. Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 17 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Необходимо также учитывать, что если регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до 21 октября 2017 г. (дата создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства), то со всеми остальными участниками долевого строительства необходимо заключать договоры страхования.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное одним из следующих документов:

• 1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
• 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. К страховым случаям относится банкротство застройщика и неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтверждаемое выпиской из реестра требований кредиторов.

Таким образом, включение требований заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений дольщика подтверждаемое выпиской из реестра требований о передаче жилых помещений, свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве, а следовательно, и о наступлении страхового случая, предусмотренного подп. 2 ч. 8 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве^[2].

Вступление в законную силу судебного решения об обращении взыскания на предмет залога может состояться в лучшем случае через шесть месяцев от начала судебного процесса. Таким образом, инвесторы вправе будут обратиться за страховой выплатой не ранее чем через год после нарушения срока передачи квартиры застройщиком.

Третьим способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия является поручительство банка (§ 5 гл. 23 ГК РФ, ст. 15.1 Закона о долевом строительстве).

Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ данный способ обеспечения обязательств отменен с 29 июля 2017 г. Если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до 21 октября 2017 г. (даты государственной регистрации Фонда), наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства.

При этом общие правила о поручительстве, предусмотренные ГК РФ, применяются к правоотношениям застройщика, поручителя и участника долевого строительства в части, не противоречащей положениям Закона о долевом строительстве.

Из конструкции поручительства, закрепленной Законом о долевом строительстве (абз. 1 ч. 2 ст. 15.1), следует, что посредством поручительства обеспечиваются обязательства застройщика, которые возникнут в будущем. Следовательно, права и обязанности у сторон договора поручительства возникают не с момента его заключения, а с момента возникновения основного обязательства.

Поручительство банков по сравнению со страхованием ответственности представляется более выгодным юридическим механизмом для инвесторов, так как для предъявления требования к поручителю по закону инвестору не требуется выжидать шестимесячный срок и получать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога.

Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Поручителями могут выступать также организации — учредителя (участника) застройщика либо иное юридическое лицо.

Четвертый способ обеспечения обязательств установлен с 21 октября 2017 г. Застройщики должны осуществлять обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительства. Эти изменения касаются тех строящихся объектов, по которым произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве после 20 октября 2017 г. (дата создания Фонда).

Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве. Получение отрицательного ответа из Фонда или неполучение ответа в течение срока регистрации является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства.

Соответственно, при привлечении средств дольщиков для строительства таких объектов отменяется обязанность застройщика заключать договоры поручительства либо договоры страхования гражданской ответственности.

Обязанность по отчислениям в компенсационный фонд при заключении договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу нежилого помещения, у застройщиков не возникает.

В отношении объектов, по которым регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до 21 октября 2017 г., требования остаются прежними: при регистрации объекта долевого строительства (жилого помещения) ответственность застройщика подлежит либо страхованию, либо обеспечена поручительством.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ установлено, что средства компенсационного Фонда со счета используются:

• 1) на выплату возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений;
• 2) на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Правительством РФ устанавливается порядок принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования;
• 3) на финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда за счет части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.

Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства регламентируется ст. 13 Закона. Основанием для выплаты является решение о признании застройщика арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.

Выплата возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

К примеру, приказом Минстроя России от 26.09.2017 № 1257/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2017 года» установлено, что рыночная стоимость.

1 кв. м общей площади жилого помещения по г. Москве на на IV квартал 2017 г. составляет 90 400 (в руб.).

Таким образом, максимальный размер компенсации, на которую вправе претендовать дольщик в Москве: 120×90 400 = 10 848 000,00 руб. При этом если физическое лицо приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).

• [1] Вагина О. С., Коротков Д. Б. К вопросу о типологии правоотношений долевогостроительства при вступлении в них наследника участника долевого строительства //Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2013. № 1. С. 101—106.
• [2] См.: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017№ 08АП-1453/2017 по делу № А46−5158/2016.