Структуризация проекта. 
Инновационный проект в сфере недвижимости

Структуризация проекта представляет собой дерево ориентированных на продукт компонентов (оборудование, работы, услуги, информация), а также это организация связей и отношений между элементами. Ведь проект возникает, существует и развивается в определенном окружении, которое называется внешней средой. Состав проекта не остается неизменным в процессе его реализации и развития, в нем могут появляться новые элементы или объекты и из его состава могут удаляться. Проект как всякая система может быть разделен на элементы. При этом между ними должны определяться и поддерживаться связи.

Между проектом и внешней средой осуществляется связь и перемещение элементов, участвующих в работе по его реализации.

Внешняя среда формируется факторами:

• · политическими;
• · экономическими;
• · социальными;
• · научно-техническими.

Проект тесно связан с научно-техническим обеспечением, а именно с достижениями в предметной области проекта и использованием ноу-хау.

Проект объединяет знания и опыт по реализации определенных идей, при этом формируется зона реализации проекта, в которой принимаются решения по управлению проектом, и способствует реализации персонала проекта, который является частью трудовых ресурсов вообще.

Проект ориентируется на законодательно-правовые основы, что составляет правовую зону проекта, на их основе заключаются контракты и другие правовые документы.

Финансирование проекта создает финансовую зону и ориентируется на инвестиционный рынок.

Проект объединяет знания и опыт по разработке самого проекта и формирует зону разработки проекта, в которой разрабатывается вся проектная документация.

Зона разработки проекта тесно взаимодействует и формирует материальное хозяйство, которое образует зону закупок и поставок.

Проект объединяет опыт и методы строительства, формируя зону строительства, т. е. непосредственно здания и сооружения. Зона строительства предполагает наличие участка строительства, а он образует зону землепользования.

Проект объединяет инженерные знания и опыт, формируя зону инжиниринга, которая занимается технологическим процессом, а технологический процесс ориентирован на конкретное производство и тем самым формируется производственная зона.

Прединвестиционная стадия проекта тесно связана со сферой бизнеса и внешней средой.

В заключительной фазе, когда уже получена продукция, проект связан с зоной сбыта и конкретно с рынком сбыта.

Основными участниками инновационного проекта являются:

• 1. заказчик — будущий владелец и пользователь результатов проекта (юридические, физические лица);
• 2. инвестор — юридические, физические лица, которые вкладывают деньги (заказчик и инвестор могут совпадать);
• 3. проектировщик — разработчик проекта;
• 4. поставщик — организация, которая обеспечивает материально-техническое обеспечение;
• 5. руководитель проекта — юридическое лицо, которому заказчик делегирует полномочия по руководству работ по проекту;
• 6. команда проекта, создается на период работ.

Непосредственно же древообразная структура позволяет распределить общий объем работ по проекту на поддающиеся управлению независимые блоки, которые передаются под управление специалистам. Комплекс взаимосвязей между работами часто называют логической структурой проекта, поскольку он определяет последовательность выполнения работ. Структурирование помогает решить следующие задачи:

• 1. разделение объекта на поддающиеся управлению блоки;
• 2. распределение ответственности;
• 3. оценка необходимых затрат средств, времени, материальных ресурсов;
• 4. создание единой базы для планирования, составления смет и контроля за затратами;
• 5. увязка работ по проекту с системой ведения бухгалтерских счетов;
• 6. переход от общих целей к конкретным заданиям.

Создание и реализация инновационного проекта включает следующие этапы:

• · формирование инновационного замысла (идеи);
• · исследование инновационных возможностей;
• · подготовка контрактной документации;
• · подготовка проектной документации;
• · строительно-монтажные работы;
• · эксплуатация объекта;
• · мониторинг экономических показателей.

Под этапом формирования инновационного замысла (идеи) понимается задуманный план действий. На этом этапе, прежде всего, необходимо определить субъекты и объекты инвестиций, их формы и источники в зависимости от деловых намерений разработчика идеи.

Субъектом инвестиций являются коммерческие организации и другие субъекты хозяйствования, использующие инвестиции.

К объектам инвестиций могут быть отнесены:

• · строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды), предназначенные для производства новых продуктов и услуг;
• · комплексы строящихся или реконструируемых объектов, ориентированных на решение одной задачи (программы). В этом случае под объектом инвестирования подразумевается программа — производство новых изделий (услуг) на имеющихся производственных площадях в рамках действующих производств и организаций.

В инновационном проекте используются следующие формы инвестиций:

• · денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, ценные бумаги, например, акции или облигации, кредиты, займы, залоги и т. п.);
• · здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающие ликвидностью;
• · имущественные права, оцениваемые, как правило, денежным эквивалентом;

Основным источников инвестиций являются:

• · собственные финансовые средства, иные виды активов (основные фонды, земельные участки, промышленная собственность и т. п.) и привлеченные средства;
• · ассигнования из республиканского, региональных и местных бюджетов;
• · иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных организаций;
• · различные формы заемных средств.

Этап — исследование инновационных возможностей — предусматривает:

• · предварительное изучение спроса на продукцию и услуги с учетом экспорта и импорта;
• · оценку уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию (услуги);
• · подготовку предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и составу участников;
• · оценку предполагаемого объема инвестиций по укрупненным нормативам и предварительную оценку их коммерческой эффективности;
• · подготовку предварительных оценок по разделам ТЭО, в частности оценку эффективности проекта;
• · подготовку контрактной документации на проектно-изыскательские работы.

Цель исследования инновационных возможностей — подготовка предложения для потенциального инвестора. Если потребности в инвесторах нет, и все работы производятся за счет собственных средств, тогда принимается решение о финансировании работ по подготовке ТЭО проекта.

Этап — ТЭО проекта — в полном объеме предусматривает:

• · проведение полномасштабного маркетингового исследования;
• · подготовку программы выпуска продукции (реализации услуг);
• · разработку технических решений, в том числе генерального плана;
• · инженерное обеспечение;
• · мероприятия по охране окружающей среды и гражданской обороне;
• · данные о необходимом жилищно-гражданском строительстве;
• · описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и служащих;
• · формирование сметно-финансовой документации: оценку издержек производства, расчет капитальных издержек, расчет годовых поступлений от деятельности предприятий, расчет потребности в оборотном капитале, проектируемые и рекомендуемые источники финансирования проекта (расчет), предполагаемые потребности в иностранной валюте, условиях инвестирования, выбор конкретного инвестора, оформление соглашения;
• · оценку рисков, связанных с осуществлением проекта;
• · планирование сроков осуществления проекта;
• · оценку коммерческой эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций);
• · формирование условий прекращения реализации проекта.