Ипотека как форма залога по современному законодательству

Основания возникновения ипотеки

В ГК РФ указаны два основания (способа) возникновения залоговых отношений: во-первых, договор и, во-вторых, закон (в строго указанных случаях).

Взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды определяются на основании кредитного договора, договора об ипотеке.

Так, если иное не оговорено соглашением сторон в договоре, в силу предписания закона залоговые отношения имеют место:

• 1) при купле-продаже имущества в кредит (с отсрочкой платежа) (ст. 488 ГК РФ);
• 2) при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ);
• 3) по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
• 4) по договору комиссии (ст. 996 ГК РФ);
• 5) при таможенном оформлении имущества (ст. 341 ТК).

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке, когда жилой дом или квартира, купленные в собственность за счет кредита банка, кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Названные нормы возникновения залога в силу закона носят диспозитивный (договорной) характер и могут быть изменены соглашением сторон. Ввиду отсутствия для них специальных норм применяются общие правила ГК РФ о залоге, возникающем на основании договора.

Ипотека и купля-продажа — два самостоятельных договора, влекущие для сторон различные юридические последствия.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком Законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК РФ. Сегодня основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует обратить внимание, что сформулированное в п. 2 ст. 334 ГК РФ правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК РФ только в части содержащихся в нем общих правил о залоге. Статья 131 ГК РФ к числу норм, устанавливающих общие правила о залоге, не относится, поэтому на нее упомянутое правило о приоритете Закона об ипотеке не распространяется.

Согласно ст. 4 Закона о государственной регистрации, государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130 — 132, 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (так называемая условная недвижимость).

В Законе о регистрации правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. п. 1 и 2 ст. 29 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о государственной регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Пункт 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации является отсылочной нормой, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. Таким образом, эта норма Закона о государственной регистрации дает основания для установления особых правил регистрации ипотеки, но только в Законе об ипотеке, а не в каких-либо иных нормативных актах. Кроме того, поскольку правила ст. 4 Закона о государственной регистрации относятся к общим положениям этого Закона и исключают его применение в отношении прав на условную недвижимость, можно сделать вывод, что действие п. 5 этой статьи не распространяется на ипотеку условной недвижимости. Перейдем непосредственно к Закону об ипотеке.

Статья 5 Закона об ипотеке перечисляет виды имущества, которые могут быть предметом договора об ипотеке. Это земельные участки, предприятия, сооружения, здания, квартиры и самостоятельные изолированные части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Перечисленное имущество может быть предметом договора об ипотеке лишь в случае, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, условная недвижимость включена в число объектов ипотеки в Законе об ипотеке.

Закон об ипотеке содержит главу IV, устанавливающую порядок государственной регистрации ипотеки. Возможность установления в этом Законе особенностей государственной регистрации ипотеки предусмотрена п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации. Статья 19 Закона об ипотеке, как и ст. ст. 9 и 12 Закона о государственной регистрации, содержит указание о том, что государственная регистрация ипотеки осуществляется органами юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Возможности установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает. Однако, в отличие от ст. 4 Закона о государственной регистрации, изымающей условную недвижимость из сферы действия этого Закона, Закон об ипотеке, как следует из его ст. 5, распространяет свое действие и на ипотеку условной недвижимости.

Из ст. 20 Закона об ипотеке можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации права залога, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст. 11 этого Закона, такой момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке, следовательно, в случае регистрации договора об ипотеке, предшествующей регистрации права залога, не потребуется документа, подтверждающего возникновение основного обязательства.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации и в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Еще одной мерой, направленной на защиту интересов продавца, может стать условие договора, в соответствии с которым право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Тем самым договор купли-продажи исключает режим залога в отношении продаваемого в кредит товара, так как в соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодержателем вещи может быть только ее собственник или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Однако, по сути, указанное условие ограничивает покупателя в свободе распоряжаться товаром и дает продавцу те же возможности, что ему предоставляются в случае, если товар находится в залоге. В соответствии с п. 1 ст. 491 ГК РФ покупатель, не являющийся собственником переданного ему товара, не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им другим способом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Договор, предусмотренный ст. 77 Закона об ипотеке, является трехсторонним, включающим отношения купли-продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. Поэтому текст договора должен включать обязательства:

• 1) продавца по отношению к покупателю;
• 2) банка (иной кредитной организации) по отношению к покупателю;
• 3) покупателя по отношению к продавцу;
• 4) покупателя по отношению к кредитной организации.

Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК РФ. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК РФ, что не является исключением из п. 2 ст. 185 ГК РФ. Согласно ст. 160 ГК РФ законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст. 185 ГК РФ касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи.