Виды договоров аренды и арендных платежей

Договор аренды — это документ, который передаёт права на использование собственности от владельца другому лицу на определённый срок в обмен на определённую плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения дохода от собственности.

По времени действия договоры аренды делятся на помесячные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).

По характеру распределения расходов между владельцем и арендатором бывает:

• -аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несёт владелец;
• -аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несёт арендатор.

В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, то такую аренду называют чистой арендой.

По характеру арендной платы различают договора аренды:

• -с постоянной арендной платой;
• -с переменной арендной платой;
• -с пересматриваемой арендной платой;
• -с индексированной арендной платой;
• -с процентной арендной платой.

Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих факторов такие договора обычно являются краткосрочными.

Арендные договоры с переменной арендной платой предусматривают изменение арендных ставок в определённые моменты в течение срока договора.

Арендные договоры с пересматриваемой арендной платой включают положение о периодической корректировке арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости.

Арендные договоры с индексируемой арендной платой предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом — индексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т. п.

Арендные договоры с процентной арендной платой предусматривают минимальный постоянный уровень арендной платы и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

Следует учитывать также все источники арендной платы и чётко определить тип арендной платы, соответствующий каждому источнику. Различают пять типов арендной платы:

контрактная;

рыночная;

превышающая;

процентная;

сверхарендная.

Контрактная арендная плата — это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды.

Рыночная арендная плата — это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она определяется текущими арендными ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки.

Превышающая арендная плата — это сумма, на которую контрактная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счёт определённых преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется с учётом более высокого риска при более высокой норме дисконтирования.

Процентная арендная плата основывается на определённом проценте от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.

Сверхарендная плата — это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговорённой в договоре минимальной базовой ставки арендной платы.

Ипотечное кредитование Характерной особенностью сделок купли-продажи на рынке недвижимости является их значительная стоимость. Поэтому для финансирования таких сделок в абсолютном большинстве случаев привлекается заёмный капитал. Обычной практикой также является получение кредита для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости. Такой кредит называется ипотечным кредитом.

В настоящее время разработано множество типов ипотечного кредитования, которые отличаются схемами платежей получения и погашения кредитов. К основным типам ипотечных кредитов относятся:

кредит с шаровым платежом;

кредит с выплатой только процентов;

кредит с частичной амортизацией;

самоамортизирующийся кредит;

кредит с переменной нормой процента;

кредит с младшими закладными;

кредит с участием;

кредит для освоения земли и нового строительства.

Схема кредита с шаровым платежом предусматривает единственный платёж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей.

Кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита.

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равными платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счёт погашения основной суммы кредита, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространённым, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции. К кредитам с переменной нормой процента относят:

кредиты с корректируемой нормой процента, которые компенсируют инфляцию либо изменяющимся размером платежа, либо изменяющимся сроком кредита;

кредиты с пересматриваемой нормой процента, которые предусматривают регулярное рефинансирование кредита при рыночной норме процента;

кредиты с индексируемыми платежами, у которых платежи и остаток кредита регулярно индексируются.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получение ещё одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны, под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счёт погашения, в получении части дохода или части от реверсии.

Кредит для освоения земли и нового строительства отличается тем, что его выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.