Ограничения территории непригодной для строительства. 
Функциональное зонирование территории населенного пункта. 
Выбор площадок для размещения селитебной зоны

Планировочные ограничения Зоны регламентированного градостроительного использования территорий.

1. Инженерно-строительные ограничения Территории с месторождением полезных ископаемых и территории, где развиваются (существуют) неблагоприятные процессы.

• 2. Санитарно-защитные зоны от промышленно-коммуникационных объектов;
• 3. Санитарно-защитные зоны от инженерно-технических объектов (очистительные сооружения, электроподстанции);
• 4. Санитарно-защитные зоны от санитарно-технических объектов (свалки, кладбища, полигоны промышленных отходов);
• 5. Полосы отвода и охранные коридоры автомобильных и железных дорог;
• 6. Охранные коридоры инженерных коммуникаций;
• 7. Шумовые зоны (аэропорты);
• 8. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
• 9. Водоохранные зоны и прибрежные полосы рек и водоемов;
• 10. Городские зеленые насаждения;
• 11. Особо охраняемые природные территории;
• 12. Зоны охраны памятников истории и культуры;
• 13. Зоны с особыми условиями использования территории:
  • — водоохранные зоны (хозяйственная деятельность в пределах которых проводится в соответствии с постановлением правительства РФ и утвержденными областными постановлениями);
  • — особо охраняемые природные территории, хозяйственная деятельность на которых ведется в соответствии с федеральным законодательством;
  • — санитарно-защитные зоны (хозяйственная деятельность ведется в соответствии с законом об охране окружающей среды);
  • — зоны, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  • — месторождения полезных ископаемых.

При формировании населенных мест для обеспечения санитарно-гигиенических условий проживании населения устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Санитарно-защитные зоны — обязательный элемент любого промышленного предприятия, а также любого производства, которое может быть источником вредного воздействия на окружающую среду или здоровье человека.

Санитарно-защитные зона — территория между границами промышленных площадок, складов открытого или закрытого хранения, предприятий сельского хозяйства и границами селитебной застройки.

Санитарно-защитные зоны предназначены для обеспечения требуемых гигиенических норм, содержания в атмосфере загрязняющих веществ; уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных коммуникаций, ЛЭП; снижения факторов физического воздействия (шума, инфразвука, уровня вибрации, электромагнитных волн); создания архитектурно-эстетического барьера между промышленной и жилой зоной; организации дополнительных зеленых площадей.

Ширина санитарно-защитной зоны для промышленных предприятий устанавливается, исходя из класса вредности:

Предприятия первого класса — 2000 м Предприятия второго класса — 1000 м Предприятия третьего класса — 500 м Предприятия четвертого класса — 300 м Предприятия пятого класса — 100 м Классификация предприятий:

• -1 класс — свиноводческие комплексы, птицефабрики и комплексы КРС;
• -2 класс — звероводческие фермы, склады для хранения ядохимикатов, предприятия по хранению пестицидов;
• -3 класс — фермы КРС (овцеводческие и коневодческие), фермы птицы, склады для хранения ядохимикатов до 50 тонн;
• -4 класс — кролиководческие фермы, ветеринарные лечебницы, теплицы и парники, гаражи и парки по ремонту, хранению и обслуживанию машин и сельскохозяйственной техники и подсобные хозяйства до 100 голов;
• -5 класс — хранилища фруктов, овощей, зерна. Картофеля, минеральные склады сухих минеральных удобрений.

Санитарно-защитные зоны для дорог Земли, на которых расположена транспортная инфраструктура — полоса отвода — земельный участок, предоставляемый для размещения элементов дорог и дорожных сооружений, защитных лесонасаждений и устройств, необходимых для содержания и использования дорог.

Придорожная полоса — земельный участок, прилегающий с обеих сторон к полосе отвода, в границах которого устанавливается особый режим использования земель.

На полосах отвода запрещается строительство жилых и общественных зданий и иных сооружений, проведение строительных и изыскательских работ, распашка земель, сенокошений и т. д.

Земли полосы отвода региональных автомобильных дорог могут предоставляться с постоянное или бессрочное пользование государственным областным учреждениям.

Размеры полосы отвода устанавливаются в соответствии с категорией дороги. Полосы отвода должны быть озеленены.

Водоохранные зоны Создаются для предупреждения вредного воздействия хозяйственной деятельности на водные объекты.

В пределах водоохранной зоны выделяется прибрежная защитная полоса с более строгим охранным режимом.

Размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также режим их использования определяется исходя из физико-географических, почвенных, гидрологических условий с учетом прогноза изменения береговой линии водного объекта.

Минимальная ширина водоохраной зоны рек от 50−500 м в зависимости от их протяженности и ширины русла (в нашем случае 50 м).

Минимальная ширина водоохраной зоны озер и водохранилищ при площади акватории до 2-х км² — 300 м, более 2-х км² — 500 м и более.

Прибрежная защитная полоса Устанавливается в зависимости от видов угодий и крутизны склонов территории, прилегающих к водным объектам. Колеблется от 15−100 м.

В пределах водоохранной зоны нельзя:

• 1. Проводить авиационные химические работы;
• 2. Использовать химические средства борьбы с вредителями;
• 3. Использование навозных стоков для удобрений;
• 4. Складирование мусора и навоза;
• 5. Устраивать дачные и огородные участки при ширине водоохраной зоны менее 100 м и крутизне склонов прилегающей территории более 3⁰;
• 6. Складировать ядохимикаты.

В пределах прибрежной полосы нельзя:

• 1. Распахивать землю;
• 2. Применять удобрения
• 3. Пасти и организовывать летние лагеря скота, кроме традиционных мест водопоя
• 4. Устанавливать сезонные стационарные палаточные городки
• 5. Размещать и выделять участки под индивидуальное строительство (садовые участки)

В пределах прибрежных полос участки могут предоставляться для объектов водоснабжения, объектов рекреации, объектов рыболовного хозяйства и гидротехнических сооружений.

Прибрежные защитные полосы должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены.

Ограничение непригодных для населенного пункта территорий Общая схема планировки является эскизным решением архитектурно — планировочной композиции и планировочной структуры населенного пункта в целом, где учтены местные условия и соблюдены санитарно-гигиенические, инженерно;

строительные, архитектурные, противопожарные и зооветеринарные требования.

На первой стадии проектирования планировки и застройки населенных мест составляется опорный план населенного пункта. На топографическом плане территории, предназначенной для перспективного строительства данного населенного пункта, производится выделение участков неблагоприятных для перспективного строительства:

• — ограничиваются территории с уклонами рельефа менее 0,5%;
• — отграничиваются территории с уклонами рельефа более 8%;
• — отмечается промоины и тальвеги; при этом пунктиром обозначается скелетная линия и обе стороны от нее проводится граница возможной застройки на расстоянии 20−50 м в зависимости от крутизны склонов;
• — вдоль водоемов пунктирной линией отделяются территории с глубиной залегания грунтовых вод менее 1,5 м (по горизонталям);
• — по данным геологических изысканий отводятся территории с высоким стоянием грунтовых вод, с расчетным сопротивлением грунтов менее 2 кг/кв. см; участки засоленных почв и др.;
• — отграничиваются санитарно-защитные полосы вдоль дорог: от поселковой дороги 2-ой группы — 20 м, от поселковой дороги 1 группы — 30 м, от районной дороги — 50 м, от дороги более высокого класса -100 м;
• — определяются места въезда — выезда из населенного пункта и направления к районному центру, другим населенным пунктам;
• — намечаются зоны санитарной охраны от кладбищ, животноводческих комплексов, мест складирования минеральных удобрений и ядохимикатов, ветеринарных лечебниц и др.;
• — условными знаками отмечаются здания различного физического износа (более 70% - непригодные для дальнейшей эксплуатации, от 50 до 70% - сохраняются и реконструируются до 50% - пригодные для использования в перспективе, также могут реконструироваться или модернизироваться).

Функциональное зонирование территории населенного пункта Зонирование населенных пунктов необходимо для определения вида градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Сложившаяся градостроительная ситуация четко определяет современное функциональное зонирование территории населенного пункта, включающей следующие зоны:

• — зоны городского центра (межселенная и общегородское, социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, научная, образовательная и общественная деятельность);
• — жилые зоны;
• — производственные зоны (зоны, на которых ведется промышленное и опытное хозяйство);
• — научно-образовательные зоны (научно-исследовательские и специального образования);
• — зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
• — зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций;
• — рекреационные зоны (территория рекреационной деятельности и ее обслуживание);
• — зона охраны среды (территория историко-культурных ценностей и ценных природных объектов);
• — зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).

В жилой зоне размещаются жилые микрорайоны и кварталы, внеквартальные зеленые насаждения, могут быть расположены отдельные промышленные предприятия невредного производственного профиля.

В зоне городского центра располагаются участки административно-общественных учреждений и учреждений культурно-бытового обслуживания населения.

В промышленной зоне размещается промышленное предприятие с внутренними улицами и дорогами и зелеными насаждениями.

Выбор площадок для размещения селитебной зоны Анализ вариантов для выбора территорий под застройку должен охватывать следующие основные вопросы:

• 1) сравнительную оценку природных и санитарно-гигиенических условий намечаемых под застройку территорий;
• 2) достоинства и недостатки во взаимном размещении промышленных предприятий и жилых зон;
• 3) условия организации удобных сообщений между жилыми зонами и основными местами приложения труда с учетом необходимых затрат времени трудящимися на трудовые поездки в различных вариантах размещения жилых территорий;
• 4) условия обеспечения жилых зон водоснабжением, канализацией и энергоснабжением;
• 5) сравнительную оценку территорий по затратам на их инженерную подготовку;
• 6) удобства сообщения населенных жилых районов с местами массового отдыха в городе и в пригородной зоне;
• 7) сравнительную оценку объемов и стоимость всех видов строительства по укрупненным показателям;
• 8) выбор типов застройки жилой зоны для расселения и обслуживания жителей. Детальный проект застройки, базирующийся на конкретном титульном списке строительства и выявленном плане финансирования этого строительства, рассчитывается на несколько ближайших лет.

Выбор территорий для жилых зон делается с учетом:

• 1) максимального использования рельефа застраиваемой территории;
• 2) создания наилучших условий для проветривания и инсоляции жилой застройки, а также обязательной изоляции ее от транспортных магистралей;
• 3) обеспечения всеми видами современного инженерного оборудования и благоустройства каждого жилого района.