Об оплате тепловой энергии на основании показаний общедомового узла учета, установленного в многоквартирном доме, часть квартир которого оборудованы индивидуальными источниками отопления

Об оплате тепловой энергии на основании показаний общедомового узла учета, установленного в многоквартирном доме, часть квартир которого оборудованы индивидуальными источниками отопления Выдержка из письма генерального директора ОАО «Тейковское ПТС» В. В. Пономарева в редакцию журнала НТ плата отопление энергия тепловой.

1. ОАО «Тейковское ПТС» предоставляет коммунальную услугу по отоплению непосредственно населению пос. Ильинское Ивановской области. В данном населенном пункте часть многоквартирных домов оборудована общедомовыми приборами учета тепловой энергии. По окончании отопительного периода 2010;2011 гг. по каждому дому согласно действующим Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (далее — Правила), была произведена корректировка размера платы исходя из фактического потребления тепловой энергии, зафиксированного общедомовыми приборами учета. Но возникла спорная ситуация, которую приведем на примере одного дома. На 01.10.2010 г. из 36 квартир данного дома 23 квартиры перешли на индивидуальное отопление, предварительно расторгнув с ОАО «Тейковское ПТС» договора на теплоснабжение, т. е. в отопительный период 2010;2011 гг. от центрального отопления отапливалось только 13 квартир. По итогам отопительного периода фактическое потребление тепловой энергии данным домом оказалось выше, чем была начислена плата за отопление по нормативу собственникам 13-ти оставшихся квартир. Данный факт является основанием для корректировки размера платы за отопление, которая производится согласно п. 21 Правил по формуле № 8.

Исходные данные для расчета:

размер платы за потребленную тепловую энергию, определенный исходя из показаний общедомового прибора учета, установленного в многоквартирном доме, — 367 026, 8 руб.;

общая площадь всех жилых помещений в многоквартирном доме — 1825, 6 м²;

начисленная плата собственникам квартир, подключенным к центральному отоплению, — 307 848, 87 руб.;

разница между стоимостью фактически потребленной тепловой энергией по прибору учета и начисленной платой собственникам квартир, отапливаемых от центрального отопления, -59 177, 93 руб.

Площади квартир и расчетные поквартирные величины корректировки платы за отопление сведены в таблицу.

Таблица. Расчет корректировки платы за отопление жителям дома.

Из приведенного примера расчета корректировки платы по конкретному дому видно, что применив формулу № 8 Правил, ОАО «Тейковское ПТС» должно доначислить собственникам квартир, находящихся на индивидуальном отоплении, в среднем по 10, 6 тыс. руб. на квартиру за места общего пользования, а жителям, чьи квартиры отапливаются от центрального отопления, в среднем необходимо вернуть по 14, 3 тыс. руб. как излишне уплаченные.

На основании вышеизложенного ОАО «Тейковское ПТС» просит разъяснить:

Кому из перечисленных выше категорий собственников жилых помещений, в соответствии с законодательством, можно сделать доначисление платы для возмещения затрат, образовавшихся в виде разницы между фактическим потреблением тепловой энергии домом и начисленной платой за отопление?

Каков порядок (расчет) данного доначисления?

Как на законном основании предъявить требование собственникам квартир с индивидуальным отоплением оплачивать отопление мест общего пользования в отопительном сезоне 2010;2011 гг?

Входит ли площадь мест общего пользования в общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (S_D) формулы № 8 Правил.

2. С октября 2011 г. до вступления в законную силу Постановления Правительства РФ № 354 от 16.05.2011 г. при расчете размера платы за отопление жилых помещений многоквартирного дома необходимо использовать формулу № 7 Правил, т.к. ОАО «Тейковское ПТС» располагает сведениями в объемах потребления тепловой энергии за истекший год.

Возникают вопросы:

Как начислять плату за отопление мест общего пользования для собственников на индивидуальном отоплении? Кто ее должен начислять?

Как начислять плату за отопление жилого помещения жителям, пользующимся центральным отоплением, учитывая среднемесячный объем потребления тепловой энергии на отопление всего дома за предыдущий год (как этого требует формула № 7 Правил), при условии, что 64% жителей дома пользуются индивидуальным отоплением?

Кроме того, при переводе жилых помещений на индивидуальное отопление собственниками квартир были нарушены требования ст. 26, 36 Жилищного кодекса РФ, а также не исполнены требования Градостроительного кодекса РФ в части получения разрешения на реконструкцию и сдачу объекта в эксплуатацию после реконструкции. Также в квартирах с индивидуальным отоплением остались обогреваемые стояки и межквартирные трубы внутренней системы отопления.

Данное переустройство жилых помещений нарушило права и законные интересы граждан, чьи квартиры получают тепло от системы центрального отопления, а это 55% от общего числа квартир поселка, которые вынуждены мириться с нарушением теплоснабжения дома в целом (о чем свидетельствуют судебные иски).

ОАО «Тейковское ПТС» просит разъяснить: Кто вправе подать иск о признании переустройства жилых помещений самовольными? Кто вправе понудить собственников восстановить централизованное теплоснабжение своих квартир? В какой срок?

Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном доме отключились от централизованной системы теплоснабжения только с 01.10.2010 г, то в период с 01.01.2010 по 30.09.2010гг. такие собственники потребляли услуги отопления в полном объеме (на отопление непосредственно своих помещений и на общедомовые нужды), и, следовательно, на них в тот период распространялся общий порядок расчетов за услуги отопления, установленный Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (п. 7, п. 21, формулы 7 и 8). При этом корректировка размера платы, предусмотренная Правилами № 307 (по формуле 8) в отношении всех потребителей многоквартирного дома, должна производиться не по окончании года (отопительного периода), а на дату изменения условий потребления и оплаты тепловой энергии в связи с переходом отдельных собственников помещений на индивидуальное отопление (на 01.10.2010 г.). То есть корректировка в данном случае производится всем потребителям многоквартирного дома за первые 9 месяцев 2010 г (за период с 01.01.2010 г. по 30.09.2010 г).

Учитывая, что п. 7 Правил № 307 для собственников помещений установлена обязанность вносить плату за весь объем тепловой энергии, поставленной на вводе в дом (исходя из показаний общедомового прибора учета), то имевший место с 01.10.2010 г. переход отдельных собственников на индивидуальное отопление непосредственно своих помещений не является обстоятельством, исключающим обязанность указанных собственников оплачивать приходящуюся на них долю расходов на тепловую энергию, используемую на общедомовые нужды. То есть отсутствие факта потребления услуг центрального отопления внутри помещений многоквартирного дома не означает, что собственниками таких помещений полностью прекратилось потребление тепловой энергии. То есть перевод отдельных помещений в многоквартирном доме на индивидуальное отопление не влечет за собой расторжение договора с теплоснабжающей организацией (ТСО), потребление тепловой энергии в объеме, приходящемся на общедомовые нужды, указанными собственниками продолжается.

Следует отметить, что порядок оплаты тепловой энергии в условиях перевода отдельных помещений многоквартирного дома на индивидуальную систему отопления Правилами № 307 не предусмотрен. В таких случаях (в отсутствие прямых норм жилищного законодательства, а также других норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения) необходимо исходить из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ). На наш взгляд, указанным требованиям будет отвечать следующий порядок.

Ввиду необходимости начисления платы за тепловую энергию для собственников помещений, отключившихся от центральной системы отопления, лишь в объеме тепловой энергии, использованной на общедомовые нужды, считаем наиболее обоснованным вариант расчетов, предусмотренный пп. «б» п. 23 Правил № 307 для многоквартирного дома, оборудованного общедомовым прибором учета (ОПУ), часть помещений в котором оборудована индивидуальными приборами учета (ИПУ) тепловой энергии, а часть — нет. Применение такой аналогии обусловлено тем, что в помещениях, оборудованных ИПУ, объем потребления тепловой энергии на отопление непосредственно самих помещений известен (в отличие от помещений, не оборудованных ИПУ, в которых указанный объем неизвестен, и он определяется по нормативам потребления, устанавливаемых в единой величине). А поскольку в помещениях, отключенных от центрального отопления, объем потребления тепловой энергии на отопление непосредственно этих помещений известен (в отсутствие факта потребления тепловой энергии на отопление этих помещений он равен «0»), то в целях определения размера платы за услуги отопления в порядке, установленном пп. «б» п. 23 и формулой 9 Правил № 307, помещения, отключенные от центральной системы отопления, условно относим к помещениям, оборудованным ИПУ тепловой энергии с нулевым показателем расхода по ним тепловой энергии.

В период с 01.10.2010 по 01.07.2011 гг. (дату, с которой расчеты за коммунальные услуги производятся в соответствии с изменениями в Правила № 307, внесенные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее — Правила № 307 (с изменениями)) размер ежемесячно вносимой платы определяется:

для помещений, переведенных на индивидуальную систему отопления, ежемесячный размер платы составит «0», либо расчетную величину на общедомовое потребление, полученную исходя из ежемесячных показаний ОПУ с применением формулы 10 Приложения № 2 к Правилам № 307 (формула 7 Приложения № 2 к Правилам № 307);

для остальных помещений — исходя из нормативов потребления услуг отопления (формула 1 Приложения № 2 к Правилам № 307).

В случае, если ежемесячное начисление платы для помещений, переведенных на индивидуальную систему отопления, составляло «0», то на 01.07.2011 г. (дату, с которой расчеты за коммунальные услуги производятся в соответствии с Правилами № 307 (с изменениями)) размер платы для таких помещений корректируется до размера обязательств указанных потребителей по оплате приходящейся на них доли тепловой энергии, использованной на общедомовые нужды за период с 01.10.2010 по 01.07.2011 гг Корректировка производится в порядке, предусмотренном пп. «б» п. 23 Правил № 307, т. е. с использованием формулы 10 Приложения 2 к Правилам № 307.

С 01.07.2011 г. размер ежемесячно вносимой платы определяется в порядке, предусмотренном п. 22, 23, Правил № 307 (с изменениями), то есть:

1. Определяется размер ежемесячной платы за отопление непосредственно жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в соответствии с пп. 2 п. 3 Приложения № 2 к Правилам № 307 с учетом изменений:

для помещений, переведенных на индивидуальную систему отопления, — по формуле 7 Приложения 2 к Правилам № 307 (с изменениями); соответственно данный размер платы составит среднемесячный объем потребления тепловой энергии за период с 01.10.2010 по 01.07.2011гг.;

для остальных помещений — по формуле 1 Приложения 2 к Правилам № 307 (с изменениями) — исходя из нормативов потребления услуг отопления.

2. На 31.12.2011 г. или на 01.09.2012 г. размер платы, начисленной с 01.07.2011 г. подлежит корректировке по формуле 10 Приложения 2к Правилам № 307 (с изменениями) для всех помещений в многоквартирном доме исходя из показаний ОПУ за этот период и внесенной за этот же период суммы платы по каждому помещению в многоквартирном доме.

Таким образом, начислению за услуги отопления по каждому помещению в многоквартирном доме подлежит сумма размеров платы за отопление непосредственно жилого (нежилого) помещения и помещений общего пользования (в доле, приходящейся на каждое жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме).

О том, кто вправе подать иск о признании переустройства жилых помещений самовольным и понуждении собственников таких помещений восстановить централизованное теплоснабжение в этих помещениях (Ответ С.В. Рыженкова — ведущего юрисконсульта управления судебно-правового регулирования ЗАО «АКЦ Жилкомаудит», г. Москва)

Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения установлены в ст. 29 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Таким образом, законодатель не предусматривает необходимости обращения в суд для понуждения собственника привести жилое помещение в прежнее состояние.

Это должно осуществляться на основании факта выявления самовольного переустройства.

Согласно ст. 23.55 КоАП РФ дела о самовольном переустройстве (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ) рассматриваются органами жилищной инспекции.

Таким образом, после наложения административного взыскания на собственника (нанимателя), осуществившего самовольную перепланировку, в порядке, установленном органом местного самоуправления, жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок.

Понятие «разумный срок» следует толковать как период времени, достаточный для совершения действий с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

При этом собственник (наниматель) вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении в переустроенном состоянии жилого помещения, а суд вправе удовлетворить такое заявление, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если собственник (наниматель) не обратится в суд с таким заявлением или если такое заявление не будет удовлетворено, то обязанность привести помещение в прежнее состояние сохранится.

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

• 1. В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• 2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой приводить в прежнее состояние жилое помещение будет уже его новый собственник.