Учёт расчётов между заказчиком и инвестором, если в договоре выделена сумма вознаграждения заказчика

Договор инвестирования может быть составлена таким образом, что в нём из суммы всех затрат на строительство выделен размер средств, которые причитаются заказчику за выполнение его функций. В этом случае сумма причитающихся к получению заказчиком доходов определена с момента заключения договора.

Сумма средств, поступающих от инвестора на содержание организации заказчика, будет признаваться предварительной оплатой оказываемых им услуг.

В соответствии с п. 1 ст.162 НК РФ полученный аванс включается в налоговую базу по НДС.

Как уже говорилось выше, ряд окружных арбитражных судов принял решения, в соответствии с которыми полученный аванс не должен включаться в налоговую базу по НДС. Однако как поступать в каждом конкретном случае, приходится решать самой организации Если фактические затраты на строительство объекта окажутся меньше предусмотренных договором, то сэкономленные средства могут быть оставлены у заказчика (как премия за строительство), возвращены инвестору либо поделены между ними в согласованной пропорции.

Рассмотрим некоторые из этих вариантов на примерах.

Пример 2. Порядок ведения учёта затрат на строительство объекта при выделении размера затрат на содержание заказчика в договоре

ООО «Гамма», являющееся специализированной организацией заказчика, в мае заключило договор на строительство объекта с инвестором — ЗАО «Гемма» .

Стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 руб., в том числе НДС — 4 576 271 руб.

Построенный и введённый в эксплуатацию объект должен быть передан инвестору в ноябре.

Вознаграждение заказчика по условиям договора составляет 3 000 000 руб., в том числе НДС — 457 627 руб. Если стоимость работ, выполненных подрядчиком, окажется меньше предусмотренной договором (27 000 000 руб.), то вся сумма сэкономленных средств подлежит возврату инвестору.

Сумма средств, фактически уплаченных подрядчику за выполненные им СМР, составила 25 800 000 руб., в том числе НДС — 3 935 593 руб.

Затраты ООО «Гамма» на содержание организации за период строительства объекта (заработная плата сотрудников и ЕСН, амортизация основных средств, аренда помещения и коммунальные услуги и т. д.) составила

1 200 000 руб., в том числе НДС — 90 000 руб.

Сумму средств, подлежащих поступлению от инвестора непосредственно на финансирование строительства, в учёте следует отразить записью:

Дебет счёта 76 Кредит счёта 86 — 27 000 000 руб.

отражён объём средств целевого финансирования по заключённому договору.

Поступление средств от инвестора в соответствии с утверждённым договором графиком финансирования будет отражено проводками:

Дебет счёта 55 Кредит счёта 76 — 27 000 000 руб.

отражено поступление средств от инвестора на финансирование строительства.

Поступление средств на содержание организации-заказчика в учёте следует отразить записями:

Дебет счёта 51 Кредит счёта 62 — 3 000 000 руб.

поступили средства от инвестора на содержание заказчика;

Дебет счёта 76 (субсчёт «НДС с аванса») Кредит счёта 68 (субсчёт «Расчёты по НДС» ) — 457 627 руб.

начислен НДС с суммы поступившей предварительной оплаты за выполнение работ.

Приёмка выполненных строительно-монтажных работ от подрядчика будет отражена проводками:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60 — 21 864 407 руб.

приняты от подрядчика выполненные СМР по строительству объекта;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 — 3 935 593 руб.

отражён НДС по принятым работам;

Дебет счёта 60 Кредит счёта 55 — 25 800 000 руб.

оплачена подрядчику стоимость выполненных работ.

Затраты заказчика на содержание своей организации в регистрах бухгалтерского учёта подлежат отражению записями:

Дебет счёта 20 (26) Кредит счетов 02, 60, 70, 69 и пр. — 1 110 000 руб.

отражены затраты заказчика на содержание организации;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 — 90 000 руб.

отражён НДС по понесённым затратам и полученным услугам.

Передача построенного объекта инвестору будет отражена проводками:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 08 — 21 864 407 руб.

передан инвестору построенный объект основных средств;

Дебет счёта 86 Кредит счёта 19 — 3 935 593 руб.

передан инвестору НДС по построенному объекту;

Дебет счёта 62 Кредит счёта 90 (субсчёт «Выручка) — 3 000 000 руб.

отражена сумма дохода от реализации инвестиционного проекта;

Дебет счёта 90 (субсчёт «НДС») Кредит счёта 68 (субсчёт «Расчёты по НДС») — 457 627 руб.

начислен налог на добавленную стоимость от суммы полученного дохода;

Дебет счёта 68 (субсчёт «Расчёты по НДС») Кредит счёта 76 (субсчёт «НДС по авансам») — 457 627 руб.

восстановлен НДС от суммы полученного ранее аванса;

Дебет счёта 90 (субсчёт «Себестоимость продаж») Кредит счёта 20 (26).

1 110 000 руб.

списаны затраты на содержание организации;

Дебет счёта 90 (субсчёт «Прибыль/убыток от продаж») Кредит счёта 99.

1 432 373 руб.

выявлен финансовый результат от реализации инвестиционного проекта (3 000 000 руб. — 457 627 руб. — 1 110 000 руб.);

Дебет счёта 86 Кредит счёта 62 — 3 000 000 руб.

отражено погашение задолженности инвестора суммой средств, выделенных на финансирование строительства.

По кредиту счёта 86 остался остаток в сумме 1 200 000 руб. — экономия средств на реализацию инвестиционного проекта, который по условиям договора должен быть возвращён инвестору.

Возврат средств будет отражён записью:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 55 — 1 200 000 руб.

возвращена инвестору сумма сэкономленных средств на строительство объекта.

В вышеприведённом примере у заказчика нет стимула экономить на строительстве объекта, поскольку невозможно получить больше, чем предусмотрено договором.

Если же в инвестиционный договор включить условие, что часть сэкономленных на строительстве средств остаётся в распоряжении заказчика, то у него появляется стимул (реальные деньги) действительно приложить силы к экономии средств инвестора при строительстве объекта.

Пример 3. Ведение учёта затрат на строительство объекта при условии, что в договоре выделен размер затрат на содержание заказчика и предусмотрена премия за экономию средств инвестора

ООО «Гамма», являющееся специализированной организацией заказчика, в мае заключило договор на строительство объекта с инвестором — ЗАО «Гемма». Стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 руб., в том числе НДС — 5 000 000 руб. Вознаграждение заказчика по условиям договора составляет 3 000 000 руб., в том числе НДС — 457 627 руб.

Построенный и введённый в эксплуатацию объект должен быть передан инвестору в ноябре.

Если стоимость работ, выполненных подрядчиком, окажется меньше предусмотренной договором (27 000 000 руб.), то 60% сэкономленных средств подлежит возврату инвестору, а 40% остаётся в распоряжении заказчика.

Сумма средств, фактически уплаченных подрядчику за выполненные им СМР, составила 25 800 000 руб., в том числе НДС — 4 300 000 руб.

Затраты ООО «Гамма» на содержание организации за период строительства объекта (заработная плата сотрудников и ЕСН, амортизация основных средств, аренда помещения и коммунальные услуги и т. д.) составили 1 200 000 руб., в том числе НДС — 90 000 руб.

Условия рассматриваемого примера в основном совпадают с условиями примера 2.

Как отмечалось выше, сумма сэкономленных на строительстве средств составила 12 000 000 руб.

По условиям договора 60% этой суммы возвращаются инвестору. Возврат надлежит отразить записью:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 55 — 720 000 руб.

возвращены инвестору сэкономленные средства в соответствии с условиями договора (1 200 000 руб. х 60%).

Оставшиеся 480 000 руб. признаются вознаграждением (доходом) заказчика за хорошо выполненную работу, что следует отразить проводками:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 91 (субсчёт «Прочие доходы») — 480 000 руб.

отражено получение суммы сэкономленных средств от инвестора;

Дебет счёта 91 (субсчёт «Прочие расходы») Кредит счёта 68 (cyбсчёт «Расчёты по НДС» ) — 73 220 руб.

отражён НДС от суммы сэкономленных средств (480 000 руб.: 118% х18%);

Дебет счёта 91 (субсчёт «Сальдо прочих доходов и расходов») Кредит счёта 99 — 406 780 руб.

отражена прибыль от получения вознаграждения за экономию средств (480 000 руб. — 73 220 руб.).