Система ипотечного кредитования в Европе, США, Канаде

Ипотечные банки — банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости — земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был банк, основанный в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк начал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Во второй половине 19 века стали создаваться «штадтшафты» для кредитования городской недвижимости, которые как и «ландшафты», кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. Впервые частный акционерный и «чисто ипотечный банк» был создан в 1962 году в г. Франкфурте.

В настоящее время в Германии частные ипотечные банки являются специальными банками по предоставлению земельного и коммунального кредитов. В их функции входит долгосрочное кредитование жилищного строительства, модернизация зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленности и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предоставление коммунальных кредитов в виде займов государству, землям и местным органам управления внутри страны, а также корпорациям и государственным учреждениям за границей (в рамках ЕЭС) Дяконова И. История развития сберегательных касс в Германии//Бизнес и банки, 2003. № 9. .

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от трех до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно кредитование жилищного строительства.

Задолженность частных лиц по ипотечным кредитам в Испании по данным национального Государственного банка достигла по состоянию на конец 2005 года 450 млрд евро. Рост с начала 2005 года составил рекордные 24,4%. Ипотечные кредиты составляют на сегодня 73% всех предоставленных в стране кредитов, общая сумма которых оценивается в 616,7 млрд евро. Масла в огонь подливает инфляция на рынке недвижимости. По информации правительства Испании, за 2005 год цены на жилье выросли на 13,4%, а с начала 2001 года — почти в 2 раза.

В Англии выдачей ипотечных кредитов занимаются строительные общества, основная функция которых состоит в предоставлении индивидуальных долгосрочных ссуд для строительства (покупки) жилых домов за счет средств, привлекаемых в виде краткосрочных вкладов населения. Такая строгая специализация строительных обществ не мешает им быть важнейшим каналом аккумуляции мелких семейных сбережений. Деятельность обществ регулирует государство, оказывающее им довольно часто финансовую поддержку.

В Италии ипотечный кредит тесно связан с жилищным строительством, где в качестве залога выступает земельный участок или часть построенного здания. В Италии политика в области ипотечного кредита приобрела значение не только с точки зрения острой социальной проблемы (нехватка жилья), но также в связи с тем влиянием, которое оказывают инвестиции в строительство на ход развития экономики.

В Швейцарии ипотечные кредиты выдают региональные банки, сберегательные и ссудные кассы. Широкое развитие получил ипотечный кредит в скандинавских странах.

Также ипотечный рынок получил широкое развитие после второй мировой войны в США, Канаде, Западной Европе и Японии.

Индустрия строительства жилья играет важнейшую роль в экономике многих стран. Например, прямо или косвенно, в ней занят каждый восьмой работающий в США. Сфера строительства жилья включает много составляющих, но мало кто задумывается, что ее эффективная работа зависит от наличия развитого рынка ипотечного кредитования.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное жилищное строительство имело вспомогательную роль При подготовке раздела 1. 3. использованы материалы учебного пособия Тарасова В. И. Деньги, кредит, банки. — Мн.: Мисанта, 2003 г, стр. 165−169. .

Стройсберкассы — австро-германское изобретение. В этих странах они работают давно и успешно. Например, в Германии популяризация этих организаций началась в 1950;е гг., когда населению в массовом порядке потребовалось решать жилищные проблемы. Корни стройсберкасс уходят в конец XVIII в. Первыми членами таких обществ были жители немецких шахтерских поселков. Они объединяли денежные средства, чтобы ускорить процесс строительства жилья. Схема была проста: тот, кто вступал в «кассу» первым, имел доступ к нужной сумме, последний должен был подождать.

Сегодня масштабы деятельности немецких стройсберкасс впечатляют: через них покупает недвижимость каждый третий житель страны.

Классическая стройсберкасса представляет собой банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Вступить в него очень просто — нужно лишь открыть счет и регулярно его пополнять. В свою очередь, государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40−50% от стоимости жилья, можно взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. Погашение займа осуществляется в течение срока, определенного контрактом. До этого момента квартира находится в собственности кредитора.

В 1990;е гг. мода на стройсберкассы дошла до стран бывшего соцлагеря — Чехии, Словакии, Венгрии. Их успех был связан с активной государственной поддержкой. Классический пример стремительного развития этой ипотечной модели — Чехия, где первые стройсберкассы появились в 1993 г. и уже через шесть лет собрали порядка $ 15 млрд. По масштабности системы чехи даже обогнали немцев: услугами стройсберкасс сегодня пользуется половина десятимиллионного населения страны.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15−30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка — заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов, или система стройсбережений, о которой говорилось выше.

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

При сравнении двух моделей ипотечного кредитования становится очевидным тот факт, что кредитование при германской модели дешевле обойдется заемщику, но для воплощения своей мечты — приобретение недвижимости — должно пройти какое-то время для накопления необходимой первоначальной части. По американской схеме ставки по кредиту будут соответственно выше, но жилье можно купить в течение короткого времени, собрав лишь необходимые документы, подобрав соответствующее жилье и проведя все необходимые процедуры, связанные с этим приобретением.

Что выбрать? Каждый должен решить для себя сам. Поэтому в России необходимо внедрять различные виды ипотечных программ, чтобы любой категории заемщиков ипотечные кредиты были доступными.