Методика предоставления ипотечного кредита

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40−60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить [6, с. 43].

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

Р (Дч* К) = t (1.1).

где Р — платежеспособность заемщика, руб.;

Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К — коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К — 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t — срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р (Дч1* Дч2) = t 1 (1.2).

где Р — платежеспособность заемщика;

Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 — период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от 17.12.2011 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации») [19, c.15];

t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1 и К2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:

• — поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
• — залог приобретаемого объекта недвижимости.

Поручительство принимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

— определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

Sp =(Р* t) (1.3).

где Sp — максимальный размер кредита, руб.;

Рплатежеспособность заемщика, руб.;

tпериод кредитования, мес.

— полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года — процентов за период, установленный Кредитным договором), т. е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

So+ О= t (1.4).

где So — максимальный размер предоставляемого кредита;

О — совокупное обеспечение;

t — период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

• — в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;
• — в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

• — произвести расчет (Sp) и (So);
• — сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений [4, с. 65].

Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.

В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т. ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т. ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

• — при исполнении обеспеченного залогом обязательства;
• — при гибели заложенного имущества;
• — при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;
• — при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;
• — в иных случаях, предусмотренных законом [1, c. 9].