Анализ практики ипотечного кредитования в Российской Федерации

Современное состояние ипотечного рынка в России

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России в начале экономических реформ механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. (24, С.22).

В 1991;1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьёзные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80%, сократилась примерно до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета — до 15%. (23, с.67).

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что без ипотечного кредитования лишь 1−1,2 процента населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3−0,5 процента населения обеспечиваются жильём за счёт бюджетных средств. Развитие массового ипотечного кредитования увеличивает в 5−6 раз количество желающих купить новое жильё для приобретения жилья по социальным нормам и в 10−12 раз — для улучшения жилищных условий. (42, с. 4).

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002;2010 гг. позволяет за счёт средств федерального бюджета улучшить жилищные условия только льготным категориям населения, которые установлены законодательством РФ. Ежегодно по программе предоставляется жильё всего 20−25 тыс. семей указанных категорий граждан, или 0,5% от общего числа состоящих на учёте в целом по стране.

В этой связи правительство предполагает решить жилищную проблему для большинства жителей России за счёт привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и предоставления гражданам долгосрочных ипотечных кредитов. (30, с. 25) Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, привнесенным из Америки или Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитой ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. (44, С. 68).

В настоящее время основным инструментом на ипотечном рынке является система рефинансирования, которую активно развивает Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Этот инструмент предполагает выдачу ипотечных кредитов через региональных операторов и уполномоченные региональные банки с последующим выкупом закладных через АИЖК.

Второй механизм, который используется на рынке, — это небанковское кредитование. Механизм включает выдачу займов через региональные фонды жилищного строительства, которые созданы примерно в 40 регионах.

Третий механизм — это продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона. В настоящее время это наиболее дешевый и распространённый вид предоставления жилья, по которому уже предоставлено более 30 тыс. квартир. Его активно используют не только региональные, но и отраслевые ипотечные операторы. Это фонды жилищного строительства Минатома России, корпоративный фонд концерна «Росэнергоатом», фонд «Жилсоципотека» Московской железной дороги и другие организации.

Четвёртый механизм — использование потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья. С использованием этого механизма приобретено более 5 тыс. квартир. Так, жилищная программа, реализуемая «Ипотечной корпорацией московской области», использует потребительские кооперативы, которые созданы почти во всех крупных городах. Это позволяет вовлечь в ипотечный процесс максимальное количество участников. (22, С.60).

По данным «Ассоциации российских банков» в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $ 56млн. В 2002 году уже $ 260млн. В 2003 году произошло прогнозируемое удвоение — суммарный объем выданных кредитов составил около $ 500млн.

Но эти цифры не идут, ни в какое сравнение с численностью нуждающихся в жилье. Жилищный вопрос как прежде требует решения, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Действенным рычагом при этом может послужить грамотное внедрение системы ипотечного кредитования, для развития которого в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

• А) для населения:
  • — разгосударствление жилищного фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности (69% жилого фонда в России приватизировано, каждая пятая российская семья готова продать свою нынешнюю квартиру, чтобы купить новую);
  • — возникновение среднего класса (по данным фонда Карнеги 20−25%), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
  • — повышение подвижности населения в пределах территории страны;
  • — рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
• Б) для предпринимателей:
  • — разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе, со стороны иностранных подрядчиков;
  • — острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объёмов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительствам для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• — понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
• — возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
• В) для банков и инвесторов:
  • — относительное укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
  • — выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу:
  • — стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;
  • — активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
  • — ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
  • — повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
  • — создание инфраструктуры рынка недвижимости;
  • — рост конкуренции;
  • — создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов;
• Г) для органов государственной и местной власти:
  • — появление новой возможности решения жилищной проблемы;
  • — укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
  • — оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства;
  • — рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильём населения с низким уровнем доходов.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.

Можно выделить следующие взаимосвязанные факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок.

Во-первых, пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотеки, прежде всего в сфере ипотечного жилищного ипотечного кредитования и придания ему на этой основе стабильности. (24, С.24)Основными законодательными пробелами в области ипотеки на сегодня являются: практическое отсутствие института банкротства гражданина и отсутствие законодательства субъектов РФ, регулирующего фонды жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа. Неясен вопрос о налогообложении операций при передаче прав по кредитному договору одного банка другому на основании общих норм об уступке прав требования. Если такая передача будет рассматриваться как операция с доходом. Облагаемым НДС, она становиться экономически бессмысленной и вторичный рынок ипотеки исчезает.

Во-вторых, ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов. Проблему привлечения кредитных ресурсов можно считать наиболее острой для системы ипотечного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

В-третьих действительным препятствием становится сложность процедуры получения ипотечного кредита. Эксперты подсчитали, что не менее 5,1% населения или около 7 млн. граждан уже сегодня в состоянии приобрести жильё с помощью ипотечных кредитов. Однако лишь один процент этих людей смогли стать клиентами банков. Пробелы в правовом обеспечении прав кредитора и относительная неопытность банков и заемщиков на развивающемся рынке приводят к излишним сложностям в получении ипотечного кредита. Средний размер собственных средств редко опускается ниже 15 процентов от стоимости недвижимости, при этом кредитор требует большое количество других документов. Такой тщательный подход к отбору заемщика, по сути, является «снятием сливок» с рынка и приводит к крайне скромной роли ипотечных кредитов в ВВП. В сложившейся ситуации очень низкий процент дефолтов заемщиков правильно рассматривать как отрицательно характеризующий российский рынок. Соответственно пока уровень дефолтов не достигнет 3−5 процентов, нельзя говорить о развитом рынке ипотечного кредитования. Неразработанный механизм андеррайтенга выдачи ипотечных кредитов вынуждает банки отказывать в выдаче кредита множеству вполне платёжеспособных клиентов. До недавнего времени при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита требовалось подтверждение своего дохода. К сожалению, в России далеко не все имеют возможность получить справки о своих реальных доходах, что значительно осложняет развитие ипотеки. Очевидно, что если банки заинтересованы в получении клиентов для ипотеки, они должны пересмотреть свои требования. Именно это происходит в настоящий момент.

Четвёртая проблема, которую до сих пор не могут преодолеть участники ипотечного рынка — риски. К ним относятся как риск неплатежеспособности клиента, так и строительные риски, которые ведут к удорожанию жилья. Причём основные трудности вызывают не сами риски, а собственно управление рисками ввиду отсутствия квалифицированных специалистов в данной сфере.

Сегодня ипотека в России остаётся удовольствием не из дешёвых. По мере погашения долга сумма выплат уменьшается, однако поначалу ежемесячная оплата составляет от 5 до 10 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Кроме того, помимо ежемесячного взноса, страховки и процента по кредиту, любой банк требует разовые выплаты — за выдачу кредита, открытие счёта, услуги оценщика, подачу документов в кредитный комитет и т. д. к тому же договор ипотеки по закону может быть только нотариальным, следовательно, добавляется 1,5% госпошлины от реальной стоимости квартиры.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем вовсе не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет её отличительной чертой.

Следует отметить, что за последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансовом строительстве жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие.

Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного вида жилья является его личный целевой вклад.

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счёт привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьёй очередника квартиры.

Четвёртым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочный заём.

Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать её сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

В марте 2004 г. компанией BusinessVision (С.-Петербург) проводилось статистическое исследование спроса и поведения потребителей на рынке ипотечного кредитования в крупнейших городах РФ. Результаты опроса представлены в таблицах:

Таблица 1 Причины отказа от ипотечного кредитования, %.

Примечание: в % от количества тех, кто не пользуется и не собирается пользоваться ипотечным кредитованием в ближайший год.

Следовательно, основной причиной является отсутствие необходимости в жилье, однако таковых в нашей стране очень мало.

Таблица 2 Причины отказа от ипотечного кредитования исходя из неподходящих условий кредитования, %.

Примечание: в % от количества тех, кому не подошли условия кредитования.

Таким образом, потребительскому спросу на ипотеку в наибольшей степени мешает отсутствие официальных доходов и высокие ставки по кредиту, а вовсе не низкие фактические доходы населения, как считают некоторые аналитики.

Таблица 3 Структура обращения к ипотечному кредитованию по целям использования кредита.

Таблица 4 Известность банков среди потенциальных потребителей.

Примечание: в % от тех, кто готов пользоваться ипотечным кредитованием.

В результате исследования выяснилось, что ипотечные кредиты на сегодняшний момент получили менее 0,5% населения крупнейших городов РФ, причем для Москвы и Санкт-Петербурга эта цифра ненамного выше. Исследование показало, что около 28% населения в целом по крупнейшим городам России и 32% жителей Москвы и Санкт-Петербурга нуждаются в ипотечных кредитах.

Ипотечное кредитование относится к тончайшим инструментам экономики, и не все российские компании обладают необходимыми технологиями для работы на ипотечном рынке. По расчётам экспертов, для привлечения в ипотеку хотя бы 3% населения края, необходимо не менее 10 специализированных ипотечных компаний, имеющих право самостоятельно выпускать закладные и передавать их в региональный банк или АИЖК.

Однако, несмотря на все существующие трудности и несовершенства, прогресс в ипотечной области явен и очевидно, что число клиентов ипотеки в ближайшие годы будет возрастать в геометрической прогрессии. Важно при этом отметить, что потребительское кредитование влияет на доходы производителей и розничной торговли даже больше, чем на доходы финансового сектора. По оценке Ernst&Young, уже в 2003;2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум.

В современных условиях экономических преобразований в стране проблема обеспечения граждан доступным жильём становится всё более актуальной. В данной ситуации ипотека выступает одним из возможных способов решения жилищного вопроса, использование системы ипотечного кредитования в России, хотя и весьма перспективно, но в то же время проблематично в связи с неразработанной правовой базой, низким уровнем доходов населения, слабыми темпами жилищного строительства и высокими ценами на жильё.